Решение от 9 ноября 2025 г. по делу № А81-3486/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-3486/2025
г. Салехард
10 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Осиповой Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Анисимовым А.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бургер Лофт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании 863 500 рублей,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 28.01.2024;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.03.2023;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Бургер Лофт» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о взыскании задолженности по уплате постоянной части арендной платы в размере 172 700 рублей в месяц за период с 01.07.2024 по 30.11.2024 в размере 863 500 рублей.

Ответчик с требованиями истца не согласился, свои возражения изложил в отзыве на иск, указал на отсутствие задолженности перед истцом.

О дате, времени и месте проведения судебного заседания лица, участвующие в деле, в соответствии со статьей 123 АПК РФ, уведомлены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Стороны участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Судебное заседание, в соответствии со ст.156 АПК РФ, проведено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела суд, руководствуясь ст. 163 АПК РФ, объявил в судебном заседании протокольный перерыв до 24 октября 2025 года до 10 час. 30 мин.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте интернет ресурса "Картотека арбитражных дел": http://kad.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителей истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика против исковых требований возражал.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 августа 2023 года между обществом с ограниченной ответственностью "Бургер Лофт" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (Арендатор) заключен договор аренды № АМ-14421-15/2023 (далее – Договор) согласно которому, Арендатору передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 107,8 кв.м., расположенное по адресу: ЯНАО, <...> для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" (акт приема-передачи нежилого помещения от 04.04.2024 г.).

По условиям Договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы со дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом помещении (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом помещении) составляет 172 700 рублей ежемесячно.

Постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается Арендатором с даты подписания Сторонами акта приема-передачи помещения, который подписан в апреле 2024 года (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции).

С даты подписания акта приема-передачи помещения Арендатором активно велась предпринимательская (торговая) деятельность, при этом о факте получения лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции Арендодатель уведомления не получал. Арендатор на протяжении всего срока пользования помещением выплачивал лишь переменную часть арендной платы (коммунальные платежи).

30.09.2024 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требование о выплате задолженности по уплате постоянной части арендной платы в размере 172 700 рублей в месяц с момента открытия в арендуемом помещении универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое", а также уведомление о предстоящем досрочном расторжении договора по требованию Арендодателя в течение 30 дней с момента получения претензии.

07.10.2024 г. указанная претензия получена ответчиком и оставлена без рассмотрения, ответ на претензию истцом не получен.

Письмом от 19.11.2024 г. арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды.

Согласно п.7 ст.19 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" решение о выдаче лицензии на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции или об отказе в ее выдаче принимается в течение 30 дней со дня получения от заявителя документов, представляемых для получения соответствующей лицензии. В случае необходимости проведения дополнительной экспертизы указанный срок продлевается на период ее проведения, но не более чем на 30 дней.

Учитывая вышеизложенные требования, арендатор должен был получить соответствующую лицензию с учетом подписания акта приема передачи помещения, не позднее 01.07.2024 г.

Как указывает истец, бездействие Арендатора, выражающееся в длительном уклонении от получения лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в разумные сроки, расценивается как недобросовестное поведение, направленное на извлечение прибыли от торговой деятельности в арендуемом помещении и невыплату постоянной части арендной платы за его использование. Коммерческая деятельность не предполагает безвозмездной сдачи площадей в аренду.

Как считает истец, в нарушение норм действующего законодательства Арендатор фактически извлекал прибыль от коммерческой деятельности в арендуемом помещении, не выплачивая арендную плату.

Заключая договор аренды № АМ-14421-15/2023, Арендодатель исходил из добросовестности Арендатора, который в разумные сроки должен был получить соответствующую лицензию и осуществлять арендные платежи в соответствующем размере.

Злоупотребление Арендатором своих прав и его умышленное бездействие, выразившееся в неполучении лицензии на торговлю алкоголем, фактически повлекло нанесение Арендодателю ущерба, тем самым лишив его прибыли, на которую он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Арендные платежи планировались использоваться Арендодателем для погашения кредитных обязательств по кредитному договору № 17906WS5XXVW1Q0QE0UV6P от 01.08.2019 г., денежные средства по которому были использованы на приобретение и реконструкцию здания по ул. ФИО3, 12-г в г. Салехард, являющегося предметом договора аренды.

