Решение от 25 января 2022 г. по делу № А84-5484/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-5484/19
25 января 2022 г.
город Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена «18» января 2022 года

Решение в полном объёме изготовлено «25» января 2022 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

по первоначальному иску Федерального государственного казённого учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России к Обществу с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» о взыскании задолженности

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» к Федеральному государственному казённому учреждению «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России о взыскании неосновательного обогащения,

третьи лица по обоим искам: Министерство обороны Российской Федерации, ФГУП 102 ПЭС МИНОБОРОНЫ РОССИИ, ФКУ «Управление Черноморского флота»,

при участии в судебном заседании представителей:

ФГКУ «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России –ФИО1 по доверенности от 04.06.2021;

ООО «Автолидер»- ФИО2 по доверенности от 01.07.2020;

Минобороны России- ФИО3 по доверенности от 30.09.2021;

при ведении протокола судебного заседания, осуществлении аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО4



установил:

Федеральное государственное казённое учреждение «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России (далее - арендодатель, учреждение, ФГКУ «Крымское ТУИО») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» (далее - общество, ООО «Автолидер-Крым») 468 570 рублей 12 копеек основного долга по договору аренды федерального недвижимого имущества от 13.08.2018 №141/3/8/АИ(к)-79, пени в размере 120 931 рубля 15 копеек. ООО «Автолидер-Крым» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с встречным иском о взыскании с ФГКУ «ТУИО» неосновательно полученную арендную плату по договору аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления, от 13.08.2018 №141/3/8АИ(к)-79 за период с 20.08.2018 по 08.05.019 в размере 1 005 940 рублей 04 копеек.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 в удовлетворении первоначального иска ФГКУ «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России отказано. Суд взыскал с ФГКУ «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России в пользу ООО «Автолидер-Крым» неосновательное обогащение в размере 1 005 940 рублей 04 копейки, также 23 059 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску согласно платёжному поручению от 26.12.2019 №527.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2020 по делу №А84-5484/2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.03.2020 (судья Морозова Н.А.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 по делу №А84-5484/2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя: судом не исследован вопрос об осведомлённости арендатора о недостатках сдаваемого в аренду имущества из документов о торгах, также не дана должная оценка действиям арендатора о принятии мер к подключению арендованного имущества к сетям энергоснабжения и устранению повреждений на сетях самих объектов, полученных в аренду.

Определением от 27.10.2020 суд принял исковое заявление к производству.

Определением от 26.11.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ФГУП «102» ПЭС» Минобороны России; ФКУ «Управление Черноморского флота» и назначил дело к судебному разбирательству.

17.12.2020 от Министерства обороны Российской Федерации поступили пояснения.

03.02.2021 от ФГУП 102 ПРЕДПРИЯТИЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ поступили пояснения.

Определением от 05.03.2021 суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, производство по делу приостановлено. Проведение экспертизы поручено ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России.

19.10.2021 в адрес суда поступило заключение эксперта со следующими выводами:

По вопросу возможности в отсутствие подключения к электрической энергии и водоснабжению эксплуатация (полная или частичная) в качестве объектов производственно-складского назначения нежилых зданий, арендуемых ООО «Автолидер-Крым» объектов по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79?

Установлено, что объекты исследования, арендуемые ООО «Автолидер- Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79, для возможности их эксплуатации (полной или частичной), должны быть в обязательном порядке обеспечены системами водоснабжения и электроснабжения, в соответствии с: п. 2.1- 2.6 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24 декабря 2020 года N 44; п. 4.5,4.6,.4.8 СП 56.13330.2011 «Свод правил. Производственные здания». Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001; п. 8.1, 9.1.1-9.1.4, 9.4.1-9.4.4 СП 303.1325800.2017 «Свод правил. Здания одноэтажные промышленных предприятий. Правила эксплуатации»; п. 7.1-7.2 СП 52.13330.2016 «Свод правил. Естественное и искусственное освещение».

