Решение от 22 ноября 2019 г. по делу № А32-36901/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-36901/2018

22.11.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30.10.2019

Мотивированное решение изготовлено 22.11.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ЖСК «Тимашевская», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третьи лица: 1) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

2) ПАО «Кубаньэнерго», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

3) ФИО2, г. Сочи,

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 30.07.2019,

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЖСК «Тимашевская» о расторжении договора аренды от 26.06.2009г. № 4910002134.

Требование мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Ответчик против удовлетворения требования возражает.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 25.06.2009 № 667-р Территориальным управлением и ОАО «Адлерский чай» 26.06.2009 подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:00000000:303 общей площадью 32 717 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, Адлерский район, ул. № 37/1.

Земельный участок предоставлен в целях сельскохозяйственного использования в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В настоящее время земельный участок имеет кадастровый номер 23:49:0000000:988 и вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью).

На момент рассмотрения дела в реестре прав и обременений арендатором значится ЖСК «Тимашевская».

Истец просит договор расторгнуть по причине не освоения арендатором земельного участка в целях строительства объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Местное самоуправление предлагало ответчику устранить допущенное нарушение в разумный срок и расторгнуть договор.

Обязательный досудебный порядок истцом соблюден.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к публичной собственности, связан определенным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельный кодекс устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В рассматриваемый период особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса (введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ), согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления, в результате которого участок фактически предоставлен для жилищного строительства вне процедуры торгов, противоречит приведенной норме Земельного кодекса.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление исходного земельного участка осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным (либо иным) строительством, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Фактическое внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка (с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром"), по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством. Изложенный правовой подход применим и к последующему изменению вида разрешенного использования участка.

Из указанного следует, что дополнительное соглашение от 14.08.2012, которым в договор внесено изменение вида разрешенного использования участка, является недействительным (ничтожным).

Единственным обоснованием требования о расторжении договора администрация указала в исковом заявлении неосвоение ответчиком участка в виде строительства на нем жилых объектов.

Неисполнение арендатором противоречащего закону условия договора не может быть положено в основание ее расторжения.

Другие нарушения условий договора администрация в основание заявленного требования не поместила.

Суд связан основанием заявленного в суд иска и не может выходить за его пределы.

При таких обстоятельствах администрации в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько