Решение от 3 ноября 2022 г. по делу № А45-19274/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19274/2022
г. Новосибирск
03 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 03 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем помощником судьи Тимошковой П.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению по заявлению Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН <***>), г. Обь Новосибирской области

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>), г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО6, ФИО41, ФИО42. ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72. ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, Шарма Аджай, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО148, ФИО149, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН <***>), ФИО182

о признании приостановления государственной регистрации прав незаконными,

при участии представителей:

заявителя – ФИО183 – доверенность №6 от 01.04.2020, служебное удостоверение,

заинтересованного лица – ФИО184 – доверенность от 22.04.2021 №11, служебное удостоверение,

третьих лиц: ФИО146 – паспорт, ФИО125 – паспорт, ФИО12 – паспорт, ФИО185 – паспорт, ФИО14 – паспорт, ФИО177 – паспорт, ФИО174 - ФИО186 – доверенность от 11.11.2021, паспорт, ФИО181 – паспорт, ФИО185 – паспорт, ФИО173 – паспорт, ФИО96 – паспорт, ФИО2 – паспорт, ФИО76 – паспорт,

установил:

Администрация города Оби Новосибирской области (далее – заявитель, Администрация) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Новосибирской области) о признании приостановления государственной регистрации прав (Уведомления от 06.07.2022 №КУВД-001/2022-26824268/2, от 06.07.2022 №КУВД-001/2022-26824767/2, от 06.07.2022 №КУВД-001/2022-26825500/2) незаконными и обязании произвести государственную регистрацию прекращения записей об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18, обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18.

Заинтересованное лицо в судебном заседании и представленном отзыве (том 1 л.д.8-9) возражало против заявленных требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения.

Третьи лица возражали против удовлетворения заявленных требований и просили не снимать обременение с земельного участка, в связи с тем, что на спорных земельных участках жилые дома не построены.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на следующие обстоятельства.

В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка от 03.08.2010 № 1/20-10а, заключенного между Администрацией города Оби Новосибирской области и Новосибирским фондом «Жилище» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ввиду ликвидации Новосибирского фонда «Жилище», Администрация города Оби Новосибирской области обратилась в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о прекращении регистрационныз записей об ипотеке и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18.

Уведомлениями от 06.07.2022 № КУВД-001/2022-26824268/2, от 06.07.2022 № КУВД-001/2022-26824767/2, от06.07.2022 № КУВД-001/2022-26825500/2 Управлением Росреестра по Новосибирской области, осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18 приостановлено. Заявителю сообщено, что в целях устранения причин приостановления необходимо представление заявления лицами, установленными законодательством, а также документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации погашения записей о договорах долевого участия в строительстве, между тем, заявитель не является стороной сделки, им не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия.

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для приостановления совершения регистрационных действий по прекращению записи об ипотеке в отношении объекта недвижимого имущества земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18, для сохранения сведений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении названных земельных участков, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18 предоставлены Администрацией города Оби Новосибирскому фонду «Жилище» в аренду по договору аренды земельных участков №1/20-1Да от 03.08.2010 (том 1 л.д.113-114), сроком с 28.07.2010 по 27.07.2013, для строительства многоквартирных жилых домов.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены обществом Новосибирским фондом «Жилище» для строительства жилых домов, возводимых на указанных земельных участках, также зарегистрированы в ЕГРН.

Одновременно в отношении земельных участках в ЕГРН на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) заинтересованным лицом внесена запись о залоге права аренды.

Между тем, впоследствии Новосибирский фонд «Жилище» ликвидирован.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика – Новосибирский фонд «Жилище», которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком Новосибирским фондом «Жилище» в 2009 году.

29.07.2019 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица – Новосибирский фонд «Жилище» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Прекращение деятельности юридического лица свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

Согласно положениям статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Учитывая, что аренда земельных участков прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Таким образом, доводы третьих лиц, полагающих о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирных жилых домов, в той ситуации, когда застройщик ликвидирован на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, нельзя признать обоснованными.

Подлежат отклонению и доводы заинтересованного лица о наличии в данном случае спора о праве, поскольку, как указывалось ранее, ипотека права аренды земельного участка прекращена. Не могут быть приняты во внимание и доводы заинтересованного лица об отсутствии в заявлении сведений и пояснений, из которых возможно сделать вывод, на каком основании подано заявление, поскольку из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении земельных участков следует, что записи об ограничениях прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрированы, а, следовательно, заинтересованному лицу должно было быть известно о прекращении договора аренды земельных участков. Кроме того, причинами принятия оспариваемых уведомлений послужило указание заинтересованного лица на обращение с заявлением ненадлежащего лица в отсутствие доказательств, подтверждающих расторжение или прекращение договоров участия в долевом строительстве.

Из пояснений заявителя следует, что в случае прекращения обременений с отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18, Администрацией города Оби будет рассмотрен вопрос по объединению данных земельных участков и близлежащей территории в единый земельный участок, после чего, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации будет выбран следующий способ реализации участка, а именно предоставление участка с целью реализации масштабного инвестиционного проекта в порядке, предусмотренном законом Новосибирской области от 01.07.2015 №583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов». В случае отсутствия необходимости реализации масштабного инвестиционного проекта данные земельный участок будет реализован в порядке проведения конкурсных процедур по продаже права аренды земельного участка для целей, связанных с многоквартирным жилищным строительством в соответствии со статьями 39.11-39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого приостановления государственной регистрации прав.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при заявлении, в том числе требования о признании решения либо действия (бездействия) незаконными, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

При выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания Управления Росреестра по Новосибирской области произвести государственную регистрацию прекращения записей об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18 и обязания Управления Росреестра по Новосибирской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать приостановления государственной регистрации прав Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, изложенные в уведомлениях от 06.07.2022 № КУВД-001/2022-26824268/2, №КУВД-001/2022-26824767/2, КУВД-001/2022-26825500/2, недействительными.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести государственную регистрацию прекращения записей об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:020206:9, 54:36:020206:10, 54:36:020206:18.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.



Судья

Ю.А. Петрова