Решение от 14 апреля 2022 г. по делу № А56-108015/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-108015/2021
14 апреля 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Смарт ритейл» (адрес: Россия 199178, Санкт-Петербург, Набережная Реки Смоленки, д.14, лит.А, пом. 14);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Керри» (адрес: Россия 191187, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д.1, к.2, лит.Б, пом. 1-Н, комн.181; Россия 192007, Санкт-Петербург, ул. Тамбовская, д.13, пом. 3-Н; Россия 199155, Санкт-Петербург, ул. Одоевская, д.29);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Петербургский Метрополитен»;

о признании договора действующим,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 14.02.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 20.02.2022),

- от третьего лица: ФИО4 (доверенность от 15.09.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Смарт ритейл» (далее – истец, субарендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Керри» (далее – ответчик, арендатор) об обязании не чинить препятствия и предоставить доступ в пользовании объектом аренды, расположенным по адресу: <...>, лит. А, площадью 3,9 кв.м. в здании ТК «Приморский», о признании договора субаренды от 01.05.2019 № 13П продленным на неопределенный срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Петербургский метрополитен» (далее – Метрополитен).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, представил в материалы дела возражения на отзыв ответчика и пояснил, что ответчик до рассмотрения дела в суде ни разу предъявлял претензий по поводу невнесения арендной платы. Относительно внесения арендной платы за сентябрь 2020 года истцом направлялись ответчику уведомления о предоставлении отсрочки по ее уплате в связи с распространением коронавирусной инфекции, однако ответчиком отсрочка предоставлена не была. Ответчик не уведомил об ограничении доступа в помещение, не сообщил истцу о нарушении пользования имуществом, представленный ответчиком акт о выявленных нарушениях был составлен не в составе комиссии, представитель истца при составлении акта не присутствовал, возможности удостовериться в выявленных нарушениях и их устранить у истца не имелось.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, указал, что истцом были допущены нарушения правил пожарной безопасности, о чем составлен соответствующий акт, который вручен лично представителю истца, также ссылался на нарушения истцом сроков внесения арендной платы по договору.

Представитель ответчика пояснил, что письменных доказательств уведомления истца о расторжении договора не имеется.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

01.05.2019 года между сторонами был заключен договор субаренды № 13 П (далее – договор), в соответствии с которым истцу по акут приема-передачи от 01.05.2019 за плату во временное владение и пользование был предоставлен объект нежилого фонда (далее – Объект), общей площадью 3.9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, лит. А, на 1 этаже для использования под подключение модемных и голосовых абонентов продукции Yota (роутеры, модемы, симкарты).

Срок действия договора с 01.05.2019 по 31.12.2019 (пункт 1.3 договора).

В дальнейшим дополнительным соглашением от 01.01.2020 № 1 стороны продлили срок действия договора с 01.01.2020 по 30.11.2020 и дополнительным соглашением от 01.12.2020 № 3 с 01.12.2020 по 31.10.2021.

Размер арендной платы по договору, сроки и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Вместе тем, как указывает истец, начиная с 08.09.2021 ответчик начал отключать электричество на Объекте, а с 11.09.2021 полностью заблокировал доступ истца на Объект, повесив замок.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями не чинить препятствия в пользовании Объектом, а также с указаниями на то, что арендная плата с 08.09.2021 до момента предоставления доступа к Объекту начислению не подлежит в связи с невозможностью доступа истца на Объект по независящим от него причинам (письма от 18.09.2021, от 02.11.2021, 08.11.2021). Письмом от 02.11.2021 истец уведомил ответчика о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок с 01.11.2021.

Однако доступ к Объекту ответчиком обеспечен не был, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные в статье 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя такой иск суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов: наличия права собственности (иного вещного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что договор аренды продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, поскольку от ответчика в адрес истца не поступало возражений относительно использования Объекта, как и предложений о расторжении договора. Кроме того, истец обращался к ответчику с письмом от 28.10.2021 о продлении договора, возражений на которое от ответчика также не последовало. Ответчик заблокировал доступ на Объект с 11.09.2021 и до настоящего времени не предоставил истцу доступ на Объект, что является нарушением прав истца.

Ответчик, возражая, против иска в своем отзыве ссылается на то, что истцом неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы по договору, в связи с чем ответчиком правомерно на основании пункта 2.3.2 был прекращен доступ на Объект и отключено электричество. По мнению истца, неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы по договору лишает в данном случае истца права на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с пунктом 2.4 договора. Кроме того, ответчик, ссылаясь на акт проверки от 10.09.2021, указывает, что истцом допущены грубые нарушения правил пожарной безопасности, в связи с чем ответчиком было принято решение не продлевать договор на новый срок. Кроме того, и со стороны истца до истечения срока действия договора уведомления о намерении продлить срок действия договора на новый период не поступало. Имущество истца, находящееся на Объекте после истечения срока действия договора, было передано на ответственное хранение ответчику по акту от 22.11.2021.

Оценив доводы сторон в совокупности и взаимосвязи, суд не может согласится с выводами истца о том, что договор является действующим в силу следующего.

Судом установлено, что изначально договор был заключен сторонами на срок с 01.05.2019 по 31.12.2019 и неоднократно продлевался сторонами на основании дополнительных соглашений. Согласно дополнительному соглашению от 01.12.2020 №3 договор действовал с 01.12.2020 по 31.10.2021.

Согласно пункту 2.4 договора истец имел преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок на условиях, указанных в договоре, в случае отсутствия с его стороны нарушений договора в течение срока его действия.

В абзацах 1 и 2 пункта 1 статьи 621 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пунктом 2 указанной статьи ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к данной ситуации это означает, что истец при намерении заключить договор на новый срок должен был заблаговременно (то есть заранее до истечения срока действия договора) известить об этом арендодателя.

Между тем, первое уведомление о намерении продлить отношения на новый срок истец направил ответчику по почте 28.10.2021, то есть за два дня до истечения срока действия договора. Согласно сведениям с сайта почты России, указанное уведомление поступило в почтовое отделение арендодателя только 02.11.2021, то есть после истечения срока действия договора. Повторное уведомление было направлено 09.11.2021 и получено ответчиком 12.11.2021. Подобное направление уведомлений не может рассматриваться как заблаговременное уведомление о намерении продлить арендные отношения.

Кроме того, судом установлено, что ответчик до окончания срока действия договора прекратил доступ истца на Объект и отключил электроснабжение на Объекте, тем самым фактически изъявив свои намерения на прекращение договорных отношений с истцом, что также следует из отзыва ответчика. Кроме того, после истечения срока действия договора Объект был освобожден ответчиком от имущества истца путем его передачи на ответственное хранение ответчику по акту от 22.11.2021.

С учетом приведенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик своими конклюдентными действиями выразил волю на прекращение арендных отношений с истцом, в связи с чем оснований полагать, что спорный договор был пролонгирован сторонами на неопределенный срок, не имеется.

Поскольку основания для занятия спорного помещения у истца отсутствуют, требования об обязании ответчика предоставить истцу доступ на объект также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.