Решение от 23 ноября 2020 г. по делу № А70-7955/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7955/2020
г. Тюмень
23 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 ноября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Тобольска

к ООО «КурганТрубоПроводСтрой»

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

а также встречный иск

ООО «КурганТрубоПроводСтрой»

к Администрации города Тобольска

о признании права собственности на нежилое здание торгового комплекса,

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Тобольска: не явились,

от ООО «КурганТрубоПроводСтрой»: ФИО1 по доверенности от 28.09.2020,

установил:

Администрация города Тобольска (далее по тексту - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КурганТрубоПроводСтрой» (далее по тексту – ответчик, ООО «КурганТрубоПроводжСтрой») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667 по адресу: <...> №9 путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса РФ мотивированы тем, что договор аренды от 09.12.2016 года № 02-05/246-16 истек, ответчик не завершил строительство, на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства готовностью 20%.

Ответчик по первоначальному иску против иска возражает.

Ответчик в отзыве указывает, что Договор от 09.12.2016 №02-05/246-16, исходя из даты его заключения, действительно заключен после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ. Вместе с тем, правоотношения у сторон Договора по аренде фактически имели место на дату 01.03.2015г. вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора аренды. Следовательно, по мнению ответчика, к рассматриваемым отношениям положения ст.239.1 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69 по ул. Знаменского, 9 в г. Тобольске Администрацией с Обществом для завершения строительства Объекта не заключался. Соответственно, как настаивает ответчик, у Администрации отсутствуют правовые основания для предъявления к Обществу настоящего требования.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «КурганТрубоПроводСтрой» обратилось со встречным исковым требованием к Администрации города Тобольска, в соответствии с которым просит признать за обществом с ограниченной ответственностью «КурганТрубоПроводСтрой» право собственности на нежилое здание торгового комплекса, площадью 3256,8 кв.м., количеством этажей - 3, в том числе подземных - 1, по адресу: <...>, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69.

Встречное исковое заявление со ссылкой на ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ мотивированы отсутствием в настоящее время у Общества правоустанавливающих документов на земельный участок, что исключает возможность в административном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право на завершенный строительством объект. При этом Общество указывает на установленное соответствие объекта обязательным требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, наличие разрешения на строительство №RU 72303000-41 от 21 марта 2011 и соответствие действий Общества по строительству объекта условиям договора аренды земельного участка №02-05/246-16.

Общество указало, что между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь. Удовлетворение требований о признании ООО «КурганТрубоПроводСтрой» собственником завершенного строительством здания исключает полностью удовлетворение первоначального иска об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667.

Определением от 17.09.2020 встречное исковое заявление принято к производству.

Администрацией представлен в суд отзыв на встречное исковое заявление, в соответствии с которым Администрация дав оценку представленному Обществом заключению эксперта от 14.09.2020 № А-186/2020, проведенного ООО «Арбитр» Центр независимых Экспертиз, просит суд принять решение с учетом доказательств, представленных истцом.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Тобольска и ООО «Торговый дом «МиК» был заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2007г. №654 (далее - договор аренды № 654), по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 72:24:030507:0069 из земель населенных пунктов, площадью 4173,8 кв. м, расположенный по адресу: <...> №9, для строительства торгового комплекса на три года (пункт 7.2 договора аренды).

22 июня 2009 года ООО «Торговый дом «МиК»» было выдано разрешение на строительство RU 72303000-99 объекта капитального строительства «Торговый комплекс по ул. Знаменского, 9 в г.Тобольске».

Соглашением от 26.11.2010 срок действия указанного договора был продлен с 13.12.2010 до 12.12.2013 для строительства торгового комплекса.

08.10.2012 произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.10.2012г., согласно которого права и обязанности по договору аренды №654 перешли к индивидуальному предпринимателю ФИО2

21.11.2016 ИП ФИО2 обратился в администрацию города Тобольска с заявлением (вх. КЗОиЛХ Администрации №02-18/1102-16) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69 в аренду на три года для завершения строительства.

09.12.2016 заключен договор № 02-05/246-16 аренды земельного участка от (далее-договор аренды №02-05/246-16), договор аренды №654 расторгнут по соглашению №02-07/323-16 от 09.12.2016.

Пунктом 1.1. договора аренды №02-05/246-16 определено, что участок предоставляется для завершения строительства торгового комплекса. Пунктом 7.2. договора аренды №02-05/246-16 определено, что договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на три года.

В рамках действующего договора аренды №02-15/246-16 ИП ФИО2 обратился в Администрацию города Тобольска с заявлением (вх. Администрации от 06.11.2018 №01-02/04-10062) о получении согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды 02-05/246-16 ООО «КурганТрубоПроводСтрой», письмом от 19.11.2018г. Администрация города Тобольска дала своё согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды №02-05/246-16.

По мнению Администрации, договор уступки права аренды земельного участка по существу является договором перенайма, возможность заключения которого закреплена ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ. По договору перенайма к новому пользователю переходят не только права, но и обязанности первоначального арендатора; при перенайме ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве.

Следовательно, как утверждает Администрация, существовавшее в рассматриваемом случае обязательство завершить строительство объекта на арендуемом земельном участке с учетом предоставления земельного участка без проведения торгов на новый срок, несмотря на замену стороны арендатора, в данном случае сохранилось.

Учитывая вышеизложенное, как полагает Администрация, завершить строительство объекта общество было обязано в срок до 09.12.2019.

19.11.2019 в адрес ответчика было направлено Уведомление о своевременном завершении строительства от 01.11.2019, в котором обществу рекомендовано ввести объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667 в эксплуатацию до окончания срока действия договора аренды №02-05/246-16, в ином случае Администрацией города Тобольска будет реализовано право, предусмотренное ст.239.1 Гражданского кодекса РФ.

27.11.2019 общество обратилось в администрацию города Тобольска с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду на основании пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ на три года для завершения строительства торгового комплекса.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.11.2019 № КУВИ-001/2019-28884068 собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667, площадью застройки -320,2 кв.м.„ степенью готовности 20% является ответчик.

18.12.2019 специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69 (акт обследования № 01-20/1943-19 от 24.12.2019). По результатам обследования установлено, что на земельном участке расположено незавершенное строительством двухэтажное строение, согласно сведениям комитета градостроительной политики Администрации города Тобольска, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667 не выдавалось.

Распоряжением Администрации города Тобольска от 14.01.2020 №12-р принято решение об отказе в предоставлении обществу земельного участка без проведения торгов по адресу: <...> участок №9.

В связи с тем, что согласно выписке из ЕГРН от 28.11.2019 № КУВИ-001/2019-28884068 данные о правообладателе отсутствуют, спорный земельный участок расположен в границах городского округа-город Тобольск, не является муниципальной собственностью, относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, обременения отсутствуют, ссылаясь на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), в соответствии с которым, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Обществом заявлено встречное требование о признании права собственности на нежилое здание торгового комплекса, расположенное на спорном земельном участке.

Исследовав указанные обстоятельства, оценив представленные доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска, а встречный иск считает подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из материалов дела, ответчик – ООО «КурганТрубоПроводСтрой» не являлся первичным арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:667 по ул. Знаменского, 9 в г. Тобольске Тюменской области, а приобрел находящийся на нем объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 24.04.2019 у ФИО2 - арендатора земельного участка. При этом, право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07.05.2019.

От прежнего собственника объекта незавершенного строительства Обществу были переданы также права и обязанности по договору аренды №02-05/246-16 земельного участка (далее - Договор) с кадастровым номером 72:24:0305007:69, заключенному 09.12.2016г. сроком на 3 года. Сведения о передаче прав и обязанностей по Договору также были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.11.2019г. На данную передачу прав и обязанностей по договору аренды № 02-05/246-16 Администрация дала свое согласие письмом от 19.11.2018.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды земельного участка № 02-05/246-16 от 09.12.2016 участок предоставлен для завершения строительства торгового комплекса.

