Решение от 29 января 2025 г. по делу № А45-36818/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36818/2023
г. Новосибирск
30 января 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 января 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 января 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Березка» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №121513р от 06.07.2015 в размере 332 058 руб. 60 коп. за период с января 2023 по октябрь 2023, неустойки в размере 26 398 руб. 65 коп. за период с 02.02.2023 по 23.11.2023,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

установил

Мэрия г. Новосибирска (далее по тексту – истец, мэрия, арендодатель) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная компания Березка» (далее по тексту – ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №121513р от 06.07.2015 в размере 332 058 руб. 60 коп. за период с января 2023 по октябрь 2023, неустойки в размере 26 398 руб. 65 коп. за период с 02.02.2023 по 23.11.2023.

Судебное заседание отложено на 16.01.2025.

В судебное заседание представители сторон не явились, извещены.

Представитель ответчика направил в материалы дела письменный отзыв, в котором указал, что спорный земельный участок 54:35:000000:23471 использовался для постройки многоквартирного жилого дома, который, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.11.2022, расположен в пределах границ данного земельного участка. Право собственности на квартиры зарегистрировано за физическими лицами, в связи с чем, договор аренды прекращен в силу закона.

Ранее, представитель истца направил в материалы дела отзыв на возражения ответчика, в котором настаивал на удовлетворении заявленных требований, указал, что спорный земельный участок не занят многоквартирным домом.

Неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует дальнейшему движению дела (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

06.07.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №121513р, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 27.06.2016,  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:23471, расположенный в пределах Первомайского района города Новосибирска, площадью 1882 кв.м., для строительства автостоянки. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 27.06.2016 года), 2.3.1, 2.3.3, 2.4 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

За период с января 2023 года по октябрь 2023 года истцом начислена задолженность по арендной плате по указанному договору в размере 332 058,60 руб.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц. В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 02.02.2023 по 23.11.2023 в размере 26 398 руб. 65 коп.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.12.2020 по делу № А45-29326/2020 принято к производству заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом).

Решением от 17.01.2023 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Согласно положениям статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Поскольку заявленные истцом требования возникли после принятия заявления о признании ответчика банкротом (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.12.2020 по делу № А45-29326/2020), они подлежат рассмотрению в порядке искового производства как текущие.

В соответствии с положением п. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим федеральным законом.

Пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Таким образом, в качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

Согласно пункту 2 указанного постановления текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

При решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание следующее.

Требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»).

Следовательно, требования о взыскании долга и договорной неустойки в данном случае также относятся к текущим платежам.

Решая вопрос об обоснованности заявленных требований, арбитражный суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 54-35-161-2022, выданного истцом 28.11.2022 обществу в отношении многоквартирного дома (№ 8 по генплану) с помещениями общественного назначения – III этап строительства многоквартирных дом (№ 5, 7, 8 по генплану) с помещениями общественного назначения, указанный объект капитального строительства располагается в пределах границ земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 54:35:083261:19; 54:35:083261:11; 54:35:083261:24; 54:35:083261:27; 54:35:083261:12; 54:35:000000:15119; 54:35:000000:23471 (спорный земельный участок).

Согласно представленной истцом выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:23471, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – автостоянки, обременен ипотекой в силу закона в пользу физических лиц – участников долевого строительства.

Согласно акта осмотра от 16.09.2024, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:23471 размещена КТПН. Кроме того, на земельном участке имеется детская и спортивная площадки, огороженные металлическим забором. Имеется асфальтированное покрытие, использующееся как парковка для авто и проезд к многоквартирным жилым домам. Объекты недвижимости отсутствуют. Данные обстоятельства также подтверждаются представленной схемой, ортофотопланом, фототаблицей, ответчиком по существу не оспаривались.

Согласно пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности..

Таким образом, то обстоятельство, что многоквартирный жилой дом 23/1 по ул. Героев Революции в г. Новосибирске, введенный в эксплуатацию в 2022 году (кадастровый номер 54:35:083261:823), не находится в пределах кадастровых границ спорного земельного участка, само по себе не является препятствием к включению данного земельного участка в состав общего имущества собственников данного многоквартирного дома, как и вид разрешенного использования данного земельного участка, определенный как «автостоянки».

Представленными документами (разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выпиской из ЕГРН) подтверждается, что спорный земельный участок был предназначен для возведения указанного объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, и был обременен ипотекой в силу закона в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Доказательств того, что на данном земельном участке должен был быть возведен иной объект капитального строительства – автостоянка, истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Законом № 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Определении от 14.01.2014 № 2-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2022 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.11.2022, при наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, что истцом по существу не оспаривалось, право аренды ответчика на спорный земельный участок прекратило свое действие.

С учетом изложенного, основания для начисления арендной платы, начиная с января 2023 года и на последующий период, не имеется.

То обстоятельство, что арендная плата за предыдущие периоды взыскивалась в установленном порядке, не может являться основанием для продолжения начисления и взыскания арендной платы в течение неопределенного срока.

При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика в пользу мэрии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.07.2015 № 121513р за период с января 2023 года по октябрь 2023 года в размере 332 058,60 руб., а также неустойки за период с 02.02.2023 по 23.11.2023 не имеется, в удовлетворении иска необходимо отказать.

Судебные расходы по делу относятся на истца в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко