Решение от 1 сентября 2017 г. по делу № А41-14343/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14343/17
01 сентября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 30 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Мытищи к Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования ЦРФ "Российский Университет Кооперации" о расторжении договора аренды,

третьи лица: Управление Росреестра по МО, Министерство имущественных отношений МО, Управления архитектуры и градостроительства МО,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 30.08.2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования ЦРФ "Российский Университет Кооперации" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 с кадастровым номером 50:12:0100407:50.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что против удовлетворения требования в части расторжения договора аренды не возражает, однако заявил об определении последствий расторжения договора в виде распределении между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 в порядке ч. 3 ст. 451 ГК РФ, а именно: взыскать с администрации городского округа Мытищи в пользу Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" денежные средства в размере 23167568 руб. 66 коп.

Дело рассмотрено в порядке ч.5 ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Постановлением Главы Администрации Мытищинского района №2299 от 29.06.1993 г. на Московский Университет потребительской кооперации были возложены функции заказчика по строительству жилого многоквартирного дома по ул.Семашко д.34 в г.Мытищи.

На основании постановления Главы администрации Мытищинского района от 30.03.1994 № 1041 между Администрацией Мытищинского района Московской области (арендодатель) и Автономной некоммерческой образовательной организацией высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" (арендатор) 22.06.1994 заключен договор аренды земельного участка № 308, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает земельный участок площадью 8674 кв. метров для строительства и эксплуатации жилого дома по ул. Семашко (п. 1.1), сроком на 49 лет (п.2.1.3).

Постановлением Главы Администрации Мытищинского района № 4429 от 16.12.1994 г. были внесены изменения в решение исполкома Мытищинского городского Совета народных депутатов МО от 02.03.1972 г. №171/4 и постановление Главы Администрации Мытищинского района №2299 от 29.06.1993 г., которыми, как указано в преамбуле постановления №4429 от 16.12.1994 г. Московскому университету потребительской кооперации (правопредшественнику ответчика) был выделен земельный участок площадью 1,2 га для строительства жилого дома в <...>. Внесенными изменениями функции заказчика по строительству жилого дома с Московского университета потребительской кооперации были возложены на войсковую часть 45807-Р.

На основании постановления Администрации Мытищинского района № 4429 от 16.12.1994 г. и материалов межевого дела войсковой части 45807-Р постановлением №1808 от 06.05.1995 г. был предоставлен земельный участок площадью 14165 кв.м. в г.Мытищи, ул.Семашко для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.

Постановлением Администрации Мытищинского района № 4451 от 30.12.1996 г. в связи с отказом войсковой части от освоения участка из-за отсутствия финансирования в постановление №4429 от 16.12.1994 г. были внесены изменения, и функции заказчика на строительство жилого дома вместо в/ч 45807-р были возложены на Департамент по архитектуре и строительству Мытищинского района.

Постановлением Главы Мытищинского района № 135 от 18.01.1997 г. у войсковой части 45807-Р с ее согласия, был изъят земельный участок площадью 1,4165 га, и предоставлен Департаменту архитектуры и строительства Мытищинского района в бессрочное пользование с возложением на него функций заказчика по строительству жилого дома.

Постановления Администрации Мытищинского района № 4429 от 16.12.1994 г., № 1808 от 06.05.1995 г. и № 4451 от 30.12.1996 г. признаны утратившими силу.

12.05.1997 г. между Администрацией Мытищинского района, УКС-2 АО «ГУКС», ЗАО «Домостроительная компания - Стройтэкс», ЗАО «Центр «Инвестиции и строительство» и ЗАО «Стройтэкс Риэл Эстейт» был заключен договор №9-5-15/ДУ/45-Д о совместном строительстве многоэтажного кирпичного жилого комплекса по адресу: <...>.

По результатам реализации договора № 9-5-15/ДУ/45-Д от 12.05.1997 г. были построены многоквартирные дома: <...> и <...>, которые были введены в эксплуатацию на основании постановлений ГМР №2616 от 30.07.1999 г. и №4348 от 30.12.1999 г. соответственно.

