Решение от 13 мая 2022 г. по делу № А04-563/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-563/2022
г. Благовещенск
13 мая 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 13 мая 2022 года. Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года.


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311280805200021, ИНН <***>)

к Администрации города Тынды (ОГРН: <***>, ИНН: <***>); Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании предоставить земельный участок, обязании заключить договор аренды земельного участка, о признании недействительным уведомления

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)


при участии в заседании: от истца с использованием сервиса онлайн-заседания: ФИО3 – по доверенности № 28АА 1271108 от 18.12.2021, паспорт, диплом;

От администрации города Тында с использованием сервиса онлайн-заседания: ФИО4 по доверенности № 24-д от 09.03.2022, паспорт, диплом;

от Управления муниципального имущества и земельных отношений с использованием сервиса онлайн-заседания: ФИО5 по доверенности № 1 от 10.01.2022, паспорт, диплом (до перерыва)

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) с заявлением к Администрации города Тынды и управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды с требованиями:

- признать договор аренды № з-6144/1 от 05 декабря 2016 года земельного участка с кадастровым номером 28:06:011402:67, площадью 262 кв.м., по адресу: <...> северо-восточнее здания №68, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Тынды и физическим лицом ФИО2, с другой стороны, возобновленным на неопределенный срок.

- обязать Администрацию города Тынды Амурской области со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2, без проведения торгов, однократно, по договору аренды, сроком на 3 года, земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым №28:06:011402:67, для использования под размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговой площадью до 5000 кв.м. (строительство магазина), расположенного по адресу: <...> северо-восточнее здания №68.

- обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Тынды со дня вступления решения суда в законную силу с индивидуальным предпринимателем ФИО2, без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года, заключить договор аренды земельного участка площадью 262 кв.м. с кадастровым номером 28:06:011402:67, для использования под размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговой площадью до 5000 кв.м. (строительство магазина), расположенного по адресу: <...> северо-восточнее здания №68.

Согласно последнему уточнению требований от 25.04.2022 заявитель просит суд:

1. Обязать Администрацию города Тынды Амурской области со дня вступления решения суда в законную силу принять решение, без проведения торгов, предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 по договору аренды земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым №28.06:011402:67, для использования под размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговой площадью до 5000 кв.м. (строительство магазина), расположенный по адресу: <...> северо-восточнее здания №68, однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства.

2. Обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Тынды со дня вступления решения суда в законную силу без проведения торгов, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды на земельный участок площадью 262 кв.м. с кадастровым №28:06:011402:67, для использования пол размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговой площадью до 5000 кв.м. (строительство магазина), расположенного по адресу: <...> северо-восточнее здания .№68, однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства.

3. Признать недействительным уведомление Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды от 01 декабря 2021 года о расторжении с ФИО2 договора аренды земельного участка № 7902.

Уточнение требований судом принято на основании статьи 49 АПК РФ.

В обоснование требований истец указал следующие обстоятельства. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды и предпринимателем 05.12.2016 заключен договор аренды земельного участка № з-6144/1.

При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок было получено уведомление о расторжении договора. Считает уведомление незаконным и нарушающим его права.

По условиям договора арендатор имеет право за один месяц до истечения срока действия договора на пролонгацию договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в администрацию города Тынды при отсутствии возражений Арендодателя.

Полагает, что Арендодатель нарушил предусмотренный договором срок предупреждения о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка. Считает, что срок договора аренды был продлен.

Поскольку в отношении истца длительный период времени были допущены ограничительные меры, связанные с эпидемией коронавирусной инфекции, считает целесообразным разрешить возникший спор путем предоставления ФИО2о земельного участка однократно для завершения строительства здания, расположенного по адресу: <...> северо-восточнее здания № 68, что позволит истцу ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.

Истец не успел оформить правоустанавливающих документов на строительство, но считает себя собственником строительных материалов, приобретенных с целью завершения строительства.

Считает, что имеет право на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, однократно, сроком на три года для завершения строительства.

Законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка в связи с чем отказ администрации от заключения договора аренды считает необоснованным.