На арендуемом земельном участке в соответствии с условиями Договора и на основании разрешения на строительство №RU 72303000-41 от 21 марта 2011, срок действия которого приказом Комитета градостроительной политики Администрации от 9 октября 2019 года №163 был установлен до 30 мая 2021 года. Обществом из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0305007:667 возведено нежилое здание торгового комплекса, площадью 3256,8 кв.м., количеством этажей 3, в том числе подземных - 1, по адресу: <...>.

Строительство здания торгового комплекса выполнено Обществом в соответствии с Рабочим проектом (РП) «Торговый комплекс по ул. Знаменского, 9 в г. Тобольске. Торговый центр», шифр 53/08-00-ПЗ от 23.09.2008 (с изменениями шифр 53/08-01, выполненными ООО «АРКОН» в 2019г), который получил Положительное заключение государственной экспертизы № 72-1-4-0535-08 от 24.12.2008г. по объекту: «Торговый комплекс по ул. Знаменского, 9 в г. Тобольске».

Данное нежилое здание представляет собой новый объект недвижимости, возведенный Обществом в границах земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69, что подтверждается Техническим планом здания от 11.08.2020. подготовленным кадастровым инженером ФИО3 (уникальный регистрационный номер в реестре членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров «Межрегиональный союз кадастровых инженеров» и дата внесения сведений о физическом лице в такой реестр 0796 от 25.04.2016 г., ОГРН <***>, регистрационный №007 в ЕГР СРО от 06.09.2016г).

Единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ.

Судом установлено, что строительство спорного объекта завершено, данное обстоятельство Администрацией не оспорено.

В отношении здания торгового комплекса, расположенного по адресу <...> была проведена строительно-техническая экспертиза. Экспертиза выполнена экспертным учреждением Общество с ограниченной ответственностью «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз», адрес: 625048, <...>, регистрационный номер в государственном реестре саморегулируемых организаций: СРО-И-038-25122012, регистрационный номер члена СРО: № ГБ-7203382291, регистрационный номер в Реестре членов «СУДЭКС» № 9228 на основании Протокола заседания Президиума «СУДЭКС» № 136 от 07 ноября 2016 года.

В соответствии с Заключением эксперта №А-186/2020 от 14.09.2020 построенное нежилое здание по адресу: <...> (объект экспертизы) соответствует строительно-техническим, санитарным и противопожарным требованиям, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию органу местного самоуправления, выдавшему разрешение на строительство, необходимы правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок.

Вместе с тем, заявленные по первоначальному иску требования Администрации обоснованы фактом прекращения действия договора аренды земельного участка №02-05/246-16 от 09.12.2016.

Данное обстоятельство делает невозможным оформление факта завершения строительства здания торгового комплекса по адресу: <...> в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, по причине отсутствия документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание необходимость восстановления правовой определенности в отношении спорного объекта, учитывая наличие у истца в период строительства права аренды на земельный участок, на котором велось строительство, а также установленное соответствие объекта обязательным требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, наличие разрешения на строительство №RU 72303000-41 от 21 марта 2011 и соответствие действий Общества по строительству объекта условиям договора аренды земельного участка №02-05/246-16, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, встречные исковые требования Общества подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Поскольку удовлетворение требований Общества не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца по встречному иску ответчиком (Администрацией), понесенные истцом в рамках настоящего дела судебные расходы - государственная пошлина, уплаченная при подаче встречного искового заявления, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать право собственности ООО «КурганТрубоПроводСтрой» на нежилое здание торгового комплекса, площадью 3256,8 кв.м., количеством этажей - 3, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: <...>, в пределах земельного участка с кадастровым номером 72:24:0305007:69.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Бадрызлова М.М.