Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А83-21469/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-21469/2019
16 сентября 2021 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым

Ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Левант»,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

о взыскании,

от истца- не явились.

от ответчика- не явились.

от третьего лица- не явились.

УСТАНОВИЛ:

от Администрации города Алушты Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которого истец просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Левант» в пользу Администрации города Алушты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г. в размере 4 883 087,52 руб.;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Левант» в пользу Администрации города Алушты Республики Крым пеню с 01.03.2017г. по 04.02.2018г. в размере 340 467,16 руб. (;

- расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 24 октября 2006 между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Левант» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, напротив пляжей «Юность», «Нева», общей площадью 1,9367 га., из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 01 103 000 00: 01: 001: 0128 (актуальный кадастровый номер 90:15:010101:261), зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись от 26 января 2007г. № 040700200008.

Определением от 23.12.2019 суд принял исковое заявление к производству и назначил предварительное судебное заседание.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Об осведомленности истца и ответчика о наличии настоящего спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым свидетельствуют почтовые уведомлении, возвратившиеся в адрес суда.

23.01.2020 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением завершил предварительное судебное заседание и открыл слушание дела в первой инстанции.

На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.09.2021 объявлена резолютивная часть принятого решения.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Согласно материалов дела, 24 октября 2006 года между Алуштинским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Левант» заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым, обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 1,9367 га, расположенный по адресу: <...>, напротив пляжей «Юность», «Нева», кадастровый номер 90:15:010101:261.

Договор зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись от 26 января 2007г. № 040700200008.

Земельный участок передан Арендатору в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 26 января 2008 г.

22.08.2008 г. заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в п.7, п.9 Договора аренды земли от 24.10.2006 г.

06.08.2009 заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в п.4, п.9 Договора аренды земли от 24.10.2006 г.

10.02.2012 г. заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

По условиям Договора аренды (пункт 9), арендная плата вносится ежемесячно до 30 числа, следующего за отчетным месяцем.

В соответствии с п. 11 Договора (с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением от 10.02.2012 г.), в случае не внесения арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, начисляется пеня в размере двойной ставки Национального банка Украины от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 36 Договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

Исходя из положений Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», пункта 6 статьи 26 Закона Республики Крым № 54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым», с учетом пункта 3 решения № 5/91 «О вопросах правопреемства», принятого Алуштинским городским советом 19.12.2014, правопреемником по договорам аренды является Администрация города Алушты Республики Крым

Общество с ограниченной ответственностью «Левант» привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации и зарегистрировалось 18.08.2014 в качестве юридического лица, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1149102031297.

С целью досудебного урегулирования спора 23.10.2019 г. в адрес ООО «Левант» направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок за номером 02-19/1831 от 01.10.2019, что подтверждается квитанцией с почтовым идентификатором 29851635003981.

Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендной платы стали основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства в полном объеме, заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно положениям Земельного Кодекса РФ, закрепленными Конституцией РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, обеспечивают самостоятельное решение вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч.1 ст.130, ч.1 ст.132 Конституции РФ; ч.2 ст.11 ЗК РФ).

Заключение Договора аренды земельного участка является выражением одного из способов проявления самостоятельного решения Администрацией вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Следовательно, существенные условия договора аренды, к которым закон относит момент вступления договора в силу, размер арендной платы, срок платежа и прочие, согласованные сторонами Договора при его подписании, являются законными.

В силу п.1 ст.420, п.1 ст.307 ГК РФ договор порождает взаимные обязательства сторон. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчета арендной платы, выполненной Истцом, в период с 01.01.2017г. по 17.08.2017г. арендная плата рассчитывается по виду разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Однако, при определении вида разрешенного использования земельного участка Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым была допущена техническая ошибка, которая была в последствии исправлена, правильное указание вида разрешенного использования - «Туристическое обслуживание».

Учитывая это, предоставленный расчет, основанный на ВРИ «Гостиничное обслуживание» неверен, так как расчет размера арендной платы не может основываться на ошибочных сведениях реестра.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно -правовому регулированию в сфере земельных отношении.

