Решение от 2 апреля 2018 г. по делу № А19-28513/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru




Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



г. Иркутск Дело № А19-28513/2017

02.04.2018 г.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.03.2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 02.04.2018г.


Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Щуко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР»

к АДМИНИСТРАЦИИ ХУЖИРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ-АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 666137, <...>)

об уменьшении размера арендной платы, внесении изменений в договор аренды, обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчиков: ФИО3 – представитель по доверенности;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ХУЖИРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ-АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ об уменьшении размера арендной платы пропорционально площади пригодной для осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования; о внесении изменений в пункт 3.1. договора № 21 от 03.02.2017 г. в части размера арендной платы (сумма аренды участка пригодного для использования по назначению составляет 579 770 руб. 73 коп,; об обязании Администрации Хужирского муниципального образования - администрации сельского поселения Иркутской области заключить дополнительное соглашение к договору № 21 от 03.02.2017 г. об изменении пункта 3.1 в части размера арендной платы.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении письменных пояснениях и возражениях на отзыв ответчика на исковое заявление, ссылаясь на следующие обстоятельства: 24.04.2017г. между администрацией Хужирского МО и ООО Агентство путешествий «аМоре Тур» был заключен договор аренды земельного участка № 21 по результатам проведения открытого аукциона от 23 января 2017 г.; по условиям договора, площадь предоставляемого в аренду участка составляет 16800 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства детского лагеря; перед началом проектных работ, в связи с отсутствием информации о границах объекта культурного наследия «Унхруг 1», по заданию истца проведены археологические изыскания; в результате проведения шурфовочных и частично спасательных работ были определены зоны, на которых возможно строительство, их общая площадь составляет 6930 кв.м. (41 % от общей площади земельного участка); в связи с тем, что сокращение планируемых для постройки помещении возможно исключительно за счет уменьшения спального корпуса это приведет к невозможности приема изначально планируемого числа детей, существенным убыткам и невозможности выплачивать полную сумму арендного платежа; в результате археологических изысканий были определены зоны земельного участка пригодные для использования по назначению (строительство детского лагеря), общая площадь которых составляет 6930 кв.м. Вся остальная площадь земельного участка не пригодна для осуществления деятельности в соответствии с разрешенным видом использования; в данном случае, по результатам проведения археологических работ, более 59 % участка не пригодно для использования земельного участка по назначению - строительства детского лагеря. Строительство на свободной от памятника территории не вместит все необходимые строения и предполагает существенное увеличение финансовых вложений, в связи с географическими особенностями участка, о чем арендатор не мог знать на момент заключения договора, в силу отсутствия точной информации об ограничениях прав на земельный участок, а именно, площади занимаемой объектом археологического наследия «Унхруг 1»; истец дважды направлял ответчику письма по данному вопросу, были получены отказы № 1468 от 01.11.2017г. и № 1579 от 18.12.2017г.; в связи с вышеизложенным, а также существенным ухудшением условий по сравнению с теми, на которые истец рассчитывал на момент заключения договора и невозможностью использования большей площади земельного участка по назначению в соответствии с его видом разрешенного использования, истец обратился в суд с настоящим иском. Дополнительно представил в материалы дела копию письма Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области от 13.02.2018г. № 02-76-807/18.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление.

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.

По результатам проведенного Администрацией Хужирского муниципального образования - администрацией сельского поседения открытого аукциона между Администрацией Хужирского муниципального образования - администрацией сельского поседения (арендодатель) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2017г. № 21, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, предоставляемый в аренду для строительства детского лагеря.

В соответствии с п. 2.1 данный договор заключается на сроком на 20 лет.

Согласно пункту 3.1 договора ежегодный размер ареной платы составляет 1 405 504 руб. 80 коп. в год и вносится арендатором ежегодно разово не позднее 25-го числа последнего месяца года.

По акту приема-передачи от 03.02.2017г. земельный участок передан арендатору.

В результате археологических исследований на острове Ольхон, проведенных 29-30 августа 2017 года археологическим отрядом ФГБОУ «Иркутский национальный исследовательский технический университет», было выявлено, что на земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, кадастровый номер 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., заходит территория археологического объекта «Уихруг»-1» , занимаемая площадь археологическим объектом составляет 9 870 кв.м., что соответствует более 59% от общей площади участка.

По результатам проведения археологических работ истцом произведен перерасчет арендной платы пропорционально площади возможного использования земельного участка, исходя из площади участка в размере 6 930 кв.м., в связи с чем, по мнению истца, годовой размер ареной платы должен был составить 579 770 руб. 73 коп.

Истец, полагая, что у него отсутствует возможность использовать спорный земельный участок в полном объеме по целевому назначению, обращался к ответчику с требованиями о перерасчете арендной платы пропорционально площади, пригодной для деятельности в соответствии с видом разрешенного использования, а именно – для строительства детского лагеря, однако на указанные обращения ответчик письмами от 01.11.2017г., от 18.12.2017г. ответил отказом.