Дополнительно истец сослался на Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым до 01.03.2023 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора на условиях указанных в законе.

В связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства, до решения вопроса о судьбе этого объекта арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка.

Арендодатель и Арендатор от договора аренды земельного участка в установленном порядке не отказались, поэтому условия договора возобновлены на неопределенный срок, договор аренды земельного участка является действующим.

Арендодатель в установленный законом срок (статья 610 ГК РФ) не расторг договор аренды, следовательно, договор является действующим.

Ответчик Администрации города Тынды возражал против заявленных требований. Указал, что в связи после вступления в законную силу Закона № 171-ФЗ положения статьи 621 ГК РФ не применяются. Предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства возможно только собственнику объекта незавершенного строительства.

Учитывая прекращение срока действия договора аренды земельного участка, отсутствие волеизъявления предпринимателя в установленный договором срок на пролонгацию договора, наличие возражений Арендодателя на пролонгацию договора, возведение объекта незавершенного строительства без надлежащих разрешительных документов, отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства (право собственности на самовольную постройку у лица, которое её возвело, не возникает, администрация считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Дополнительно ответчик администрация указал, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силу и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, в связи с чем ссылка заявителя на Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ является несостоятельной.

Использование земельного участка в течение пяти лет без получения градостроительного плана, разрешения на строительство объекта недвижимости имеет признаки злоупотребления правом со стороны истца.

Возложение обязанности принятия правового акта на орган местного самоуправления является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права.

Ответчик Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды возражал против заявленных требований. Указал, что договор утрачивает свою силу с момента окончания срока его действия. Заявление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок подано предпринимателем по истечении срока установленного договором. Управление по истечении срока действия договора уведомило Арендатора о необходимости освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.

С заявлением о выдаче разрешения на строительство предприниматель в администрацию не обращался, разрешение на строительство не выдавалось, в связи с чем объект капитального строительства является самовольной постройкой.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на данном земельном участке не имеется зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства.

Администрация отказала в продлении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора, возражений со стороны Арендодателя на пролонгацию договора аренды, а также отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства на данном земельном участке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

05.12.2016 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № з-6144/1, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов на территории города Тынды по акту приема-передачи (Приложение № 1) с кадастровым № 28:06:011402:67, находящийся по адресу: 676282, <...> северо-восточнее здания № 68, общей площадью 262 кв.м. для использования под размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. (строительство магазина), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды участка с 01.12.2016 по 01.12.2021.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право Арендатора за один месяц до истечения срока действия договора на пролонгацию договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в адрес администрации города при отсутствии возражений Арендодателя.

08.11.2021 ФИО2 обратился в администрацию города Тынды с заявлением о предоставлении в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:67, расположенный <...> общей площадью 262 кв.м. для строительства магазина.

Администрация города Тында письмом от 24.11.2021 № 8575-31 разъяснила предпринимателю порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, а также проинформировала о возможности обращения с заявлением о проведении аукциона в Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында.

29.11.2021 Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында направило ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым Управление не имеет намерения продлять договор аренды, договор будет считаться расторгнутым с 01.12.2021, в связи с чем надлежит освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи до 01.12.2021.

Письмом от 01.12.2021 Управление уведомило предпринимателя о том, что продлять договор аренды земельного участка № з-6144/1 намерения не имеет, договор будет считаться расторгнутым и прекращает своё действия с 02.12.2021, в связи с чем на основании п. 6.3 договора надлежит освободить земельный и возвратить его по акту приема-передачи до 12.12.2021.

09.12.2021 предприниматель обратился к мэру города Тынды с заявлением о выдаче разрешения на строительство кафе на земельном участке по адресу: <...> 28:06:011402:67.

22.12.2021 администрация города Тында отказала в выдаче разрешения на строительство по причине прекращения срока действия договора аренды земельного участка № з-6144/1, а также не соответствия проектной документации (шифр: 57-2018) требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным градостроительным планом.