Установлено, что система электроснабжения объектов исследования, арендуемых ООО «Автолидер-Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79, не функционирует, объекты не оборудованы системой водоснабжения.

В отсутствие подключения к электрической энергии и водоснабжению эксплуатация (полная или частичная) нежилых зданий, арендуемых ООО «Автолидер-Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79 в качестве объектов производственно-складского назначения - технически невозможна.

По вопросу какая рыночная стоимость строительства ЛЭП согласно техническим условиям от 25.02.2019 № 747?

Установлено, что представленные на исследование в материалах дела Технические условия от 25.02.2019 № 746 разработаны для обеспечения электроснабжением иного объекта - нежилого здания «Лесопильный цех», расположенного по адресу: <...>.

Технические условия от 25.02.2019 № 747, на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП 102 ПЭС Минобороны России энергопринимающих устройств, на исследование не представлены.

Исходя из установленных фактов, экспертом указывается, что на основании технических условий на технологическое присоединение к электрическим сетям, разрабатывается проектно-сметная документация на строительство ЛЭП, которая содержит, в том числе и стоимость строительства.

16.11.2021 производство по делу возобновлено.

22.12.2021 от ООО "АВТОЛИДЕР-КРЫМ" поступил отзыв на исковое заявление с учетом заключения эксперта, в котором просит в удовлетворении исковых требованиях Федерального государственного казённого учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России отказать, удовлетворить встречное исковое заявление.

Определением от 23.12.2021 судебное заседание назначено на 18.01.2022 в 08 час. 15 мин. в помещении Арбитражного суда города Севастополя по адресу: <...>, в зале № 3.

Сведения о времени и месте судебного разбирательства 18.01.2022 года размещены в сети Интернет на сайте www.arbitr.ru. 24.12.2021.

В судебном заседании 18.01.2022 стороны в рамках прений выразили свою позицию относительно предмета спора, в рамках реплик представитель истца выразила свою позицию относительно предмета спора.

С учетом изложенного, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 13.08.2018 между ФГКУ «Крымское ТУИО» (далее – арендодатель) и ООО «Автолидер-Крым» (арендатор) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого за учреждением на праве оперативного управления, №141/3/8/АИ(к)-79 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять федеральное имущество, расположенное по адресу: <...>, военный городок №307: нежилое здание «Склад» (кадастровый номер 91:03:002001:945, по ГП № 55) общей площадью 320,0 кв. м; нежилое здание «Склад» (кадастровый номер 91:03:002001:937, по ГП № 70) общей площадью 218,0 кв. м; нежилое здание «Склад» (кадастровый номер 91:03:002001:935, по ГП № 78) общей площадью 177,0 кв. м; нежилое здание «Центральный материальный склад» (кадастровый номер 91:03:002001:927, по ГП № 97) общей площадью 488,0 кв. м; нежилое здание «Склад кислорода» (кадастровый номер 91:03:002001:915, по ГП № 103) общей площадью 25,0 кв. м; иное сооружение «Навес для труб» (кадастровый номер 91:03:002001:953, по ГП № 106) общей площадью 192,0 кв. м; нежилое здание «Проходная ЦМС» (кадастровый номер 91:03:002001:919, по ГП № 111) общей площадью 15,0 кв. м, именуемое в дальнейшем объектом, для дальнейшего использования в качестве нежилого.

Состав и особенности передаваемого в аренду объекта могут содержаться в акте приёма-передачи и иных документах (пункт 1.1. договора) (листы дела 26-35).

В пункте 1.2. договора отражено, что объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплён за арендодателем на праве оперативного управления. От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1. договора он заключён на срок равный 11 месяцам и действует с «13» августа 2018 года по «12» июля 2019 года. Датой окончания договора считается последний день действия договора.

В пункте 3.1.6. договора оговорено, что арендодатель вправе осуществлять контроль за заключением арендатором договоров на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг (далее - договоры на оплату услуг), заключенных в соответствии с пунктом 3.2.2 Договора на срок, указанный в пункте 2.1 Договора.

Пунктом 3.1.7. предусмотрено, что арендодатель обязан в течение 5 (пяти) календарных дней после подписания договора (в случае, если объект незаконно используется третьими лицами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента фактического освобождения объекта от третьих лиц) передать арендатору объект по акту приёма-передачи (Приложение № 2, являющееся неотъемлемой частью договора), который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в трёх экземплярах для арендодателя, арендатора и департамента, и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи.

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора арендатор обязался, в том числе, в течение 5 календарных дней после подписания договора (в случае, если Объект незаконно используется третьими лицами в течение 5 календарных дней с момента фактического освобождения объекта от третьих лиц) принять от арендодателя объект по акту приёма-передачи.

Согласно пункту 3.2.2. договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг на:

1) оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;

2) долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом (в случае, если Объект расположен в многоквартирном доме);

3) сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги;

4) предоставление соответствующих услуг связи (телефон, интернет, радио и т.п.) (при наличии необходимости).

В случае, если арендатор не заключил договоры на оплату услуг, он обязан компенсировать все расходы арендодателя.

В пункте 3.2.6. договора закреплено, что использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия.

Получение разрешений и согласований, необходимых для использования объекта в целях, установленных договором, осуществляется арендатором самостоятельно, за свой счёт.

Согласно пункту 3.2.8. арендатор обязан договора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями до возврата объекта арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.1. договора до момента подписания арендодателем и арендатором акта приёма-передачи объекта арендатор обязан: - совместно с арендодателем составить и подписать акт сверки расчётов по оплате арендной платы, неустойки (пеней, штрафов) по договору, если таковые имеются.

В случае возникновения разногласий и (или) возникновения спора о подписании акта сверки расчетов по оплате арендной платы, неустойки (пеней, штрафов) составить акт разногласий совместно с арендодателем. Акт разногласий составляется в трех экземплярах (по одному для арендодателя, арендатора и департамента). В случае отказа арендатора от подписания акта разногласий данный акт составляется арендодателем в одностороннем порядке.

При наличии задолженности у арендатора по арендной плате и (или) неустойке (пеням, штрафам) до подписания сторонами соглашения о досрочном расторжении или прекращении договора арендатор в обязательном порядке должен погасить имеющуюся задолженность в согласованные с арендодателем разумные сроки (подпункт 4.1.1 договора); - предоставить справки об отсутствии задолженности по договорам на оплату услуг (подпункт 4.1.2).

Исходя из пункта 5.2. договора, стоимость потреблённых арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг определяется в соответствии с договорами на оплату услуг, заключёнными в соответствии с пунктом 3.2.2 договора.

Согласно пункту 6.2.1. пункту за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.8 договора, арендатор обязан перечислить на счёт, указанный в пункте 5.3 договора, пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате, установленной договором, уведомлением или дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора, за каждый день просрочки платежа после срока, указанного в пункте 5.3 договора.

Между сторонами 13.08.2018 подписан акт приёма-передачи имущества к договору (листы дела 34-35).

В акте приёма-передачи отражена передача 5 зданий складов, проходной ЦМС, навеса для труб. В отношении 4 зданий складов отмечено, что их состояние удовлетворительное, требуется ремонт; системы электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления находятся в неисправном состоянии. Нежилое здание Центрального материального склада и здание проходной ЦМС находятся в удовлетворительном состоянии, имеются коммуникации электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления. Иное сооружение «Навес для труб» находится в удовлетворительном состоянии, коммуникации отсутствуют.

В представленной выписке из отчёта оценщика №1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка № 307 отмечено, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

Объект оценки соответствует производственно-складской недвижимости класса «С»: капитальное производственное помещение ил и утеплённый ангар. Высота потолков различная (от 3,.5 до 18 м.), пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.

Ответчиком арендная плата за период с февраля 2019 года по май 2019 года, а также с июня по сентябрь 2019 года внесена не в полном объёме, ввиду чего платёжным поручением от 03.04.2019 № 112713 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 206 622,78 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за февраль в размере 93 311,39 руб., за март 2019 года в размере 113 311,39 руб. (лист дела 48).

Платёжным поручением от 29.05.2019 № 209577 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 103 311,39 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за апрель 2019 года (лист дела 48 оборот).

Платёжным поручением от 30.07.2019 №325797 денежные средства в сумме 30 000 руб. списаны за счёт оставшейся суммы обеспечительного взноса в счёт погашения арендной платы по договору за май 2019 года (лист дела 49).

Имущество возвращено обществом учреждению по акту приёма-передачи (возврата) от 13.09.2019 (лист дела 46).

В соответствии с расчётом арендодателя общая сумма задолженности арендатора по арендной плате по состоянию на 11.11.2019 составила 468 570,12 руб., в том числе:

- за май 2019 года (частично) - 83 311,39 руб.;

- за июнь 2019 года - 113 311,39 руб.;

- за 12 дней июля (с 01.07.2019 - 12.07.2019) - 43 862,47 руб.;

- за 19 дней июля (с 13.07.2019 - 31.07.2019) - 69 448,92 руб.;

- за август 2019 года - 113 311,39 руб.;

- за 12 дней сентября 2019 года (с 01.09.2019-12.09.2019) - 45 324,56 руб.

Учреждение в адрес общества направляло претензии от 17.04.2019 №141/8/7/1927, от 04.07.2019 №141/8/7/3963, от 07.06.2019 №141/8/7/3317 с требованием погасить указанную задолженность по арендной плате (листы дела 40-43).

Оставление арендатором означенных претензий без должного реагирования послужило основанием для предъявления ФГКУ «Крымское ТУИО» соответствующих требований в судебном порядке.

В свою очередь ООО «Автолидер-Крым», ссылаясь на то, что оно фактически не могло использовать арендованное имущество, подало иск о взыскании с учреждения неосновательного обогащения в размере 1 005 940,04 руб.

Так, в материалы дела представлено письмо общества в адрес арендодателя от 09.01.2019 в котором общество сообщает о невозможности выполнении обязательства по заключению договоров на оплату коммунальных услуг, так как территория взятая в аренду, не снабжена 7 коммунальными ресурсами. Арендодателем не предоставлены требуемые для ведения нормальной хозяйственной деятельности и даже для проведения ремонтных работ необходимые коммуникации – электроэнергия, водоснабжение, канализация, теплоснабжение; результат обращения к коммунальным службам до сих пор не получен; эксплуатировать указанные помещения и даже проводить требуемые ремонтные работы невозможно; просим оказать содействие в решении вопросов по обеспечению нас коммунальными услугами.

Из другого письма общества от 09.01.2019 №09.01-01/02 в адрес арендодателя следует, что для нормальной эксплуатации некоторых арендуемых объектов требуется проведение капитального ремонта, в отношении некоторых капитальный ремонт не целесообразен, помещения не пригодны для их эксплуатации.

Письмом от 11.02.2019 общество сообщило истцу, что просит обеспечить электроэнергией арендованные помещения, исчерпывающий пакет необходимых документов подан 22.01.2019, но вопрос не решён.

Из письма общества от 15.07.2019 следует, что 28.02.2019 обществу был передан проект договора на технологическое присоединение, который по предварительным расчетам привел бы к неоправданным расходам в размере 250 000 рублей.

12.03.2019 арендодатель сообщил ответчику, что им в адрес ФГУП «102 предприятие электрических сетей» МО РФ направлено ходатайство об оказании содействия в получении технических условий на технологическое присоединение энергопринимающих устройств объектов аренды и в заключении договора об осуществлении технологического присоединения.

