Решение от 10 февраля 2022 г. по делу № А43-34087/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-34087/2021

г. Нижний Новгород 10 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2022 года,

Решение в полном объеме изготовлено 10 февраля 2022 года,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: судьи (шифр 17-685) Окорокова Дмитрия Дмитриевича (протокол судебного заседания ведет помощник судьи Шипова Алена Дмитриевна) рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304526035000211, ИНН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Палас-Хаус", г. Н.Новгород, (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ФИО2, г. Н.Новгород,

о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 года,при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 28.04.2021 года,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.07.2021 года,

от третьего лица: ФИО2 - лично (паспорт), ФИО5 по доверенности от 06.12.2021 года



установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО "Палас-Хаус".

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для предоставления проекта реконструкции, по которому была осуществлена реконструкция.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, отклоняет его, поскольку возможность представить данный проект у ответчика уже была, кроме того, существенного значения для дела проектная документация не имеет.

В обоснование своих требований истец указал, что между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Палас-Хаус» (Арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01 июля 2014 года, согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование 2-х этажное здание котельной литер Г, общей площадью 988,3 кв.м., кадастровый номер: 52:18:070000:0000:22:401:001:100267550 и земельный участок под зданием, площадью 3111 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0070070:89, расположенные по адресу: Нижний Новгород. Советский р-н, ул. Полтавская, дом 30.

В соответствии с п. 1.3. Договора Здание будет использовано для размещения офисов, магазинов.

Кроме того, п. 3.1.8. Договора указано, что Арендатор обязуется за свой счет осуществить благоустройство территории, вывоз мусора и охрану переданного в аренду Недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора Арендатор обязался произвести самостоятельно своими силами и за свой счет необходимые ремонтные работы в арендуемом Здании, а также произвести благоустройство арендованного Земельного участка.

Однако на протяжении 7 лет Здание пустует и фактически не используется, что приводит к его разрушению, при этом, ни одна из обязанностей предусмотренных п.3.1.8 ответчиком не исполняется.

Более того, в соответствии с актом осмотра от 02.08.2021 года отделочные работы полностью пришли в негодность, имеются очаги плесени, проемы дверные либо отсутствуют, либо полностью пришли в негодность, в оконных проемах пластиковые стеклопакеты не закрываются, стеклопакеты на всех окнах разбиты, отсутствуют оконные рамы, территория вся завалена мусором, здание не отапливается, подвержено воздействию перепаду температур и влажности, коммуникации отсутствуют.

Таким образом, обязательства предусмотренные п.3.1.1 договора Арендатором также не исполняются.

Кроме того, Арендатор существенно ухудшает имущество.

В 2017 г. по инициативе ООО «Палас-Хаус» была разрушена часть Здания, в котором располагалась котельная.

В результате сноса стен котельной сохранившееся двухэтажное административно-бытовое здание также начало разрушаться.

Более того, ООО «Палас-Хаус» демонтировало крышу административно-бытового здания с целью возведения мансарды.

Данные работы завершены не были, что приводит к попаданию осадков внутрь Здания и образованию плесени, а также дальнейшему разрушению конструкций объекта недвижимости.

С 2017 г. все строительные работы на арендуемом объекте были прекращены.

Между тем, проектная и разрешительная документация на реконструкцию Здания у ответчика отсутствует, в связи с чем, Администрация г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с исковым заявлением к собственникам о сносе объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером: 52:18:0070070:89. расположенного по адресу Нижний Новгород, ул. Полтавская, 30, указав на наличие признаков самовольной постройки, в связи с отсутствием разрешений, согласований на реконструкцию капитального объекта недвижимости и в связи с тем, что Здание разрушается и представляет угрозу жизни и здоровью окружающим.

Помимо указанного, в нарушение положений пункта 5.3. договора, которым установлено, что арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа месяца, следующего за месяцем оплаты, Арендатор на протяжении 7 лет, с 01 июля 2014 года по 01 июля 2021 года, не вносил арендную плату.

ООО «Палас-Хаус» направлялась претензия от 23.06.2021 об устранении описанных выше нарушений.

Однако нарушения не были устранены.

После выявления данных обстоятельств, 14.08.2021 г. в адрес Ответчика была направлена претензия о расторжении Договора аренды с проектом Соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01 июля 2014 года и Актом приема-передачи (возврата) недвижимою имущества.

Однако претензия также осталась без удовлетворения. В адрес Истца была направлена встречная претензия о возврате перечисленных Ответчиком арендных платежей.