16.12.2021 предприниматель обратился к мэру города Тынды с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № 3-6144/1 площадью 262 кв.м. с кадастровым номером 28:06:011402:67, расположенный <...> северо-восточнее здания № 68, для использования под размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. (строительство магазина), сроком на три года для завершения строительства.

Письмом от 13.01.2022 № 86-31 администрация города Тынды отказала в продлении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока действия договора, возражений со стороны Арендодателя на пролонгацию договора аренды, а также отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства на данном земельном участке.

Оценив в совокупности представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, законом не предусмотрена безусловная обязанность арендодателя заключать на новый срок договор аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 указанной статьи предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в перечисленных в статье случаях, в частности подпункт 10 предусматривает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, в соответствии с приведенными нормами земельного законодательства основанием для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов может являться наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства с целью завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства.

Согласно пояснениям ответчиков и представленным документам права на объект, расположенный на спорном земельном участке не зарегистрированы, разрешение на строительство объекта не получено.

Самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Отсутствие разрешения на строительство не позволяет признать строение объектом незавершенного строительства, являющимся основанием для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Поскольку право собственности на самовольную постройку не возникает, истец не вправе суд не принимает довод истца о том, что законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка.


Ссылка истца на положения договора, предусматривающие пролонгацию договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в администрацию города Тынды, судом не принимается, поскольку данное условие не соответствует вышеприведенным нормам земельного законодательства, а также в связи с тем, что условиями применения данного положения договора являются подача заявления за один месяц до истечения срока действия договора и отсутствие возражений Арендодателя.

Срок подачи заявления был нарушен, кроме того, арендодатель возражал против продления договора, что подтверждается письмами Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тында от 29.11.2021 и от 01.12.2021.

В связи с изложенным не имеет правового значения пропуск срока подачи заявления по уважительной причине в связи с командировкой, поскольку срок подачи заявления не является единственной причиной не продления договора аренды. Кроме того, суд считает, что, действуя добросовестно и разумно, предприниматель мог соблюсти установленный договором срок, направив заявление в администрацию заблаговременно или по почте.

Ссылка истца на нарушение установленного статьёй 610 ГК РФ срока предупреждения о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка судом не принимается, поскольку данная норма может быть применена только в отношении договора заключенного на неопределенный срок.

Договором аренды земельного участка от 05.12.2016 № з-6144/1 установлен срок аренды участка с 01.12.2016 по 01.12.2021.

В данном случае часть 2 статьи 621 ГК РФ предусматривающая возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя не может быть применена, поскольку арендодатель возражает против возобновления договора и предлагает возвратить земельный участок.

Следовательно, срок договора аренды земельного участка от 05.12.2016 № з-6144/1 истек 01.12.2021, и договор прекратил своё действие в связи с истечением срока.

Довод истца о том, что в отношении предпринимателя длительный период времени были допущены ограничительные меры, связанные с эпидемией коронавирусной инфекции подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно «Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1» утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.)

Таким образом, если иное не установлено законами, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств сторона должна доказать:

а) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;

б) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;

в) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;

г) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков (ответ на вопрос 7).

Поскольку истцом не представлены доказательства действия ограничительных мер, которые препятствовали предпринимателю осуществлять строительство в установленном законом порядке, начиная с получения разрешения на строительство, довод истца суд признает несостоятельным.

Кроме того, суд учитывает, что действие ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции ограничено периодом с марта 2020 года и не распространяется на период времени с начала действия договора аренды 01.12.2016 и до марта 2020 года.

Действуя добросовестно и разумно, предприниматель мог получить разрешение на строительство, осуществить строительство в установленном законом порядке (что подтверждается наличием объекта капитального строительства), и осуществить ввод в эксплуатацию построенного объекта, однако не сделал этого.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласно статье 10 вступает в силу со дня его официального опубликования.

Суд пришел к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока, на основании изложенного ссылка истца на указанный закон, в соответствии с которым до 01.03.2023 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора на условиях поименованных в законе, судом не принимается.

Государственная пошлина, уплаченная при обращении в суд, на основании статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.И. Котляревский