Таким образом, на части земельного участка, предоставленного ответчиком постановлением Администрации Мытищенского № 1041 от 30.03.1994 г. (8674 кв м) и договора аренды от 22.06.94 № 308 по ул.Семашко были построены многоквартирные жилые дома - <...><...>.

В связи с изложенным, между АНО ВПО ЦС РФ «Российский университет кооперации» и Администрацией МытищИнского района было заключено дополнительное соглашение от 04.06.2013 г. к договору аренды от 22.06.94 № 308 в части предоставления заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50 площадью 4806 кв.м.

Письмом от 22.01.2014 АНО ВПО ЦС РФ «Российский университет кооперации» обратилось к Администрации городского поселения Мытищи Мытищенского муниципального района Московской области с просьбой подготовить проект планировки территории с целью строительства жилого дома на арендуемом заявителем земельном участке с кадастровым номером 50:12:0100407:50.

Письмом от 06.02.2014 Администрацией городского поселения Мытищи отказано в подготовке постановления о разработке документации по планировке территории для размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0100407:50, в связи с тем, что испрашиваемая территория по проекту планировки предназначена под озеленение и размещение площадок отдыха на придомовой территории жилых домов №24 и №26 кор.1 по ул.Семашко.

Решением Мытищинского городского суда от 04.03.2015г. делу № 2-5185/2014 признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 04.06.2013г. к договору аренды земельного участка №308 от 22.06.1994г., заключенное между муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области» и АНО ВПО Центросоюза РФ «Российский университет кооперации».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2015 по делу № А41-29052/14 АНО ВПО ЦС РФ «Российский университет кооперации» отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа администрации городского поселения Мытищи Мытищенского муниципального района Московской области в принятии решения о подготовке документации по планировке территории для размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0100407:50, изложенного в письме от 06.02.2014 № И-185-Орг, обязании администрации городского поселения Мытищи Мытищенского муниципального района Московской области принять решение о подготовке документации по планировке территории для размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0100407:50.

Сведения о земельном участке, предоставленном ответчику по договору были внесены Единый государственный кадастр недвижимости 22.06.2012, по обращению Университета, Отделом кадастрового учета № 2 Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области 30.08.2012 принято решение № МО-12/РКФ-275050 о государственном кадастровом учете изменений земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50 в части сведений о местоположении границы и площади (л.д. 57). Данное решение вынесено, в том числе в соответствии с Соглашением землепользователя на уменьшение площади земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50, в соответствии с которым Университет, в лице Ректора «Российского Университета Кооперации» ФИО2, выразил согласие на уточнение площади земельного участка в размере 4608 кв.м. (л.д. 36).

Сведения об изменении государственного кадастрового учета в части уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50 поступили в администрацию Мытищинского района Московской области в октябре 2012 года.

Арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером по договору вносилась ответчиком с 01.01.2012.

Как следует из материалов дела, с 01.01.2012 по 01.11.2012 расчет арендной платы производился исходя из площади 8674 кв.м, а с 02.11.12 по III квартал 2017 года исходя из площади 4806 кв.м.

Согласно ситуационному плану расположения земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50 свободная от застройки площадь земельного участка, предоставленного по Договору, составляет 4123 кв.м.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 11.12.2015 № П16/2298 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории по адресу: Московская область, г. Мытищи, мкр.20. Территория земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50 предназначена для обслуживания существующей жилой застройки и предполагает размещение детских площадок, площадок для отдыха и парковок.

Отсутствие границ земельного участка и не возможность его сформировать на территории, на которой изначально предполагалось предоставление указанного земельного участка, а также отсутствие разработанной и утвержденной градостроительной документации является непреодолимым препятствием к проектированию и строительству объекта капитального строительства на территории мкр. 20 города Мытищи, что в свою очередь делает нецелесообразным сохранение Договора, поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, указанному в договоре.

