Решение от 5 августа 2019 г. по делу № А41-94574/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-94574/18
06 августа 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ВИРА» (ИНН5009019703, ОГРН <***>)

третьи лица:

Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>);

Муниципальное унитарное предприятие городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа» (142000, г. <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №83-КИЗ/12 от 29.12.2012 г. в размере 187125,69 руб. за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 и неустойки в сумме 20430,85 руб., за период с 16.03.2015 по 27.08.2018 г. ;

о расторжении договора Аренды №83-КИЗ/12 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010268:21, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО «Вира»; обязании освободить земельный участок путем демонтажа некапитальных строений, передаче Комитету по Акту приема-передачи освобожденный земельный участок;

при участии в заседании, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ВИРА» (далее - ООО «ВИРА», ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ООО «ВИРА» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области задолженность по арендной плате по договору на аренду земельного участка от 29.12.2012 г. № 83-КИЗ/12 за период с 01.10.2017 г. по 30.06.2018 г. в размере 187125,69 руб., а также пени за период с 16.03.2015 г. по 27.08.2018 г. в размере 20430,85 руб.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

- взыскать с ООО «ВИРА» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области задолженность по арендной плате по договору на аренду земельного участка от 29.12.2012 г. № 83-КИЗ/12 за период с 01.10.2017 г. по 30.06.2018 г. в размере 187125,69 руб., а также пени за период с 16.03.2015 г. по 27.08.2018 г. в размере 20430,85 руб.;

- расторгнуть договор на аренду земельного участка от 29.12.2012 г. № 83-КИЗ/12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО «ВИРА»;

- обязать ООО «ВИРА» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010268:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Лесная, д. 10, путем демонтажа некапитальных объектов (металлическая палатка, ограждение сетка).

- обязать ООО «ВИРА» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010268:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Лесная, д. 10.

Уточнение принято судом.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Муниципальное унитарное предприятие городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа».

Дело слушалось в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца от исковых требований в части взыскания суммы основного долга и пени отказался в связи с погашением ответчиком суммы задолженности в полном объеме, исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, обязания освободить и возвратить спорный земельный участок поддержал.

Представитель ответчика исковые требований в части расторжения договора аренды земельного участка, обязания освободить и возвратить спорный земельный участок не признал, возражал против их удовлетворения, по основаниям изложенным в отзыве.

Представитель Муниципального унитарного предприятия городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа» рассмотрение спора оставил на усмотрение суда.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в письменных пояснениях арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, обязания освободить и возвратить спорный земельный участок не подлежат удовлетворению, а производство по делу в части требований о взыскании суммы основного долга и пени подлежит прекращению на основании п.4 ч.1 ст. 150, 151 АПК РФ по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов, что 29 декабря 2012 года между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор на аренду земельного участка № 83-КИЗ/12 (далее – договор аренды), по условиям которого ответчику в аренду сроком с 10.01.2013 г. по 09.01.2023 год предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 50:28:0010268:21 категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> уч. 10, под строительство банно-бытового комплекса (п. 1.1 и 2.1 договора аренды).

Согласно п. 4.4.2 и п. 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

28.07.2017 г. истцом подготовлен Акт осмотра земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, в соответствии с которым земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением.

Письмами от 04.08.2017 г. № 2-20/2638 и от 15.09.2017 г. № 2-20/3065 истец предлагал ответчику представить доказательства освоения спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Материалами дела факт направления писем от 04.08.2017 г. № 2-20/2638 и от 15.09.2017 г. № 2-20/3065 в адрес ответчика подтверждается.

В связи с ненадлежащем исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию от 28.08.2018 г. № 2-20/1511 с требованием о погашении суммы основного долга в размере 187125,69 руб. за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 и пени в сумме 20430,85 руб., за период с 16.03.2015 по 27.08.2018 г. с приложением, в том числе, соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

Также истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 11.09.2018 года № 2-20/1621, в котором истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и освободить земельный участок.

Факт направления претензии от 28.08.2018 г. № 2-20/1511 и уведомления от 11.09.2018 года № 2-20/1621 подтверждается материалами дела, а именно, почтовыми квитанциями с описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты России.

Непогашением ответчиком суммы задолженности по договору аренды и не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В процессе рассмотрения спора ответчиком сумма основного долга и пени погашены, в связи с чем, истец на основании ст. 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в указанной части.

В соответствии с ч.2 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Рассмотрев ходатайство истца, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что отказ может быть принят судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Учитывая изложенное, суд в порядке ст. 49 АПК РФ принимает отказ от части исковых требований и в соответствии со ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу в данной части.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка основано на существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, а именно не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм истцом в адрес ответчика была направлено уведомление от 11.09.2018 года № 2-20/1621, в котором истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и освободить земельный участок.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле, в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Однако, в ходе судебного разбирательства, ответчиком в материалы дела представлено решение Мособолархитектуры об отказе в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, в связи с расположением спорного земельного участка в территориальной зоне КУРТ-66, согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Домодедово Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 28.12.2017 г. № 1-4/865, в которой отсутствует утверждённый проект межевания и проект планировки территории.

При этом, заключением по освоению земельного участка от 12.12.2018 г. № 189/18, подготовленным Муниципальным унитарным предприятием городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа» подтверждается, что работы по освоению участка приостановлены по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно, в 2015 году начата разработка правил землепользования и застройки городского округа Домодедово. На первом этапе спорный земельный участок предложено отнести к зоне комплексного развития (КУРТ-66), включающую территорию заводов "Кондиционер" и "МЕТАКО". Освоение таких территорий разрешается только на основании проекта планировки, подготовленного совместно всеми владельцами земельных участков после утверждения правил землепользования и застройки. Однако банкротство завода "МЕТАКО", занимающего основную часть территории КУРТ-66, привело к невозможности своевременной разработки проекта планировки территории, в связи чем, принято решение об исключении спорного земельного участка из территории КУРТ-66 и отнесении его к территориальной зоне О-1 (объекты общественно-делового назначения).

Также из заключения по освоению земельного участка от 12.12.2018 г. № 189/18, подготовленного Муниципальным унитарным предприятием городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа», следует, что ответчиком проводились работы по освоению спорного земельного участка, а именно: получен градостроительный план земельного участка № RU50308000-ГП208, утвержденный постановлением администрации городского округа Домодедово от 05.04.2013 № 1324; получены технические условия на присоединение с ресурсоснабжающими организациями; заключен договор на проектные работы по проектированию здания банно-бытового комплекса.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что еще до обращения истца в суд, ответчик в установленные законом сроки приступил к освоению земельного участка.

Из системного толкования положений статей 611 и 614 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства банно-бытового комплекса.

Из материалов настоящего дела, следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

В связи с чем, оснований для расторжения договора аренды, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению не имеется.

При указанных обстоятельствах исковые требования в части расторжения договора аренды, обязания освободить и возвратить спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110, п.4 ч.1 ст. 150, 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ от иска Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области в части требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №83-КИЗ/12 от 29.12.2012 г.

Производство по делу А41-94574/18 в части требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №83-КИЗ/12 от 29.12.2012 г. в размере 187125,69 руб. за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 и неустойки в сумме 20430,85 руб., за период с 16.03.2015 по 27.08.2018 г. прекратить.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Г.И. Богатырёва