Решение от 19 апреля 2021 г. по делу № А53-11391/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11391/20
19 апреля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой», третьи лица Федеральное казенное учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог, Министерство транспорта Ростовской области», Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска о взыскании задолженности, пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой», (далее – Общество, ООО «Батайск-Строй») о взыскании задолженности по договору аренды №4940 от 22.03.2011 по арендной плате за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 в размере 7 648 202,30 руб., пени в размере 407 790 руб. за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 (с учетом уточнения).

Стороны в судебное заседание не явились.

Истец посредством электронного сервиса "Мой арбитр" представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с занятостью представителя в другом судебном заседании.

В удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания следует отказать за необоснованностью.

От ответчика через систему "Мой арбитр" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В Материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, в котором ответчик исковые требования не признал, указывая на то, что земельный участок по назначению использовать невозможно ввиду того, что он окружен трассой и к нему отсутствует доступ. В период действия договора аренды им велись переговоры по вопросу возможности устройства съездов к участку, однако, разрешение на устройство съездов дано не было.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются отзывы на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО «Универсал-2» (арендатор) заключен договор аренды № 4940 от 22.03.2011, в соответствии с которым арендатору передан земельный по адресу: ш. Западное, 6, г. Батайска, с кадастровым номером 61:46:0000000:42, площадью 17391 кв.м., разрешенный вид использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта.

Срок договора аренды с 16.03.2011 до 16.03.2014.

Согласно п.4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

Согласно пп. 3.1-3.3 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально, равными частями в срок до 20 числа последнего месяца отчетного квартала, (т.е. до 20 марта, до 20 июня, до 20 сентября и до 20 декабря).

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 24.12.2012 права арендатора перешли к ООО "Батайск-Центр".

В период действия договора аренды ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Арендатором обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за весь срок действия договора не исполнялись.

Как указывает истец, в период действия договора аренды от 22.03.2011 № 4940 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы так за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 задолженность по арендной плате составила 7 648 202,30 руб.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера иевнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 составили 407 790 руб.

Направленная ответчику Комитетом претензия от 25.02.2020 № 51.5.3/95 об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без ответа.

В вышеуказанной претензии Комитетом предлагалось ответчику оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а в случае не оплаты расторгнуть договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 указанного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал на то, что у него отсутствовала возможность по использованию земельного участка для целей, указанных в аукционной документации и договоре по причине невозможности организации подъездов к участку.

Так, в соответствии с договором, в редакции соглашения от 01.07.2016 о внесении изменений в договор, разрешенным использованием земельного участка является: "офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры".

ООО "Батайск-Строй" подано заявление о выдаче разрешения на строительство от 05.04.2017 однако разрешение на строительство не выдано.

Доступ к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0000000:42 проходит через другой земельный участком с кадастровым номером 61:46:001090162917, общей площадью 56662 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с требованиями действующего законодательства и заключенного договора аренды, при подготовке проектной документации было установлено, что подъездные пути в указанному земельному участку отсутствуют, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку и возможности въезда или выезда нет.

По инициативе и за счет ответчика был разработан Топографический план территории Бизнес Парка "Парус" (включающей арендованный участок) с безвозмездной передачей геоданных в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (включен в ИСОГД 15.02.2017), разработан технический план (схема) подъездов (съездов и выездов на земельный участок с окружающих дорог.

Однако, при попытках получить технические условия для обустройства подъездов (съездов или выездов), либо подземного перехода к земельному участку, выяснилось, что транспортную инфраструктуру участка составляют участки автомобильных дорог федерального значения общего пользования А-135.

Также, из материалов дела видно, что ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с требованием о решении вопроса о согласовании съезда на земельный участок и обеспечения на него доступа.

Вместе с тем, до настоящего времени доступа к участку не имеется, устройство съездов к нему не согласовано.

В материалы дела представлена схема расположения земельного участка, из которого видно, что участок со всех сторон окружен дорогами, съезда к участку не имеется.

Автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 подъездная дорога от автомобильной дроги м-4 "Дон" к г. Ростову-на-Дону, Западный подъезд, находится в оперативном управлении ФКУ Упрдор Москва-Волгоград, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Из письма ФКУ Упрдор Москва-Волгоград от 20.11.2019 следует, ООО "Батайск-Строй" было отказано в согласовании устройства примыканий к автомобильной дороги общего пользования для организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в связи с тем, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 №767 "О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации" в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороги общего пользования федерального значения 1В технической категории допускается не чаще, чем через пять километров.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорный земельный участок невозможно использовать для строительства каких-либо объектов, поскольку доступ на земельный участок отсутствуют.

Поскольку ответчик неоднократно обращался как к Комитету, так и к владельцам дорог по вопросу о необходимости предоставления доступа к участку, учитывая, что фактически участок не был предоставлен во владение по причине отсутствия к нему какого-либо доступа, суд пришел к выводу, что у Комитета отсутствуют правовые основания для получения от истца арендной платы за указанный в иске период, в связи с чем в иске надлежит отказать.

Судебные расходы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, который от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.П. Захарченко