Решение от 21 апреля 2024 г. по делу № А56-115381/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115381/2023
21 апреля 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Ким Е.В.,


при ведении протокола судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2;

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ СПБ"

о взыскании денежных средств


при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 27.10.2023)

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 12.02.2024)



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (дале – Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ СПБ" (далее – Общество, ответчик) о взыскании 619 554,60 руб. излишне уплаченных денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, 47 755,36 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 20 000 руб. расходов на выполнение кадастровых работ, 6700 руб. расходов на выполнение обмеров, 7932 руб. расходов за заключения кадастрового инженера, 447,04 руб. почтовых расходов, 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 15 694 руб. расходов по уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав мнение представителей сторон, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.04.2021 между Предпринимателем и Обществом был заключен Договор № 2-3.1/Н-22 участия в долевом строительстве объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:60348 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Кудрово.

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.1 Договора, является нежилое помещение со следующими характеристиками: Условный номер объекта №Н-22, этаж 1, секция А, строительные оси ГЬ-ЕЬ/8а-11а, проектная площадь объекта 57,30 кв.м.

Цена договора, составляет - 12 586 000 руб., (п. 2.1. Договора). Указанный размер денежных средств Дольщиком выплачен полностью.

По данным технической инвентаризации, проведенным Застройщиком, площадь Объекта уменьшались на 0,9 кв.м. и составляет 56,4 кв.м. Объекту присвоен адрес: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №129Н.

Пункт 2.1. Договора устанавливает стоимость 1 квадратного метра в размере 219 650,95 руб.

18.09.2023 сторонами подписан Акт приема-передачи помещения.

18.09.2023 были проведены независимые обмеры кадастровым инженером ООО «Авангард Оценочная компания», 29.09.2023 составлено заключение №П-117415/23. По результатам обмеров общая площадь нежилого помещения составила 56,0 кв.м.

Стоимость заключения кадастрового инженера составила 3360 руб., что подтверждается банковской операцией от 25.09.2023, стоимость обмеров составила 2850 руб., что подтверждается банковской операцией от 19.03.2023.

19.10.2023 между ООО «Авангард Оценочная компания» и Предпринимателем заключен договор на выполнение кадастровых работ №117415, предметом которого являлось изготовление технического плана объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №129Н.

Цена выполненных кадастровых работ, включающая подготовку технического плана, составила 10 000 рублей, что подтверждается банковской операцией от 19.10.2023.

Согласно сведениям из ЕГРН от 30.10.2023 площадь объекта, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №129Н, с кадастровым номером: 47:07:1044001:73798, составляет 56 кв.м.

На основании независимых обмеров и сведений из ЕГРН фактическая площадь объекта составляет: 56 кв.м., что в итоге на 1,3 кв.м. меньше указанных в п. 1.1. договора характеристик объекта и данных инвентаризации, проведенных застройщиком.

В соответствии п. 4.4-4.5 Договоров при увеличении площади Помещения по данным первого обмера более чем на 1 квадратный метр Участник долевого строительства доплачивает Застройщику за счет собственных средств денежную сумму, являющуюся разницей между окончательной Ценой договора, определённой по правилам пункта 2.1 Договора исходя из фактической площади Помещения. При уменьшении площади Помещения по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 квадратный метр, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между окончательной Ценой Договора, определённой по правилам пункта 2.1 Договора исходя из фактической площади Помещения.

Исходя из п.2.1. Договора размер излишне уплаченных средств по Договору № 2-3.1/Н-22 от 21.04.2021 составляет - 285 545,80 руб.

Также между Предпринимателем и Обществом 21.04.2021 был заключен Договор № 2-3.1/Н-23 участия в долевом строительстве объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:60348 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Кудрово.

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.1 Договора, является нежилое помещение со следующими характеристиками: Условный номер объекта №Н-23, этаж 1, секция А, строительные оси БЬ-ГЬ/8а-11а, проектная площадь объекта 77,72 кв.м.

