Решение от 18 июля 2017 г. по делу № А51-673/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-673/2017
г. Владивосток
18 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сергеевой Д.С.,

рассмотрев исковое заявление Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007) к обществу с ограниченной ответственностью «Орас» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 31.10.2002) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2002 № 3799 по арендной плате и начисленной неустойке в размере 27 086 152,79 руб., в том числе по арендной плате в размере 12 474 599,09 руб., по пени в размере 14 611 553,70 руб.

при участии в заседании 29 мая 2017:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 29.12.2016

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 10.05.2016, удостоверение № 25/1489, ФИО4 паспорт

установил:

истец - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края (далее – Департамент) с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Орас» (далее – ООО «Орас», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2002 № 3799 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5 по арендной плате и начисленной неустойке в размере 29600142руб.52коп., в том числе, по арендной плате в размере 12387870руб.92коп., по пени в размере 17212271руб.60коп., (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований (далее – АПК РФ)).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 308, 309, 310, 330, 424, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка в части своевременного внесения арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал уточненные требования, представил дополнительные пояснения относительно применения коэффициента 12.

Ответчик требования не признал, пояснил, коэффициент функционального назначения применен неверно, поскольку объект не относится ни к магазину, ни к павильону, а является объектом торговли, в нем расположены как складские помещения, так и торговые павильоны, в связи с чем, при расчете арендной платы должен применяться КФИ 4. Считает, что заявленный размер пени является чрезмерным, просит применить положения статьи 333 ГК РФ. Также пояснил, что измененная кадастровая стоимость должна применяться в соответствии с законом с 01.01.2016. Но при этом считает, что изменения арендной платы могут быть применены только с момента уведомления арендатора. Полагает, что возникшая задолженность обусловлена ненадлежащим исполнением истцом своей обязанности по договору о своевременном уведомлении ответчика об изменении арендной платы. Настаивает на пропуске ответчиком срока исковой давности за период до 11.01.2014. Просит применить положения ст. 333 ГК РФ при взыскании пени.

Представитель истца поддержал заявленные требования, представил для сведения справочный расчет, выполненный истцом с учетом КФИ 4 и с учетом доводов ответчика о пропуске сроков исковой давности по требованиям до 11.01.2014.

Представитель ответчика представил уточненный контррасчет

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей, участвующих в судебном заседании, оценив в порядке статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

01.08.2002 Администрация г.Владивостока и ООО «Орас» заключили договор от № 3799 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5 (далее – спорный земельный участок, земельный участок), площадью 1098 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации (далее – договор, спорный договор).

01.11.2002 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке управлением Росреестра по Приморскому краю № 25-1/00-137/2002-341.

В соответствии со ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п. 6 ст. 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», пл. 2.1.1.7, 2.1.1.8 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент) является органом, уполномоченным на распоряжение и управление земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Владивостока, заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными; участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Таким образом, арендодателем по договору аренды земельного участка от 01.08.2016 № 3799 является департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Срок аренды участка установлен пунктом 1.1 Договора с 26.07.2002 по 25.07.2017.

Пункт 2.1 договора предусматривает следующие условия расчетов арендной платы по Договору: арендная плата за спорный земельный участок устанавливается с коэффициентом 1.50 по отношению к базовой ставке арендной платы; рассчитывается арендаторами самостоятельно; вносится ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала; за неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора; платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 21/74 от 23.12.2016 была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 8 809 000 руб., в связи с чем, Департаментом с 23.01.2016, произведен перерасчет арендной платы земельного участка.

Поскольку ООО «Орас» в период с 04.03.2011 по 03.04.2017 своевременно не вносило арендную плату в размере, предусмотренном договором и нормативными актами, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.308 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:5, площадью 1098 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации.

Согласно п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В период действия договора у ответчика сложилась задолженность в заявленной сумме.

Истец производит расчет суммы основного долга в размере 12387870руб.92коп. за период с 04.03.2011 по 03.04.2017 и пени 17212271руб.60коп. в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 16.01.2011 по 03.04.2017.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года.

В силу ст.196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 12.01.2017 года.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований.

Суд считает необходимым отказать во взыскании исковых требований в части суммы основного долга, за период с 04.03.2011 по 11.01.2014, поскольку установил, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании суммы основного долга за данный период.

Оценив представленный истцом расчет задолженности, суд установил, что истец рассчитывает сумму основного долга в размере исходя из значения коэффициента функционального использования 12, применяемого при расчете арендной платы за землю, с разрешенным видом использования - для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, согласно пункта 5.1 приложения 1 решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396

Ответчик считает представленный истцом расчет неверным считает, что расчет суммы основного долга, должен быть произведен исходя из коэффициента функционального использования 4, так же согласно пункта 5.1 Приложения 1 решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396, однако применяемого при расчете арендной платы за землю, с разрешенным видом использования - для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента).

Суд соглашается с доводами ответчика о необходимости применения при расчет арендной платы коэффициента функционального использования равного 4, по следующим основаниям.

Расчет арендной платы по спорному периоду произведен истцом на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а так же порядке, условиях сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке».

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой г.Владивостока по предложению главы г.Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решением Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» установлены величины коэффициента функционального использования земельных участков, в частности: пунктом 5.1 установлены различные величины для земельных участков, предназначенных для размещения объектов розничной и оптовой торговли.

В частности для земельных участков с разрешенным видом использования, для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, установлен коэффициент 12, а для земельных участков, предназначенных эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента) равного 4.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях реконструкции производственно-торговой базы под торговый центр и дальнейшей его эксплуатации.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 31.10.2002, техническому паспорту по состоянию на 21.10.2002, договора аренды, заключенным ответчиком с арендаторами помещений в торговом центре, здание, расположенное на арендуемом земельном участке является торговым центром, в котором кроме объектов розничной торговли: магазинов и павильонов, расположены складские, бытовые помещения и другие помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания, расположенных в торговом центре объектов торговли.

Площадь торговых помещения составляет 22% от общей площади административного центра, в связи с чем, коэффициент функционального использования 12, предусмотренный для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах, не может быть применен при расчете арендной платы за земельный участок по спорному договору аренды.

Использование части нежилых помещений в здании торгового центра по названному адресу в качестве объектов предназначенных для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента) подтверждается представленной в материалы дела экспликацией к поэтажному плану торгового центра.

Довод Департамента, сводящийся к тому, что арендная плата должна рассчитываться с учетом использования земельного участка, определенного договором, подлежит отклонению, поскольку, целевое назначение земельного участка по договору не соответствует видам функционального использования, предусмотренным решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 N 306, следовательно, правомерным является расчет аренды исходя из фактического назначения и характера использования размещенного на земельном участке объекта – торгового центра.

Учитывая изложенное, суд считает, что при расчете арендной платы по договору аренды подлежит применению коэффициент функционального использования для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента), равный 4.

Таким образом, судом произведен самостоятельно расчет задолженности по арендной плате, с учетом применения сроков исковой давности и КФИ 4, в связи с чем, сумма задолженности за период с 12.01.2014 по 03.04.2017 составила 1 000 404,90 рублей (644 864,03 рублей за 2014 год, в том числе, 145 972,25 за период с 12.01.2014 по 31.03.2014; 665189,04 рублей за 2015 год, 528 540 рублей за 2016 год, 132 135 рублей за 1 квартал 2017 года).

При этом суд исходил из того, что измененная кадастровая стоимость в размере 8 809 000 рублей, утвержденная решением комиссии от 23.12.2016 №2016, следует применять с 01.01.2016, с учетом положений статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также положений п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что новый размер арендной платы может быть применен только с момента надлежащего уведомления арендатора, подлежат отклонению в силу следующего.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В случае, если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, дата изменения кадастровой стоимости определяется в соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 04.03.2011 по 11.01.2014, с учетом применения коэффициента функционального использования равного 4, а так же, применяя установленную решением комиссии новую кадастровую стоимость спорного земельного участка, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика основного долга в сумме 1 000 404,9 рублей за период с 12.01.2014 по 03.04.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню). Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 3.4 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в срок по договору начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Истец просит взыскать с ответчика сумму пени в размере 17212271руб.60коп. за период с 16.01.2011 по 03.04.2017.

Учитывая просрочку внесения арендной платы, привлечение ответчика к ответственности в виде взыскания пени является обоснованным.

Однако, суд, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления требований за период с 04.03.2011 по 12.01.2014, исходя из суммы основного долга в размере 1 000 404,9 рублей за период с 12.01.2014 по 03.04.2017, исчисленного в соответствии с коэффициентом функционального использования земель для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные промтоварные и смешанного ассортимента), равного 4, а так же установление новой кадастровой стоимости спорного земельного участка, произвел самостоятельный расчет пени за период с 12.01.2014 по 03.04.2017.

В то же время ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ и уменьшении пени в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, также сослался на статью 404 ГК РФ, указав, что истец содействовал увеличению размера неустойки, так как несвоевременно уведомлял об увеличении размера арендной платы.

В пункте 10 постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению суммы неустойки, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, а не по правилам статьи 333 ГК РФ.

По смыслу указанного разъяснения уменьшение размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ и снижение размера ответственности на основании статьи 404 ГК РФ являются взаимоисключающими.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 ГК РФ).

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил наличие вины истца в нарушении обществом обязательств, а также факт содействия истцом увеличению размера убытков, в связи с чем, усматривает основания для уменьшения размера взыскиваемой неустойки до 500 000 рублей.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРАС» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1 500 404 (один миллион пятьсот тысяч четыреста четыре) рубля 90 копеек, в том числе, 1 000 404 (один миллион четыреста четыре) рубля 90 копеек основного долга, 500000 (пятьсот тысяч) рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРАС» в доход федерального бюджета 33 460 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кирильченко М.С.