Из письма общества от 14.02.2019 следует, что с заявлением о заключении договора на технологическое присоединение к городской воде общество обратилось в ГУПС «Водоканал» 04.02.2019. По результатам осмотра сотрудников водоканала составлен акт осмотра: вода на территорию заведена до внешнего крана вблизи помещения охраны, а далее вода перекрыта, в связи с течью в трубах внутренней сети водопровода, задвижки в колодце имеют течь, на счётчике воды сорвана пломба. Владельцем сети является Министерство обороны. На арендуемой территории отсутствуют колодцы канализации, крышки засыпаны грунтом или заасфальтированы.

Письмом от 17.05.2019 общество вновь сообщило арендодателю о невозможности пользования арендованной территорией. Дополнительно сообщается, что электрические коммуникации заведены на территорию, но обесточены на прилегающей территории, принадлежащей КЭЧ МО.

Письмом от 17.05.2019 общество сообщило, что ГУПС «Водоканал» для решения вопроса о технологическом присоединении в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 №83 просит предоставить документы на земельный участок, территория снабжена трубопроводом, однако вода перекрыта на прилегающей территории КЭЧ МО.

В письме арендодателя от 17.06.2019 сообщается, что до окончания процедуры оформления правоустанавливающих документов на указанный 8 земельный участок, предоставление запрашиваемых документов в отношении земельного участка не представляется возможным.

Письмом от 21.05.2019 общество просило КЭЧ МО присоединить к электрическим сетям арендуемые по ул.Хрусталёва 40 склады и лесопильный цех (2 объекта).

Письмом от 21.05.2019 общество просило ФГУП «102 предприятие электрических сетей» МО РФ внести изменения в технические условия от 25.02.2019 №746 к договору №1756/04-1419 на технологическое присоединение к электрическим сетям.

Из письма Севастопольской КЭЧ от 01.07.2019 в адрес общества следует, что использование в коммерческих целях электрической сети и мощности ТП-532 не возможно, мощности ТП не достаточно.

Из ответа арендодателя следует, что в управление от Севастопольской КЭЧ 24.07.2019 поступил проект технических условий на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения, который был согласован. С целью увеличения мощности трансформаторной подстанции обществу необходимо обратиться в ФГУП «102 ПЭС» Минобороны России. Кроме того, арендодатель ссылаясь на пункты 3.2.2, 3.2.6, 3.2.16 договора указывая, что обязанности и затраты по заключению договоров, по переустройству лежат на арендаторе.

В письме общества от 15.07.2019 в адрес арендодателя вновь перечисляются вышеизложенные обстоятельства препятствий в снабжении коммунальными услугами, изложена просьба о продлении договора аренды на 11 месяцев, приостановления начисления арендных платежей до момента присоединения, зачёта ранее внесённых платежей в счёт будущих платежей.

Принимая во внимание, выводы эксперта, а именно в экспертном заключении от 15.10.2021 № 422/3-3 установлено, что объекты исследования, арендуемые ООО «Автолидер- Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79, для возможности их эксплуатации (полной или частичной), должны быть в обязательном порядке обеспечены системами водоснабжения и электроснабжения, в соответствии с: п. 2.1- 2.6 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24 декабря 2020 года N 44; п. 4.5,4.6,.4.8 СП 56.13330.2011 «Свод правил. Производственные здания». Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001; п. 8.1, 9.1.1-9.1.4, 9.4.1-9.4.4 СП 303.1325800.2017 «Свод правил. Здания одноэтажные промышленных предприятий. Правила эксплуатации»; п. 7.1-7.2 СП 52.13330.2016 «Свод правил. Естественное и искусственное освещение».

Также установлено, что система электроснабжения объектов исследования, арендуемых ООО «Автолидер-Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79, не функционирует, объекты не оборудованы системой водоснабжения.

В отсутствие подключения к электрической энергии и водоснабжению эксплуатация (полная или частичная) нежилых зданий, арендуемых ООО «Автолидер-Крым» по договору аренды от 13.08.2018 № 141/3/8/АИ(к)-79 в качестве объектов производственно-складского назначения - технически невозможна.

Суд счёл первоначальный иск подлежащим отклонению, а встречное требование – удовлетворению частично по следующим основаниям.

Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В представленной выписке из отчёта оценщика №1603/12-17 от 19.12.2017 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды имущества военного городка № 307 отмечено, что подключение к сетям возможно, информация о технических условиях отсутствует.

Объект оценки соответствует производственно-складской недвижимости класса «С»: капитальное производственное помещение или утеплённый ангар. Высота потолков различная (от 3,.5 до 18 м.), пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.

Таким образом, из документов о торгах следует, что арендатор знал, что на момент проведения торгов, заключения договора объект аренды к сетям не подключен, такое подключение возможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что ФГКУ «Крымское ТУИО» передало обществу имущество, которое могло использоваться в соответствии с целевым назначением: склад.

В соответствии с частями 5, 7 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Суд не принимает выводы эксперта о невозможности использования по назначению объекта аренды в отсутствие обеспечения системами водоснабжения и электроснабжения со ссылкой на п. 2.1- 2.6 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 24 декабря 2020 года N 44; п. 4.5,4.6,.4.8 СП 56.13330.2011 «Свод правил. Производственные здания». Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001; п. 8.1, 9.1.1-9.1.4, 9.4.1-9.4.4 СП 303.1325800.2017 «Свод правил. Здания одноэтажные промышленных предприятий. Правила эксплуатации»; п. 7.1-7.2 СП 52.13330.2016 «Свод правил. Естественное и искусственное освещение».

Довод Общества о том, что объект аренды планировался к использованию в качестве производственного цеха судом отклоняется: из документации о торгах, условий договора следует, что объект по своему назначению соответствует производственно-складской недвижимости класса «С», при этом подключение к сетям возможно (то есть подключение отсутствует на момент проведения торгов), при этом из наименований объектов, указанных в предмете договора аренды, следует, что объектом аренды являются склады.

Экспертом, Обществом не приведено, судом не установлено Правил, устанавливающих обязательные требования к складским помещениям – наличие сетей электроснабжения, водоснабжения/водоотведения.

В любом случае, Общество при принятии объекта аренды не могло не установить отсутствие подключения объектов к сетям энергоснабжения.

При этом в акте приёма-передачи имущества указано, что 5 зданий складов и проходная Центрального материального склада имеют коммуникации, сооружение - навес для труб систем коммуникаций не имеет.

При указанных обстоятельствах возражения Общества о невозможности использования объектов по назначению в отсутствие энергоснабжения судом отклоняются.

Согласно абзацу третьему пункта 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Учитывая, что арендодателем представлен объект аренды, арендатором объект принят без замечаний и при этом арендатором уплачены арендные платежи – суд приходит к выводу, что арендатор не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества по крайней мере за период с момента передачи имущества по момент заявления о наличии таких недостатков, при условии, что соглашением сторон к объекту аренды предъявляются требования, соответствующие притязаниям арендатора: наличие водоснабжения/водоотведения и электроснабжения.

Довод общества о том, что отсутствие коммунальных ресурсов (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) является недостатком, препятствующим использованию объекта по назначению суд полагает заслуживающим внимания.

Согласно пункту 3.2.2. договора в течение 30 (тридцати) календарных дней после заключения договора арендатор обязан заключить договоры на оплату услуг на: 1) оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд приходит к выводу, что арендатор вправе рассчитывать на возможность подключения объекта аренды к сетям энергоснабжения.