Не принятие ответчиком мер, направленных на получение соответствующей лицензии, а после отказа в её выдаче, продолжение торговой деятельности в спорном помещении, которая не прекращалась вплоть до его освобождения, свидетельствует о нарушении принципа встречности исполнения обязательств, что может являться основанием для изменения условия об арендной плате.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был  лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, мотивы принятия или отказа в принятии доказательств отражает в судебном акте.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Пунктом 3.1.1. Договора установлено, что размер постоянной части арендной платы с момента ее начисления, согласно п. 3.5. настоящего Договора и до дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом Помещении) составляет 1000 (одну тысячу) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Размер постоянной части арендной платы со дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом Помещении) и далее по Договору составляет 172 700 (сто семьдесят две тысячи семьсот) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно пункту 3.1.2. Договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (электрический котел) и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

Между тем, в связи с тем, что ответчик лицензию на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом Помещении не получил, постоянную часть арендной платы в размере 172 700 рублей не платил.

Как следует из пояснений истца, согласно п.7 ст.19 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" решение о выдаче лицензии на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции или об отказе в ее выдаче принимается в течение 30 дней со дня получения от заявителя документов, представляемых для получения соответствующей лицензии. В случае необходимости проведения дополнительной экспертизы указанный срок продлевается на период ее проведения, но не более чем на 30 дней.

По мнению истца, учитывая, что ответчик получил помещение по акту приема-передачи 04.04.2024 крайний срок для получения лицензии 01.07.2024 (спустя 3 месяца после подписания акта приема-передачи).

Ответчик, возражая против доводов истца, указывает, что ни законом ни договором не обусловлен срок подачи документов для оформления лицензии, основную прибыль он извлекает с продажи алкогольной продукции, документы, для оформления лицензии были поданы им 05.06.2024. Ответчику не было известно о наличии ограничений для получения лицензии, так как информация о наличии лицензии на образовательную деятельность появилась только 05.07.2024.

Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела документам письмом № 506 от 31.05.2024 г. Администрация МО г. Салехард уведомила ответчика о том, что на основании постановления № 1247 от 29.05.2024 г. по адресу: <...> предоставлено муниципальное помещение для осуществления образовательной деятельности, в связи с чем арендуемое помещение будет находиться в границах территорий, на которых не допускается розничная продажа алкогольной продукции.

10.06.2024 г. Администрация МО г. Салехард проинформировала ответчика о том, что Постановлением № 1324 от 05.06.2024 г. определены границы территории, на которых не допускается продажа алкогольной продукции, в связи с чем магазин "Красное Белое" по адресу <...> расположен в границах вышеуказанных территорий.

В спорный период ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, вел торговую деятельность, что им не оспаривается.

Претензий относительно невозможности использования помещения ответчик в адрес истца не направлял.

Получив в августе 2024 года отказ в лицензировании розничной продажи алкогольной продукции (решение от 01.08.2024 №89-09/08-15-01/158), общество "Альфа-М" не воспользовалось предусмотренным пунктом 5.6 договора правом на отказ от договора аренды, продолжив пользоваться помещением истца.

Следует отметить, что в рассматриваемом случае целевое назначение договора не предполагает торговлю только одним из видов продукции, отказ в выдаче лицензии не привел к невозможности осуществления арендатором торговли иными видами продукции в помещении истца. При этом обстоятельств, свидетельствующих о том, что соответствующий отказ получен в связи с неправомерными действиями арендодателя, ответчиком в ходе рассмотрения спора не приведено и судом не установлено.

Ответчиком не представлено достаточных и достоверных доказательств (декларация по налогу на прибыль организации, промежуточная финансовая отчетность, бухгалтерская документацию), объективно свидетельствующих о наличии убытков или невозможности исполнять финансовые обязательства по договору аренды в полном объеме.

Кроме того, возможное установление начала уплаты постоянной части аренды с момента получения арендатором лицензии, не означает, что до такого получения лицензии у арендатора сохраняется возможность использования помещения безвозмездно.

При таких обстоятельствах учитывая фактическое пользование ответчиком спорным помещением требование истца об уплате постоянной части арендной платы по договору аренды № АМ-14421-15/2023 от 30.08.2023 за период с 01.07.2024 по 30.11.2024 в размере 863 500 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворённым исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бургер Лофт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)  задолженность по уплате постоянной части арендной платы по договору аренды № АМ-14421-15/2023 от 30.08.2023 за период с 01.07.2024 по 30.11.2024 в размере 863 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 175 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Ю.Г. Осипова