Принимая во внимание Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и целевое использование ответчиком земельного участка, переданного по договору аренды земельного участка от 24.10.2006 г., можно сделать вывод о том, что строительство и эксплуатация рекреационного комплекса относится к виду разрешенного использования - «Туристическое обслуживание».

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2012 № 13016/11 и 12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований. В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка. Аналогичная правовая позиция высказана в определении Верховного суда РФ от 19.12.2016 г. № 305 -КГ 16 - 18641.

Надлежащий вид разрешенного использования должен основываться на соответствии виду деятельности арендатора, характеру строений и определяемых услуг, а так же другим факторам в их совокупности. Следовательно, вид разрешенного использования любого земельного участка - «Гостиничное обслуживание» противоречит условиям договора аренды земельного участка от 24.10.2006 г.

Действительным видом разрешенного использования исследуемого земельного участка является «туристическое обслуживание» (код 5.2.1 согласно Классификатору), а не «гостиничное обслуживание» (код 4.7 согласно Классификатору).

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 18.08.2017 внес исправление вида разрешённого использования в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости земельного участка с кадастровым номером 90:15:010101:261, расположенного по адресу: <...>, напротив пляжей «Юность», «Нева» с ранее установленного «гостиничное обслуживание» на «туристическое обслуживание»;

Из вышеизложенного следует, что предоставление земельного участка на основании Договора от 24.10.2006 г. для строительства рекреационного комплекса с целевым использованием земельного участка - «рекреационное назначение» соответствует виду разрешенного использования «туристическое обслуживание», согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и Постановления Совета Министров республики Крым от 15.10.2014 № 378 «Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков».

Согласно части 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях; орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях; исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2018 № 2374-0 норма, предусматривающая порядок исправления технических ошибок призвана обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.

Таким образом, при устранении технической ошибки в сведениях, внесенных в реестр недвижимости, исправленные сведения применяются с даты, когда техническая ошибка была допущена.

Согласно нормативной цене 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым, утвержденной Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», нормативная цена земельного участка составляет 1331,65 рублей.

Решением Алуштинского городского совета от 23.12.2016г. № 25/79 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта республики Крым. Годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка и рассчитывается в процентах, в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ), для ВРИ «Туристическое обслуживание» составляет 6%.

ООО «Левант» оплачивало арендную плату за аренду земельного участка.

Таким образом, у ООО «Левант», по состоянию на день обращения в суд отсутствует задолженность по арендной плате за земельный участок.

Следовательно, расчет задолженности арендных платежей за период с 01.01.2017 г. по 17.08.2017 г., представленный истцом, является неверным ввиду использования истцом при определении нормативной цены вида разрешенного использования - «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Таким образом, с учетом произведенных ответчиком платежей, в связи с отсутствием задолженности по уплате арендных платежей правовых оснований для взыскания арендной платы и начисления пени не имеется, в связи с чем исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Что касаемо требований о расторжении договора аренды земельного участка, заключенный 24 октября 2006 между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Левант».

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

25 ноября 2019г. ООО «Левант» было получено Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, на которое 10 декабря 2019г. № 76 предприятие дало ответ, где согласилось с возникшей задолженностью в размере 574 739,70 руб. и оплатило данную задолженность. (платежное поручение № 4 от 09.01.2020г.)

Кроме того, 18.11.2020 г. в порядке переоформления прав ООО «Левант» на земельный участок (кадастровый номер 0110300000:01:001:0128) площадью 1,9367 га, который находится в <...> напротив пляжей «Юность», «Нева» между ООО «Левант» и Администрацией г. Алушты был заключен договор аренды земельного участка, который прошел государственную регистрацию 03.02.2021 г.

Таким образом, договор аренды от 24.10.2006 г. и дополнительные соглашения к нему прекратили свое действие 03.02.2021 г.

Анализ правовых норм, а также доказательства, представленные в материалах дела, указывают на выполнение обязательств ответчиком указанного договора и отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, в рамках дела №А83-1628/2020 решением от 23.12.2020 отказано в признании незаконными действия Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по исправлению 18.08.2017 вида разрешённого использования.

На основании вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований Администрации.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Керчи Республики Крым, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>).

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.А. Чумаченко