Цена договора, составляет 17 078 400 руб. (п. 2.1. Договора). Указанный размер денежных средств Дольщиком выплачен полностью.

По данным технической инвентаризации, проведенным Застройщиком, площадь Объекта уменьшались на 0,92 кв.м. и составляет 76,8 кв.м. Объекту присвоен адрес: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №130Н.

Пункт 2.1. Договора устанавливает стоимость 1 квадратного метра в размере 219 742,66 руб.

18.09.2023 сторонами подписан Акт приема-передачи помещения.

18.09.2023 были проведены независимые обмеры кадастровым инженером ООО «Авангард Оценочная компания», 29.09.2023 составлено заключение № П-117416/23. По результатам обмеров общая площадь нежилого помещения составила 76,2 кв.м.

Стоимость заключения кадастрового инженера составила 4572 руб., что подтверждается банковской операцией от 25.09.2023, стоимость обмеров составила 3850 руб., что подтверждается банковской операцией от 19.03.2023.

19.10.2023 между ООО «Авангард Оценочная компания» и ФИО2 заключен договор на выполнение кадастровых работ №117416, предметом которого являлось изготовление технического плана объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №130Н.

Цена выполненных кадастровых работ, включающая подготовку технического плана, составила 10 000 руб., что подтверждается банковской операцией от 25.09.2023.

Согласно сведениям из ЕГРН от 30.10.2023 площадь объекта, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение №130Н, с кадастровым номером: 47:07:1044001:73800 составляет 76.2 кв.м.

На основании независимых обмеров фактическая площадь объекта составляет: 76.2 кв.м., что в итоге на 1,52 кв.м. меньше указанных в п. 1.1. договора характеристик объекта и данных инвентаризации проведенных застройщиком.

Исходя из условий п.2.1 Договора размер излишне уплаченных средств по Договору № 2-3.1/Н-23 от 21.04.2021 составляет 334 008,80 руб.

03.11.2023 Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием возвратить излишне уплаченные денежные средства.

Оставление ответчиком указанной претензии без исполнения послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должны быть определены площади нежилых помещений с указанием всех помещений, поскольку именно площадью нежилого помещения в основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объектов договоров - нежилых помещений -с указанием их параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене нежилых помещений, определенной исходя из цены единицы общей площади нежилых помещений, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемых объектов предмету договоров и является отступлением от условий договоров, предусматривающих характеристики объектов долевого строительства, в частности их размер.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданных помещений.

Факт передачи истцу объектов меньшей площади подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе сведениями из ЕГРН. Исходя из изложенного, исковые требования в части взыскания 619 554,60 руб. излишне уплаченных денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома подлежит удовлетворению.

Также истец понес расходы на выполнение кадастровых работ в размере 20 000 руб., расходы на выполнение обмеров в размере 6700 руб. и расходы за заключения кадастрового инженера в размере 7932 руб. Данные расходы подтверждаются представленными в материалы дела договорами и квитанциями об оплате.

В порядке статьи 395 ГК РФ истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно расчету истца размер неустойки по договору № 2-3,1/Н-22 за период с 18.09.2023 по 22.03.2024 составил 22 009,83 руб., а по договору № 2-3,1/Н-23 за период с 18.09.2023 по 22.03.2024 составил 25 745,36 руб.

Также истцом были понесены расходы на оплату услуг представителя.

Исходя из положений ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В качестве доказательств несения судебных расходов истец представил в материалы дела договор об оказании юридических услуг №1502/10/23ИП от 27.10.2023, квитанцией об оплате.

Суд признает данные расходы подтвержденными и обоснованными.

Почтовые расходы в размере 447,04 руб. подтверждаются соответствующей почтовой квитанцией.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ СПб» (ИНН <***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>) 619 554,60 руб. излишне уплаченных денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, 47 755,36 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 20 000 руб. расходов на выполнение кадастровых работ, 6700 руб. расходов на выполнение обмеров, 7932 руб. расходов на заключения кадастрового инженера, 447,04 руб. почтовых расходов, 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 15 694 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Ким Е.В.