Учитывая, что отсутствие энергоснабжения на момент принятия объектов аренды для арендатора является очевидным, возражения о недостатках арендуемого имущества, заявленные после принятия объекта аренды, в том числе по истечении значительного периода, имеют юридическое значение, поскольку арендатор вправе рассчитывать на возможность подключения к сетям энергоснабжения в любой момент в период дейтсвия договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из материалов дела следует, что арендатор воспользовался правом приостановления исполнения обязательств по правилам пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что в период с 20.08.2018 по 08.05.2019 общество перечислило арендодателю арендную плату в сумме 1 005 940 рублей 04 копеек.

Так как договор аренды носит взаимный характер, а недостатки объекта аренды препятствовавшие его использованию по назначению, о которых заявлено арендатором, арендодателем не устранении арендатор фактически был лишен возможности его использования, с момента соответствующего извещения арендодателя. Арендатор вправе отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Договором аренды установлена обязанность арендатора заключить договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, что, в свою очередь, не предполагает подготовку иных документов, выходящих за рамки перечня документов, необходимых для возникновения таких правоотношений. В рассматриваемой ситуации для исполнения обязательств по пункту 3.2.2 договора общество обязано было осуществить процедуру технологического присоединения предмета аренды к сетям, что изначально не предусмотрено договором.

Общество с учётом положений статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ для пользования складами в соответствии с их назначением было вправе ожидать и требовать от арендодателя осуществления технологического присоединения к коммунальным сетям объектов с исправными внутренними коммуникациями в ходе реализации арендных отношений.

В технологическом присоединении к сетям электроснабжения обществу было отказано 01.07.2019, а технологические условия на присоединение к системе водоснабжения и водоотведения были согласованы после окончания срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах следует признать, арендодатель не вправе требовать внесения арендных платежей за период с момента уведомления о наличии препятствий в пользовании объектом аренды. Обязанность по встречному предоставлению арендодателем имущества должным образом не исполнена, ввиду чего суд счёл первоначальный иск не подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, оснований для применения пункта 1 статьи 1102 ГК РФ в части внесённых арендатором арендных платежей – не имеется (абзац третий пункта 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 ГК РФ, пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Вместе с тем, учитывая, что часть арендных платежей удержана арендатором в отсутствие волеизъявления арендатора, при условии, что арендатором правомерно приостановлено внесение арендных платежей – указанная сумма поделжит возврату по основаниям положений статьи 1102 ГК РФ.

Ответчиком арендная плата за период с февраля 2019 года по май 2019 года, а также с июня по сентябрь 2019 года внесена не в полном объёме, ввиду чего платёжным поручением от 03.04.2019 № 112713 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 206 622,78 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за февраль в размере 93 311,39 руб., за март 2019 года в размере 113 311,39 руб. (лист дела 48).

Платёжным поручением от 29.05.2019 № 209577 денежные средства списаны за счёт обеспечительного взноса в размере 103 311,39 руб. в счёт погашения арендной платы по договору за апрель 2019 года (лист дела 48 оборот).

Платёжным поручением от 30.07.2019 №325797 денежные средства в сумме 30 000 руб. списаны за счёт оставшейся суммы обеспечительного взноса в счёт погашения арендной платы по договору за май 2019 года (лист дела 49).

В настоящем случае в качестве неосновательного обогащения выступает уплаченная ООО «Автолидер-Крым» сумма в размере 339 934 рубля 17 копеек, что соответствует приведённым положениям.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя



РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска Федеральному государственному казённому учреждению «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Федерального государственного казённого учреждения «Крымское территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Автолидер-Крым» (ОГРН <***>, ИНН <***>) неосновательное обогащение в размере 339 934 (Триста тридцать девять тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля 17 копеек, а также взыскать судебные расходы в сумме 18 182 (Восемнадцать тысяч сто восемьдесят два) рубля 02 копейки, из которых 7 792 рубля 26 копеек – расходы по оплате государственной пошлины, 10 389 рублей 76 копеек – расходы на проведение судебной экспертизы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.




Судья

Р.А. Ражков