Истец указывает, что с 01.07.2014 г. по настоящее время Арендатор пользуется Недвижимым имуществом с существенным нарушением условий Договора и назначения недвижимого имущества, действия ООО «Палас-Хаус» приводят к существенному ухудшению объекта аренды, его разрушению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, просит в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворяет исковые требования истца в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом п. 3.1.1. Договора предусмотрено, что Арендатор обязался принять недвижимое имущество по акту приема-передачи и произвести самостоятельно своими силами и за свой счет необходимые ремонтные работы в арендуемом Здании, а также произвести благоустройство арендованного Земельного участка.

При этом согласно пункту 5.4 договора на период проведения арендатором работ по ремонту, реконструкции здания и благоустройства земельного участка арендатору предоставляется отсрочка внесения арендной платы, в течение которого недвижимое имущество используется арендатором безвозмездно, а, к возникшим в указанный период времени отношениям, применяются положения главы 36 ГК РФ.

Ответчиком не оспаривается, что проведение работ было приостановлено им, а также подтверждается, что здание в настоящее время находится в аварийном состоянии.

При этом ответчик указал, что им предпринимались попытки по проведению ремонтных работ, однако ремонтные работы затянулись, в результате действий собственников имущества, а именно: раздела совместно нажитого имущества между истцом и третьим лицом, обращения ФИО2 в суд с требованием о признании спорного договора недействительным.

Ответчик также полагает, что в соответствии с п.5.4 договора ему на период проведения ремонтных работ, реконструкции здания была предоставлена отсрочка платежа, в течение которой он вправе использовать недвижимое имущество безвозмездно.

Суд, отклоняя доводы ответчика, полагает, что наличие спора между истцом и третьим лицом о разделе имущества, а также оспаривание ФИО2 действительности договора, с учетом отказа последней в удовлетворении исковых требований, не препятствовали исполнению ответчиком своих обязанностей по договору: по проведению им ремонтных работ, охране объекта аренды, в связи с чем, в данном случае ответчик сам несет ответственность за неисполнение им своих обязательств по договору.

Учитывая же, что ремонтные работы не были произведены ответчиком в разумный срок, проведение работ было приостановлено еще в 2017 году, суд также приходит к выводу, что у ответчика отсутствовало право на предоставление ему отсрочки внесения арендной платы, в связи с чем, последним должна была производится оплата арендных платежей в сроки установленные пунктом 5.3 договора.

Однако ответчик обязательство по оплате аренды не исполнял, что последним не было оспорено.

Истец также указал в обоснование своих требований на ухудшение состояния здания, вызванное проведенной ответчиком реконструкцией здания.

Судом установлено, что ответчиком, без получения на то разрешительной документации, была осуществлена реконструкция здания: разрушена часть здания, в котором располагалась котельная, а также демонтирована крыша административно-бытового здания с целью возведения мансарды.

В судебном заседании стороны пояснили, что при заключении договора сторонами подразумевалась проведение арендатором реконструкции здания, однако каких-либо соглашений относительно объема реконструкции сторонами не заключалось.

По мнению ответчика, снос части здания был согласован заключением самого договора.

Однако истец не согласен с позицией ответчика и указывает, что арендодатель согласие на снос части здания не давал.

Из материалов дела следует, что в результате, проведенных ответчиком работ площадь переданного в аренду здания значительно уменьшилась, здание разрушается, поскольку ответчиком не была в соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации обеспечена консервация объекта, в связи с приостановлением работ.

Более того, суд полагает, что в данном случае вина за самовольную реконструкцию здания лежит на ответчике, поскольку дата начала проведения реконструкции сторонами не была установлена, ответчик же провел реконструкцию в отсутствие разрешения на строительство, не дождавшись получения его собственниками здания.

Ответчик указал, что в настоящее время им запланировано на месте нахождения здания, являющегося предметом спорного договора, строительство торгового центра, в целях реализации указанного был найден инвестор, само же здание планируется снести.

Между тем, истец и третье лицо согласие на снос данного здания, принадлежащего им, ответчику не давали.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ответчик в нарушение действующего законодательства пользуется зданием с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, существенно ухудшает имущество, на протяжении длительного периода (более 2 раз подряд) не вносит арендную плату, а также не производит капитальный ремонт имущества, в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 и обязании возвратить ему здание и земельный участок, переданные по спорному договору ответчику обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей, с учетом того, что частичная оплата задолженности была произведена уже после предъявления иска, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 01072014 от 01.07.2014 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 304526035000211, ИНН <***>), г. Н.Новгород, и обществом с ограниченной ответственностью "Палас-Хаус", г. Н.Новгород, (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Палас-Хаус", г. Н.Новгород, (ИНН <***>, ОГРН <***>), передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304526035000211, ИНН <***>), г. Н.Новгород, занимаемое здание и земельный участок, площадью 3111 кв.м, расположенные по адресу: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Полтавская, д.30.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Палас-Хаус", г. Н.Новгород, (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304526035000211, ИНН <***>), <...> рублей расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Окороков Д.Д.