При таких обстоятельствах истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

С учетом утверждения в установленном порядке градостроительной документации, исходя из содержания которой использование ответчиком спорного земельного участка с учетом вида разрешенного использования, установленного в спорном договоре аренды, позиций сторон по вопросу расторжения договора, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 с кадастровым номером 50:12:0100407:50, заключенного между Администрацией городского округа Мытищи и Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

Из указанной нормы права следует, что, рассмотрев требование о расторжении договора, суд может ограничиться вынесением решения только по этому требованию. Однако если любая сторона (истец или ответчик) ходатайствует о том, чтобы суд дополнительно определил, каковы будут последствия расторжения договора, а именно как должны быть распределены между сторонами расходы, понесенные в связи с исполнением договора, то суд обязан вынести решение по этому вопросу. Причем суд обязан руководствоваться принципом справедливого распределения таких расходов между сторонами и должен применять принципы, изложенные в главе 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявляя требования о распределении расходов между сторонами в связи с расторжением договора на основании ч. 3 ст. 451 ГК РФ, Автономная некоммерческая образовательная организация высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" указывает, что в ее пользу подлежат возврату от истца денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, а также расходы в сумме 4 399 010 руб., понесенные им в связи с освоением земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, видом его разрешенного использования и в целях подготовки разрешительной строительной документации.

Расходы, понесенные ответчиком в связи с освоением участка состоят из следующих денежных сумм.

960000 рублей за выполнение расчета продолжительности инсоляции окружающей застройки, а также по разработке архитектурной концепции жилого дома по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование <...> по договору от 03 марта 2012 № Ml2/03.3-156/03/12 , заключенному между ответчиком и ООО «Мегаполисы»

3364010 руб. за выполнение работ за подготовку концепции строительства жилого дома по договору № 734/02/12 от 28.12.12 в редакции дополнительного соглашения от 18 марта 2013 года № 1-143/07/13, заключенному между ответчиком и ООО «Управляющая компания «Е».

75000 рублей по договору № 29/14-510/03/14, заключенному между ответчиком и ООО «Научно-Производственная Компания «ИнвестГеопроект» за выполнение работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100407:50, а именно определение, исходя из архитектурной концепции жилого дома выполненной ООО «СМпроект», минимального размера земельного участка для строительства и эксплуатации в соответствии с существующими СНиП и СанПиН,

Как следует из пояснений администрации городского округа Мытищи,

оплата по договору аренды аренной платы ответчиком составляет 18768558 руб. 66 коп.

При этом, размер арендной платы рассчитывался истцом исходя из площади, свободной от жилой застройки.

Суд приходит к выводу, что с момента внесения сведений о границах земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, истец обладал сведениями о невозможности его использования для целей строительства.

В то же время, ответчик предпринимал необходимые действия для реализации своих прав в целях освоения спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендная плата подлежит возврату ответчику в размере 18768558 руб. 66 коп.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ответчик, обладая сведениями о наличии препятствий к освоению земельного участка осуществлял действия по подготовке проектной документации в отсутствие сведений о площади и конфигурации земельного участка, в связи с чем, с учетом ст. 1 ГК РФ, осуществлял такие действия в порядке ведения своей деятельности без получения всей документации, необходимой для начала этапа проектирования хозяйственной деятельности, в том числе получения градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного суд полагает, что требования о возмещении администрацией городского округа Мытищи расходов в размере 4 399 010 руб. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 с кадастровым номером 50:12:0100407:50, заключенный между Администрацией городского округа Мытищи и Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации".

Заявление Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" о распределении между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Мытищи в пользу Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" денежные средства в размере 18768558 руб. 66 коп.

В остальной части заявления Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации "Российский Университет Кооперации" о распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора аренды земельного участка от 22.06.1994 № 308 отказать.

Взыскать с Автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования ЦРФ "Российский Университет Кооперации" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская