Решение от 28 апреля 2022 г. по делу № А29-2717/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2717/2021
28 апреля 2022 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2022 года, полный текст решения изготовлен 28 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 15 и 21 апреля 2022 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к Акционерному обществу «Тандер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности и пени,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Организация "Вита",

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 15.07.2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (Истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Акционерному обществу «Тандер» (Ответчик) о взыскании 1 243 187 руб. 48 коп. задолженности и 157 229 руб. 56 коп. пени по договору аренды недвижимого имущества № СктФ/126/14 от 09.04.2017.

Определением от 22.04.2021 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ".

20.05.2021 от Истца поступило заявление об уточнении исковых требований, Истец просил взыскать с АО «Тандер» 845 360 руб. 29 коп. задолженности по переменной части арендной платы.

Заявлением от 19.05.2021 Истец просил привлечь ООО «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» в качестве соответчика. Определением от 24.05.2021 суд привлек Общество с ограниченной ответственностью «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) к участию в деле в качестве соответчика, одновременно исключил его из числа третьих лиц.

Заявлением от 20.05.2021 Истец просил взыскать с привлечённого Ответчика - ООО «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» - 435 538 руб. 96 коп. задолженности по постоянной части арендной платы и 26 039 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Впоследствии Истец сообщал об оплате денежных средств указанным лицом и заявлял ходатайство об утверждении мирового соглашения. Письменным заявлением №10103 от 17.03.2022 истец указал, что Соответчик - ООО «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ» оплатил задолженность в сумме 435 538 руб. 96 коп. задолженности по постоянной части арендной платы, от взыскания 26 039 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами Истец отказался, считает, что представленное ранее мировое соглашение исполнено указанным лицом, его утверждать в судебном порядке нет необходимости.

К моменту рассмотрения дела по существу Истец указал, что не имеет и не поддерживает требований к ООО «СЕВЕРГАЗКОНТИНЕНТАЛЬ».

Письменным заявлением №182 от 14.12.2021 Истец в окончательном виде уточнил исковые требования, настаивает на взыскании задолженности с АО «Тандер» по переменной части арендной платы в размере 669 875,84 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению, излишне оплаченная государственная пошлина возвращается Истцу из федерального бюджета.

Определением от 23.08.2021 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО Управляющая Организация "Вита".

Ответчик отклонил исковые требования Истца, в дополнениях к отзыву указал, что исковые требования могут быть состоятельны только в части, за период с 01.05.2020 по 31.03.2021 в размере 152 009,51 руб., представил контррасчет суммы долга с учетом уточнений исковых требований от 14.12.2021.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом объявлялся перерыв до 12 час. 00 мин. 21 апреля 2022 год. После перерыва судебное заседание было продолжено.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела без участия представителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Ответчика, судом установлено следующее.

На основании Договора купли-продажи недвижимого имущества №11 от 20.01.2020 к Истцу 11.02.2020 перешли права и обязанности Арендодателя по Договору №СктФ/126/14 от 09.04.2014 аренды недвижимого имущества с энергопринимающим оборудованием, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору (АО «Тандер») за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество нежилого назначения: помещения общей площадью 1350,3 кв.м. на 1 этаже и в подвале объекта по адресу: <...>.

Имущество было передано Ответчику по акту приема-передачи от 11.04.2014 с отражением фактического состояния передаваемого помещения.

Объект предоставлен для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Срок аренды определён на 10 лет (п. 6.1 договора). Дополнительным соглашением №1 от 08.12.2014 стороны определили период действия Договора с 11.04.2014 по 31.01.2025.

Истец является новым собственником указанных выше помещений на основании Договора №11 купли-продажи от 20.01.2020.

Арендодатель уведомил Арендатора о смене собственника письмом от 17.02.2020 о смене собственника с 11.02.2020, полученным

Согласно разделу 5 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендой платы.

Размер постоянной части арендной платы составляет 210 560 рублей в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами.

В п.5.2.2. Договора предусмотрено право Арендодателя увеличить постоянную часть арендной платы, но не чаще, чем один раз в год, не более, чем на уровень инфляции по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен. Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного заблаговременно арендатору.

Дополнительным соглашением от 12.07.2019 стороны пришли к соглашению о неповышении постоянной части арендной платы в период с 11.04.2019 по 10.04.2020.

Пунктом 2 Дополнительного соглашения от 12.07.2019 сторонами отражен размер постоянной части арендной платы на момент подписания указанного соглашения в размере 664 770 рублей.

В силу пункта 5.2.3 Договора, оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Согласно пунктам 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии (до момента заключения арендатором прямого договора), водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, оплаты за содержание мест общего пользования.

Прямой договор в спорный период Арендатором не заключался, доказательства обратного в дело не представлены.

В случае отсутствия счётчиков учёта потреблённых ресурсов переменная часть арендной платы (услуги теплоэнергии и содержание мест общего пользования дома) определяется пропорционально занимаемой площади.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных Арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя.

Оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 дней со дня подписания акта выполненных работ по переменной части арендной платы.

Как указывает Истец, за Ответчиком числится задолженность по переменной части в размере 807 648 руб. 52 коп. в период с февраля 2020 по январь 2021 года.

Письменными заявлениями Истец неоднократно уточнял исковые требования к АО «Тандер» по переменной части арендной платы в сумме 669 875 руб.84 коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с февраля 2020 года по март 2021 года (расчет т.3.л.д.116-118).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Требования Истца сводятся к возмещению Ответчиком переменной части арендной платы в составе затрат на содержание и текущий ремонт помещений.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, указывая свои возражения в отзыве на иск и в дополнения №1-5.

В соответствии с контрасчётом Ответчика (т.3.л.д.123-126), исходя из буквального толкования обязательств Ответчика по возмещению переменной части арендной платы, занимаемых площадей и тарифов обслуживающей организации, возмещению ежемесячно подлежит в период до 01.01.2021 сумма 15 852 руб. 52 коп., в период после 01.01.2021 – сумма 8 396 руб. 45 коп. Общая сумма, возможная ко взысканию, по расчёту Ответчика, за период с мая 2020 года по март 2021 года составляет 152 009 руб. 51 коп.

Ответчик не является собственником арендуемого нежилого помещения.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.

Данный вывод согласовывается с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11 и от 21.05.2013 N 13112/12.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность участвовать в уплате управляющей организации платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию возникает непосредственно у участников долевой собственности, а не у лиц, временно их использующих.

Между тем в пункте 2 статьи 616 предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

При этом анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что обязанность нести расходы на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома может быть возложена на арендатора помещения, расположенного в данном доме, в случае согласования сторонами соответствующего условия в договоре аренды помещения.

Согласно пунктам 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, оплаты за содержание мест общего пользования. Содержание мест общего пользования дома определяется пропорционально занимаемой площади.

Иных условий/позиций относительно переменной части арендных платежей стороны не согласовывали.

Таким образом, расчет задолженности должен производиться по исходя из площади помещений и тарифов обслуживающей организации.

Представленный Ответчиком контррасчет суд признаёт обоснованным, ежемесячно подлежит в период до 01.01.2021 сумма 15 852 руб. 52 коп., в период после 01.01.2021 – сумма 8 396 руб. 45 коп..

Данный контррасчёт Истцом по существу не оспорен.

При этом суд не может согласиться с позицией Ответчика относительно признаваемого им обоснованным периода задолженности с мая 2020 года по март 2021 года.

Несмотря на позднее информирование Ответчика о смене собственника (соответствующее уведомление от 17.02.2020 получено Ответчиком только 12.05.2020 – т.2.л.д.103), весь заявленный Истцом период с февраля 2020 года по март 2021 года осуществлял пользование помещениями и нёс обязательства по возмещению затрат, принятые договорными условиями, непосредственно арендатор. Оснований освобождать его от несения таких затрат в период февраль-апрель 2020 года судом не установлено.

При этом документально подтверждено, что спорная статья затрат февраля 2020 года возмещена Ответчиком третьему лицу по платежному поручению №398 от 07.04.2020 года в сумме 39 476 руб. 71 коп. суд не усматривает оснований для повторной оплаты спорных услуг.

За последующий период доказательства внесения платежей ни Истцу, ни третьему лицу не представлены.

По мнению суда, обоснованным является период для взыскания задолженности по переменной части арендной платы с марта 2020 года по март 2021 года. Соответственно, взысканию подлежит сумма 183 714 руб. 55 коп.: 15 852,52 х 10 мес. (март – декабрь 2020) + 8 396,45 х 3 мес. (январь-март 2021).

Таким образом\, требования удовлетворяются частично. На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181, ч.3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в уточнённом объёме в отношении заявленного ответчика удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Тандер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРОЙ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) задолженность в сумме 183 714 руб. 55 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 497 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу на основании ходатайства взыскателя.

Возвратить Истцу из федерального бюджета 10 606 рублей государственной пошлины, оплаченной по платёжному поручению №79 от 10.03.2021, на основании вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.С. Скрипина