Решение от 1 июля 2022 г. по делу № А41-26238/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-26238/22
01 июля 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО Специализированный застройщик «Ивестстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 07.07.2020 № 8041 в размере 679153,65 руб., взыскании задолженности по договору аренды от 07.07.2020 № 8039 в сумме 1375874,33 руб., взыскании задолженности по договору аренды от 07.07.2020 № 8038 в размере 1537114,50 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «Ивестстрой» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 07.07.2020 № 8041 в размере 679153,65 руб., взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.07.2020 № 8039 в сумме 1375874,33 руб., взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.07.2020 № 8038 в размере 1537114,50 руб.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды от 07.07.2020 № 8041 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1381, договор аренды от 07.07.2020 № 8039 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1378, договор аренды от 07.07.2020 № 8038 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:56.

В соответствии с Разделом 3 договоров ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 11.02.2022 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договора аренды.

Поскольку задолженность по договорам аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.


Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 22.10.1998 № 1891 и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате и неустойки составляет:

по договору аренды от 07.07.2020 № 8041 задолженность по арендной плате за период с 07.07.2020 по 31.12.2021 в размере 605891,79 руб., пени за период с 16.09.2020 по 31.12.2021 в размере 73261, 86 руб.;

по договору аренды от 07.07.2020 № 8039 задолженность по арендной плате за период с 07.07.2020 по 31.12.2021 в размере 1227455,61 руб., пени за период с 16.09.2020 по 31.12.2021 в размере 148418,72 руб.

по договору аренды от 07.07.2020 № 8038 задолженность по арендной плате за период с 07.07.2020 по 31.12.2021 в размере 1371302,44 рублей, пени за период с 16.09.2020 по 31.12.2021 в размере 165812,06 руб.

Между тем судом установлено следующее.

Между Администрацией городского округа Звенигород (правопредшественник Истца) и ответчиком заключен инвестиционный контракт от 08.06.2011 на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон N 2 района Восточный, корпуса 1, 2, 3 (далее – Инвестиционный контракт).

Предметом Инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на земельных участках, предоставленных истцом ответчику. Место положение и границы земельных участков указаны в приложении № 2 к инвестиционному контракту (п. 2.1 и п. 2.2 Инвестиционного контракта).

В рамках реализации инвестиционного проекта ответчик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство многоквартирных домов (п. 2.3, п. 5.2.1 Инвестиционного контракта).

В приложении № 1 к Инвестиционному контракту указано технико-экономическое описание инвестиционного проекта, в частности:

объем и структура инвестиций: бюджетное Финансирование не предусмотрено; социально-экономическая эффективность: вклад в развитие инженерной инфраструктуры г. Звенигорода.

При этом п. 3.1 Инвестиционного контракта определен порядок раздела имущества по итогам реализации Инвестиционного контракта, истцу подлежат передаче: 1,5% общей площади квартир; 1,5% общей площади нежилых помещений; 100 % внеплощадочных инженерных сетей и сооружений.

Пунктом 5.1.1 Инвестиционного контракта предусмотрено, что в случае признания ответчика победителем аукциона истец обязуется предоставить ответчику земельные участки, необходимые для осуществления строительства.

Из приложения № 2 к Инвестиционному контракту усматривается, что строительство объектов должно осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:0056; 50:49:0010110:0119; 50:49:0010110:0120; 50:49:0010110:0121.

Пунктом 5.2.11 Инвестиционного контракта установлено, что ответчик обязуется осуществить все мероприятия по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет.

Земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1378 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:119; земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1381 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:121, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ответчику выдано разрешение от 24.04.2014 № RU 50332000-030 на строительство многоквартирных жилых домов (корпуса 1, 2, 3) на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:1382, 50:49:0010110:1385, 50:49:0010110:1380, 50:49:0010110:0056, 50:49:0010110:1378, 50:49:0010110:1381.

Таким образом, спорные договоры аренды заключены, а земельные участки предоставлены в аренду обществу на основании инвестиционного контракта.

В решении Арбитражного суда Московской области от 05.11.2020 по делу № А41-46798/20, оставленном в силе определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2021, высказана позиция, что инвестиционные контракты, содержащие указанные условия, по своей правовой природе соответствуют договорам о развитии застроенной территории, к таким правоотношениям подлежат применению нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории.

Аналогичный правовой подход также изложен в постановлении Арбитражного суда Московского округа 11.02.2019 по делу № А41-41175/18.

Вместе с тем часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в ред., действующей в спорный период) предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Также подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред., действующей в спорный период) устанавливалось, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

На основании абз. 3 пп. 1 п. 2 решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 05.11.2019 № 7/10 «О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области» налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков:

- с кадастровым номером 50:49:0010110:56 в размере 15246693 руб.;

- с кадастровым номером 50:49:0010110:1378 в размере 26315 73,68 руб.;

- с кадастровым номером 50:49:0010110:1381 в размере 12989740,20 руб.

Учитывая изложенные обстоятельства, размер арендной платы составляет:

- по договору аренды № 8038 – 45740,08 руб. в год, 11435,02 руб. в квартал, 1689,26 руб. за период с 07.07.2020 по 30.09.2020, 239389,66 руб. за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021;

- по договору аренды № 8039 – 78946,42 руб. в год, 19736,61 руб. в квартал, 18449,44 руб. за период с 07.07.2020 по 30.09.2020, 117132,49 руб. за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021;

- по договору аренды № 8041 – 38969,22 руб. в год, 9742,31 руб. в квартал, 9106, 94 руб. за период с 07.07.2020 по 30.09.2020, 57818,49 руб. за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Принимая во внимание неверный расчет истцом суммы задолженности по арендной плате, на стороне ответчика отсутствует задолженность по уплате неустойки исходя из следующего:

- договор аренды № 8038: истец просит взыскать неустойку в размере 165812,06 руб.; задолженность по арендной плате за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021 составляет 239389,66 руб.; платежным поручением от 11.05.2022 № 72 ответчик уплатил истцу 1602364,39 руб., в том числе 1371302,44 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 07.07.2021 по 31.12.2021, следовательно, на стороне ответчика имеется переплата (1131912,78 руб.), которая подлежи зачету в счет уплаты неустойки;

- договор аренды № 8039: истец просит взыскать неустойку в размере 148418,72 руб.; задолженность по арендной плате за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021 составляет 117132, 49 руб.; платежным поручением от 11.05.2022 № 73 ответчик уплатил истцу 1434279,64 руб., в том числе 1227455, 61 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 07.07.2021 по 31.12.2021, следовательно, на стороне ответчика имеется переплата (1110323,12 руб.), которая подлежи зачету в счет уплаты неустойки;

- договор аренды № 8041: истец просит взыскать неустойку в размере 73261,86 руб.; задолженность по арендной плате за спорный период с 07.07.2021 по 31.12.2021 составляет 57818,49 руб.; платежным поручением от 11.05.2022 № 75 ответчик уплатил истцу 707983,45 руб., в том числе 605891,79 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 07.07.2021 по 31.12.2021, следовательно, на стороне ответчика имеется переплата (548073, 3 руб.), которая подлежи зачету в счет уплаты неустойки.

При изложенных фактических обстоятельствах дела суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Ю.С. Таранец