В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно п.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 03.03.2017г. № 21 по своей правовой природе является договором аренды, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обращаясь с иском, истец просит суд уменьшить размер арендной платы пропорционально площади пригодной для осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования, внести изменения в пункт 3.1. договора № 21 от 03.02.2017г. в части размера арендной платы, обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору № 21 от 03.02.2017 г.

В соответствии с нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Как указывалось выше, договор аренды № 21 от 03.02.2017г. между сторонами заключен в результате проведения открытого аукциона по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, предоставляемый в аренду для строительства детского лагеря.

Довод истца о том, что на момент проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в извещении о проведении аукциона и проекте договора неправомерно отсутствовала информация относительно площади земельного участка, занимаемой объектом культурного археологического наследия - «Унхруг 1», судом рассмотрен и отклонен как не обоснованный нормативно, а также ввиду того, что о признании недействительными проведенных ответчиком торгов по продаже права аренды земельного участка и заключенного по их результатам договора истцом в рамках нестоящего дела не заявлено.

Кроме того, в пункте 1.3 договора указано, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, аренды, находится в границах объекта культурного археологического наследия – «Унхруг-1» с наложением ограничения прав на земельный участок, предусмотренный Федеральным законом от 25.06.2002г. № 73–ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Арбитражный суд полагает, что истец, заведомо осведомленный о вышеуказанных ограничениях в отношении арендуемого земельного участка, не оспорил положения проекта договора аренды, предложений о внесении изменений в проект договора относительно арендной платы в адрес ответчика не направлял. По мнению суда, вся необходимая информация об оспариваемом земельном участке у истца имелась до момента заключения и регистрации договора аренды.

Более того, из материалов дела усматривается, что в ходе проведения торгов истец какие-либо претензии к организатору торгов относительно аукционной документации не предъявлял, с запросом о разъяснении положений аукционной документации, в том числе относительно информации о площади земельного участка, занимаемой объектом культурного археологического наследия - «Унхруг 1», не обращался. При этом письма истца к ответчику от 27.09.2017г. и от 29.11.2017г. были вручены последнему уже после проведения торгов и заключения договора.

Ссылка истца на технико-экономическое обоснование от 18.12.2017г., выполненное ООО «Десоф-Косалтинг», из которого следует, что в части использования данного земельного участка прибыль достигается при использовании 70 % данного земельного участка, а также на заключение ФГБОУ «Иркутский национальный исследовательский технический университет», в котором содержится информация о том, что площадь, занимаемая археологическим объектом, составляет 9 870 кв.м., что соответствует более 59% от общей площади участка, судом отклонена ввиду того, что, как указывалось выше, о существующем ограничении прав на данный земельный участок истец был осведомлен как на дату участия в аукционе, так и на момент заключения договора аренды.

Более того, названные технико-экономическое обоснование и археологические изыскания в целях выявления площади, занимаемой археологическим объектом, истец имел возможность поручить уполномоченным организациям и до участия в аукционе и по результатам полученных заключений определить целесообразность участия в торгах в целях заключения договора аренды.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Следовательно, на стадии заключения договора истец не воспользовался предоставленным ему правом заключить этот договор на иных условиях, нежели те, которые были указаны в проекте договора, приложенном к аукционной документации.

Таким образом, поскольку стороны при заключении договора согласовали его предмет – земельный участок с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, а также размер арендной платы, требования истца об уменьшении арендной платы пропорционально площади пригодной для осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования; о внесении изменений в пункт 3.1. договора № 21 от 03.02.2017г. в части арендной платы, об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору № 21 от 03.02.2017г. об изменении пункта 3.1 в части размера арендной платы являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При этом, по мнению арбитражного суда, удовлетворение заявленных истцом в рамках настоящего дела требований может повлечь нарушение прав и законных интересов иных потенциальных участников аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014г. №16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014г. №16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра ююридических лиц в отношении ООО АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» данное общество зарегистрировано в качестве юридического лица 05.03.2008г., основным видом деятельности заявлена деятельность туристических агентств.

Оценивая приведенные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства в совокупности с условиями договора аренды от 03.02.2017г. № 21, арбитражный суд не находит оснований для применения к пункту 3.1 названного договора положений части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на дату заключения договора аренды истец обладал достаточной информацией о характеристиках и ограничениях в отношении спорного земельного участка, а также достаточным уровнем профессионализма в соответствующей сфере для оценки реальных последствий, связанных с его заключением.

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 12 000 руб. 00 коп., в уплате которой истцу была предоставлена отсрочка при подаче иска, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» (ОГРН <***>; ИНН <***>; место нахождения: 664025, <...>) в доход федерального бюджета Российской федерации государственную пошлину в размере 12 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия и по истечении этого срока вступает в законную силу.


Судья В.А. Щуко