Решение от 10 июня 2021 г. по делу № А83-15640/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-15640/2020
10 июня 2021 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Полис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно – эксплуатационное предприятие Агропромэнерго» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Сельскохозяйственного производственного кооператива «Восход», о расторжении договора субаренды,

при участии представителей:

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 17.02.2021 б/н;

от истца и третьего лица – не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Полис» (далее – ООО «Полис», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно – эксплуатационное предприятие Агропромэнерго» (далее – ООО «ПЭП Агропромэнерго», ответчик) о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 2, заключенного между сторонами 03.03.2020.

Определением от 16.02.2021 суд привлек к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Сельскохозяйственный производственный кооператив «Восход» (далее – третье лицо).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору субаренды недвижимого помещения от 03.03.2020 № 2, выразившихся в невнесении арендных платежей и ограничении истцу доступа на объект аренды, в связи с чем договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик относительно исковых требований возражал, поскольку им обязательства по внесению арендных платежей исполняются, что подтверждается соответствующими платежными поручениями, некоторые из которых осуществлены третьими лицами в счёт исполнения ООО «ПЭП Агропромэнерго» обязательств по договору субаренды в порядке статьи 313 ГК РФ. Также, по мнению ответчика, между сторонами не достигнуто соглашение о конкретных сроках внесения арендной платы, в связи с чем срок внесения арендной платы может быть определен моментом востребования со стороны истца. Помимо прочих обстоятельств, истцом не представлено доказательств направления в адрес ответчика письменного предупреждения, в порядке части 3 статьи 619 ГК РФ, письма от 18.05.2020 исх. № 3, от 23.05.2020 исх. № 5 такими предупреждениями не являются (том 1 л.д. 85).

Третье лицо в своих пояснениях подтвердило заключение им 01.03.2020 с ООО «Полис» договора аренды недвижимого имущества (бетонной площадки), истцом обязательства по внесению арендной платы в размере 150 000 рублей исполнены (том 1 л.д. 138).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные лицами, участвующими в деле в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенного 01.03.2020 между СПК «Восход» (Арендодатель) и ООО «Полис» (Арендатор) последнему передан в срочное платное пользование объект аренды (бетонная площадка общей площадью 9 000 кв.м, находящаяся по адресу: Красногвардейский р-н территория Амурского сельского поселения в районе с. Амурское) с правом передачи в субаренду и правом последующего выкупа (далее – договор аренды, том 1 л.д. 48-51).

В соответствии с пунктов 5.1 договора аренды, он вступает в силу с момента подписания передаточного акта 11 месяцев. Настоящий договор считается ежегодно пролонгированным на 11 (одиннадцать) месяцев, если за месяц до его окончания срока действия ни одной из сторон не будет заявлено о расторжении этого договора или его пересмотре.

В дальнейшем 03.03.2020 между ООО «Полис» (Арендатор) и ООО «ПЭП Агропромэнерго» (Субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № 2, согласно условий которого Арендатор обязуется передать, а Субарендатор обязуется принять в срочное платное пользование объект аренды – бетонную площадку общей площадью 9000 кв.м, по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, с. Амурское.

В соответствии с пунктом 2.1 договора объект аренды предоставляется Субарендатору для осуществления деятельности по промывке песка, производства строительных материалов и прочей предпринимательской деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации и Уставом ООО «ПЭП Агропромэнерго».

Стороны пришли к соглашению, что сумма арендной платы, за полный месяц аренды за передаваемое по договору имущество составляет сумму равную 250 000 рублей (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным периодом.

В соответствии с пунктами 8.2, 8.2.1 и 8.2.2 договора по требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:

- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый объект не по целевому назначению;

- существенно ухудшает состояние арендуемого объекта.

В пункте 6.1 договора стороны установили, что он вступает в силу с момента подписания передаточного акта.

В абзаце втором данного пункта стороны указали, что срок настоящего договора и срок аренды составляет «прочерк» месяцев с момента подписания передаточного акта.

В материалы дела сторонами представлены подлинные экземпляры договоров субаренды. В представленном ответчиком суду подлиннике договора субаренды указано, что срок аренды составляет 60 месяцев (том 2 л.д. 13-18), в экземпляре договора, представленном истцом, этот срок составляет 11 месяцев (том 2 л.д. 31-36). В обоих экземпляров договоров субаренды срок вписан шариковой ручкой с синими чернилами. При этом в представленной истцом с исковым заявлением копии договора субаренды в пункте 6.1 договора, где в подлиннике указано, что срок аренды составляет 11 месяцев шариковой ручкой с синими чернилами вписано «03.02.2021». Из этого суд делает вывод, что на момент изготовления копии договора субаренды, учитывая определенное пунктом 11.2 договора количество его экземпляров, в подлиннике истца эта графа вообще не была заполнена, а поэтому исходит из того, что установленный пунктом 6.1 договора субаренды срок аренды составляет 60 месяцев, как указано в подлиннике ответчика.

Во исполнение условий договора бетонная площадка передана в пользование Субарендатору на основании акта приёма – передачи (том 1 л.д. 69).

Поскольку доказательств прекращения договора аренды в материалы дела не представлено, суд исходит из того, что договор субаренды как имеющий производный характер от договора аренды, также не прекратил своего действия.

В ходе исполнения договора арендная плата, как считает истец, вообще не вносилась субарендатором, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Учитывая указанные обстоятельства, истцом в адрес ответчика направлялись письма от 18.05.2020 № 3, 4, в которых истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды в связи с неоплатой аренды и просил освободить территорию от охраны. Также истец предупредил ответчика о прекращении подачи воды в течение трёх дней в связи с невыполнением обязательств по договору совместной деятельности (том 1 л.д. 53-54). В письме от 23.05.2020 № 5 истец уведомил о закрытии арендуемой ответчиком автомойки в связи с невыполнением обязательств по договору (том 1 л.д. 55). Письмом от 01.07.2020 исх. № 7 ООО «Полис» просило ООО «ПЭП «Агропромэнерго» обеспечить доступ к своему имуществу находящемуся на территории арендуемой бетонной площадки (том 1 л.д. 56).

Также истец сопроводительным письмом направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества от 06.08.2020 (том 1 л.д. 57-59), которое согласно уведомления о вручении заказного почтового отправления получено ответчиком 14.08.2020 (том 1 л.д. 60).

Поскольку указанные требования ответчиком получены, но оставлены без ответа, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд.

Истцом в материалы дела представлено уведомление о прекращении договора субаренды от 25.12.2020 № 6, адресованное ответчику вместе с актом приёма – передачи (возврата) имущества из субаренды, однако доказательств его направления материалы дела не содержат. Аналогичная ситуация и с уведомлением об увеличении арендной платы от 01.07.2020, адресованным ООО «ПЭП «Агропромэнерго» (том 2 л.д. 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть изменен по требованию одной из сторон или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, ответчиком арендные платежи вносились, что подтверждается платежными поручениями от 19.03.2020 № 44, от 22.04.2020 № 74, от 08.05.2020 № 50, от 11.06.2020 № 83, от 10.07.2020 № 17, от 11.08.2020 № 106, от 14.09.2020 № 7, от 21.10.2020 № 25, от 12.11.2020 № 56, от 15.01.2021 № 9, от 25.01.2021 № 12, от 16.02.2021 № 24, от 12.03.2021 № 25, от 14.04.2021 № 41, каждый на сумму 25 000 рублей, то есть в размере, предусмотренном пунктом 4.1 договора субаренды (том 1 л.д. 86-93, 103, том 2 л.д. 21-25).

В платёжных поручениях от 19.03.2020 № 44, от 22.04.2020 № 74, от 11.06.2020 № 83, от 12.03.2021 № 25, от 14.04.2021 № 41 плательщиком указан ИП ФИО3, в платёжных поручениях от 08.05.2020 № 50, от 10.07.2020 № 17, от 16.02.2021 № 24 плательщиком указано ООО «Русстрой» (том 1 л.д. 86-90, 103, том 2 л.д. 21-23). В назначениях платежей в каждом платёжном поручении указана оплата по договору субаренды недвижимого имущества № 2 от 03.03.2020 за ООО «ПЭП Агропромэнерго».

В силу пункта 1 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В своём отзыве ответчик подтвердил, что данные денежные средства вносились третьими лицами в счёт исполнения ООО «ПЭП Агромпромэнерго» обязательств по договору субаренды. Истцом данные денежные средства, перечисленные третьими лицами возвращены не были, в связи с чем считаются принятыми ООО «Полис» в качестве оплаты по договору субаренды от ответчика.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено начисление арендной платы ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчётным периодом.

Исходя из представленных ответчиком платёжных поручений арендные платежи им вносились ежемесячно (за март в марте, за апрель в апреле и т.д.), а не как это предусмотрено договором. Единственный платеж был осуществлен 15.01.2021 с просрочкой на 4 дня за декабрь 2020 года (том 2 л.д. 25).

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из анализа положений статьи 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Кроме того, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы путем применения к ответчику ответственности в виде начисления штрафных санкций за просрочку обязательств по внесению арендных платежей.

Довод истца о нарушении ответчиком условий договора субаренды, выразившихся в недопуске истца на объект субаренды подлежит отклонению исходя из следующего.

В доказательство данных обстоятельств истцом представлено лишь одно письмо от 01.07.2020 № 7 в котором ООО «Полис» просило ООО «ПЭП Агропромэнерго» обеспечить доступ к своему имуществу, расположенному на территории бетонной площадки сданной в субаренду (том 1 л.д. 56).

Какого – либо письменного ответа на данное письмо ответчиком не представлено, ровно как не представлено доказательств невозможности получения доступа ООО «Полис» на объект аренды. Такими доказательствами могут быть фото/видеофиксация, а также истец был не лишен возможности обратиться в правоохранительные органы для восстановления своих нарушенных прав арендатора.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком своевременно вносились арендные платежи и никогда не образовывалась задолженность за два месяца подряд, как того требуется для досрочного расторжения договора по пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Таким образом, расторжение договора субаренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем исковые требования о расторжении договора субаренды удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

СудьяВ.Н. Шкуро