Решение от 6 октября 2021 г. по делу № А11-1260/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-1260/2021
г. Владимир
6 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 06.10.2021.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску администрации города Покров Петушинского района Владимирской области (601120, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Максимум" (600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора и взыскании 534 852 руб.51 коп.; при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 01.02.2021 (сроком действия на 1 год), от ответчика не явились, установил.

Администрация города Покров Петушинского района Владимирской области обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Максимум" о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2020 № 23, взыскании задолженности в сумме 910 247 руб.43 коп. по состоянию на 05.07.2021 и пени в сумме 32 146 руб.71 коп. за период с 21.04.2020 по 31.12.2020.

Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился, указав, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации; направление им в адрес истца соглашения о расторжении договора признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от его исполнения. По мнению ответчика, спорный договор действовал в период с 27.07.2020 (дата государственной регистрации договора аренды) по 29.01.2021 (дата направления истцом ответа на уведомление ответчика о расторжении договора). Также ответчик указал, что право собственности за истцом на спорный земельный участок зарегистрировано лишь 02.06.2020, следовательно, до указанной даты истец не являлся собственником земельного участка.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01.02.2020 между администрацией г.Покров (арендодатель) и ООО «Стандарт Максимум» (арендатор) заключен договор № 23 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 33:13:030201:320 общей площадью 65 442 кв.м, адрес (описание местоположения): Владимирская область, Петушинский район, МО город Покров (городское поселение), г.Покров, состоящего из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, цель аренды: строительство (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что срок аренды участка составляет 3 года и устанавливается с 01.02.2020 по 31.01.2023 включительно.

Согласно пункту 3.1 договора ежегодная арендная плата за пользование участком при заключении договора устанавливается в размере 793 746 руб.02 коп., НДС не облагается. Сумма задатка в размере 158 749 руб.20 коп., внесенная арендатором для участия в аукционе, засчитается в счет арендной платы за пользование участком. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 66 145 руб.50 коп., НДС не облагается.

Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату арендной платы не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.02.2020.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Владимирской области 27.07.2020, номер регистрации 33:13:030201:320-33/057/2020-5.

10.08.2020 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 09.07.2020 № 1845/06-26, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате за период с 21.03.2020 по 01.07.2020, задолженности по пени, предложил оплатить задолженность и предупредил о возможности обращения в суд с требованиями о взыскании долга и расторжении договора (претензия получена ответчиком 17.08.2020).

07.12.2020 истец направил в адрес ответчика повторную претензию от 04.12.2020 № 584/09-25, в которой также указал на наличие задолженности по оплате арендной платы, предупредил о возможности обращения в суд с требованием о взыскании долга (претензия получена ответчиком 21.12.2020).

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 3 договора.

Фактическое пользование земельным участком и наличие задолженности по арендной плате в сумме 910 247 руб.43 коп. за период с февраля 2020 года по июль 2021 года подтверждены материалами дела и ответчиком не оспорены. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности за пользование земельным участком за спорный период в сумме 910 247 руб.43 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней в сумме 32 146 руб.71 коп. за период с 21.04.2020 по 31.12.2020.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,005 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается наличие просрочки по оплате задолженности по арендной плате, арбитражный суд считает, что требование о взыскании пеней предъявлено истцом правомерно.

Согласно представленному истцом расчету сумма пеней за период с 21.04.2020 по 31.12.2020 составила 32 146 руб.71 коп. Расчет предъявленных к взысканию пеней выполнен истцом в соответствии с условиями договора, проверен судом и ответчиком документально не опровергнут. Оснований для уменьшения размера пеней судом не установлено.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению в полном объеме, исходя из положений пункта 5.2 договора аренды, положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.02.2020 № 23.

Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора носят существенный характер, в частности, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из материалов дела, истец направлял в адрес ответчика претензии от 09.07.2020 № 1845/06-26 и от 04.12.2020 № 3584/09-25, в которых предлагал оплатить задолженность по арендной плате, предупреждал о возможности обратиться в суд с требованием о расторжении договора; ответчик гарантийным письмом от 15.07.2020 № 5 гарантировал оплату задолженности в срок до 15.08.2020, с сопроводительным письмом от 12.03.2021 № 14 направил в адрес истца соглашение от 12.03.2021 о расторжении договора аренды с 12.03.2021, в ответ на которое истец письмом от 09.03.2021 № 1027-06-26 просил его переделать, включив в текст соглашения сведения о наличии задолженности.

Таким образом, сторонам не удалось достигнуть соглашения о расторжении договора во внесудебном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о том, что данное требование также подлежит удовлетворению.

Довод ответчика, касающийся действия договора аренды и необходимости начисления арендной платы только с момента его государственной регистрации, отклоняется судом. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежал государственной регистрации. Между тем из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован, но при этом собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что данное соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Ссылка ответчика на то, что до момента государственной регистрации права собственности МО город Покров на спорный земельный участок истец не являлтся собственником данного объекта, также подлежит отклонению. В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (абзац 2 пункта 12). В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.

Довод ответчика о том, что договор считается расторгнутым с 29.01.2021 (дата направления истцом ответа на уведомление ответчика о расторжении договора), также не может быть принят судом во внимание, поскольку соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, сведений о возврате земельного участка арендодателю арендатором не представлено, условиями договора аренды возможность одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) не предусмотрена.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Максимум" в пользу администрации города Покров Петушинского района Владимирской области долг в сумме 910 247 руб.43 коп. и пени в сумме 32 146 руб.71 коп.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.02.2020 № 23.

Обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Максимум" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 27 848 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова