Решение от 9 июня 2018 г. по делу № А46-21649/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21649/2017
09 июня 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 09.06.2018.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущественных отношений Администрации города Омска,

при участии в заседании суда:

от истца - ФИО2 по доверенности от 21.11.2017,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 01.06.2018, ФИО4, доверенность от 07.07.2015,

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зелёная долина» (далее – истец, ООО «Зелёная долина») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (далее – ответчик, ООО «Инвест-Строй») о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924, заключённого сторонами.

Определением суда от 12.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

В судебном заседании истец требование поддержал в полном объёме. Представитель ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанного участника арбитражного процесса.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы сорон, суд установил следующие обстоятельства.

07.03.2008 между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0573.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 3.1.3).

Соглашением от 01.12.2010 все права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Зелёная долина».

12.01.2011 между ООО «Зеленая долина» (субарендодатель) и ФИО5 (субарендатор) заключён договор субаренды земельного участка, в соответствии с которым субарендодатель передаёт за плату, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер 55:36:00 00 00:0573 площадью - 302 629 кв.м, сроком действия до 30.03.2015.

Дополнительным соглашением от 01.11.2013 пункт 1.1 договора аренды был изменён ввиду выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 двенадцати земельных участков: 55:36:11 02 01:3921, 55:36:11 02 01:3922, 55:36:11 02 01:3923, 55:36:11 02 01:3924, 55:36:11 02 01:3925, 55:36:11 02 01:3926, 55:36:11 02 01:3927, 55:36:11 02 01:3928, 55:36:11 02 23:2274, 55:36:11 02 23:2275, 55:36:11 02 23:2276 и 55:36:00 00 00:151295. Соответствующие изменения внесены и в договор субаренды.

ФИО5 на основании соглашения о перенайме от 10.02.2014 по договору субаренды передал свои права и обязанности субарендатора в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 площадью 8 209 кв.м ответчику.

Впоследствии срок действия договора аренды был продлён до 04.04.2020.

28.05.2014 между ООО «Инвест-Строй» и ООО «Зеленая долина» заключено дополнительное соглашение к Договору субаренды земельного участка б/н от 12.01.2011 о продлении срока субаренды до 04.04.2020.

Как следует из пункта 1.3 договора субаренды, земельный участок с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

Пунктами 3.2.1 и 3.2.1.1 сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке.

Согласно пункту 3.2.1.3.1 договора субаренды в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

Ввиду непоступления указанных документов ООО «Зелёная долина» пришло к выводу об использовании ООО «Инвест-Строй» земельного участка не по целевому назначению, что и явилось причиной обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО «Инвест-Строй» на протяжении длительного периода времени должным образом не исполняло обязанность по уплате арендных платежей за использование земельного участка, ООО «Зелёная долина» направило в адрес ответчика претензию от 24.07.2017 № 86, в которой содержалось уведомление о необходимости предоставления письменных доказательств, подтверждающих осуществление ответчиком строительства соответствующих объектов недвижимости на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924, с учётом его разрешённого целевого использования, а также документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства, не позднее срока окончания действия договора субаренды. В случае неисполнения требования истец указывал на расторжение договора субаренды от 12.01.2011земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924.

Означенное уведомление было направлено в адрес ООО «Инвест-Строй», однако, по истечении срока хранения выслано обратно отправителю, что следует из отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 64409913311698, сформированном на официальном сайте Почты России.

Почтовая корреспонденция направлена ответчику по адресу, указанному на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

По смыслу Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» единый государственный реестр юридических лиц является федеральным информационным ресурсом (пункт 1 статьи 4), в котором содержатся, помимо прочего, сведения и документы об адресе (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом. При наличии у юридического лица управляющего или управляющей организации наряду с этими сведениями указывается место жительства управляющего или место нахождения управляющей организации (подпункт «в» пункта 1 статьи 5).

При несоответствии указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи сведений государственных реестров сведениям, содержащимся в документах, представленных при государственной регистрации, сведения, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, считаются достоверными до внесения в них соответствующих изменений.

Таким образом, достоверными являются сведения о юридическом адресе ООО «Инвест-Строй» - 625046, <...>.

Следовательно, ООО «Зелёная долина» исполнило возложенную на него обязанность по уведомлению ответчика о расторжении договора.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Неполучение почтовой корреспонденции ООО «Инвест-Строй» по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации, является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несёт само юридическое лицо.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку на предложение ООО «Зелёная долина» расторгнуть договор ответ ООО «Инвест-Строй» в адрес истца направлен не был, суд убеждён, что истец в полном объёме принял меры по досудебному урегулированию данного спора с ответчиком.

Пунктом 2.2.3 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2014) установлено право субарендодателя досрочно расторгнуть договор субаренды в судебном порядке в случае использования субарендатором земельного участка не по целевому назначению (пункт 1.3).

Как ранее отмечалось, земельный участок с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов (пункт 1.3 договора субаренды).

При этом сторонами согласовано, что помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке (пункт 3.2.1 и 3.2.1.1).

Т.е. истец, заключая указанный договор, преследовал цель приобрести в собственность объекты недвижимого имущества, возведённого на переданном участке.

По смыслу пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор субаренды датирован 12.01.2011 и заключён сроком до 04.04.2020, как и договор аренды.

За это время ответчиком проведены работы по ограждению территории микрорайона, выносу сетей газоснабжения и временных гаражей с территории участка; проведён ряд мероприятий, направленных на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций.

Вместе с тем, более чем за 7 лет действия договора проект строительства объектов, предполагаемых к размещению на земельном участке, ответчиком не разработан, разрешение на строительство не получено.

Ввиду изложенного суд соглашается с доводом ООО «Зелёная долина» о том, что к установленному сроку – 04.04.2020 ответчик, учитывая темпы его деятельности, не построит объекты недвижимости, на долю в которых претендует истец.

Т.е. последний лишается того, на что рассчитывал при заключении договора субаренды.

Расторжение же договора предоставит ООО «Зелёная долина» возможность передать земельный участок в субаренду иному лицу для его освоения.

При этом ООО «Инвест-Строй» в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишено права после прекращения договора требовать возмещения стоимости не отделимых улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд находит требование истца о расторжении договора субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924, заключённого между сторонами, подлежащим удовлетворению.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды б/н земельного участка б/н от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова