Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А12-9018/2024

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-9018/2024

«11» июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2024

Полный текст решения изготовлен 11.07.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием аудиозаписи), рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды

в предварительном судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.03.2024,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 24.04.2017.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав представителей сторон, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24.04.2017 между истцом (далее - Арендодатель) и ООО «Тамерлан» сроком на 10 (десять) лет был заключен договор аренды (далее - Договор) части нежилого помещения: нежилое помещение площадью 390,3 кв. м, расположенного на 1 м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр. Ленина 109 «а» и части нежилого помещения: нежилое помещение площадью 82,6 кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

25.12.2023 ООО «Тамерлан» заключил с ООО «Агроторг» договор перенайма нежилого помещения в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по условиям которого передал свои права и обязанности по вышеуказанному договору в полном объеме.

29.01.2024 ООО «Тамерлан» и ООО «Агроторг» составили и подписали Акт приема передачи нежилого помещения к договору перенайма нежилого помещения №ВВ-6/28 от 25.12.2023 г.

Согласно пункту 5.2. договора Арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления Арендатором на реквизиты Арендодателя денежных средств не позднее 05-го числа текущего месяца. Арендная плата за первый месяц аренды уплачивается Арендатором в течение 45 календарных дней с момента приема Арендатором помещения по акту приема-передачи.

Арендатор ежегодно в срок не позднее 10-го числа месяца в отопительный период (с 15 октября по 15 апреля) оплачивает Арендодателю затраты на техническое обслуживание теплового узла, используемого в помещении, в сумме 15000 рублей в месяц (п. 5.1.1. договора в ред. Дополнительного соглашения от 10.12.219 года.

Согласно пункту 7.2.3 договора аренды, при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение 2 месяцев предусматривается досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчиком указанные условия договора были нарушены: оплата за январь 2024 была внесена ООО «Тамерлан» 31.01.2024, а ООО «Агроторг» 15.03.2024; оплата за февраль 2024 была внесена ООО «Агроторг» 15.03.2024; оплата за март 2024 была внесена ООО «Агроторг» 13.03.2024, что подтверждается копией выписки с банковского счета истца.

Данные обстоятельство послужили основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с абзацами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Возражая против требований суда, ответчик ссылается на то, что после подписания Акта приема-передачи от 29.01.2024 года и по настоящее время Арендатор осуществлял оплату арендной платы в следующие сроки:

Дата

№ПП

Сумма

Назначение платежа

Примечание

21.02.2024

28854

27764,73

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за январь 2024 г. без НДС

Арендная плата за январь 2024 года.

Возврат денежных средств по причине закрытия счета получателя.

21.02.2024

28855

1451,61

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за январь 2024 г. без НДС

Затраты на тех. Обслуживание в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа.

Возврат денежных средств по причине закрытия счета получателя.

21.02.2024

28857

15000,00

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за февраль 2024 г. без НДС

Затраты на тех. обсл в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа.

Возврат денежных средств по причине закрытия счета получателя.

21.02.2024

28856

286902,22

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за февраль 2024 г. без НДС

Арендная плата за февраль 2024 года.

Возврат денежных средств по причине закрытия счета получателя.

13.03.2024

40454

286902,22

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за март 2024 г. без НДС

Арендная плата за март 2024 года.

13.03.2024

40455

15000,00

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за март 2024 г. без НДС

Затраты на тех. обсл в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа.

15.03.2024

73230

27764,73

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за январь 2024 г. без НДС

Арендная плата за январь 2024 года

Повторный платеж на верные реквизиты

15.03.2024

73231

1451,61

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за январь 2024 г. без НДС

Затраты на тех. Обслуживание в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа

Повторный платеж на верные реквизиты

15.03.2024

73232

286902,22

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за февраль 2024 г. без НДС

Арендная за февраль 2024 года

Повторный платеж на верные реквизиты

15.03.2024

73233

15000,00

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за февраль 2024 г. без НДС

Затраты на тех. обсл в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа

Повторный платеж на верные реквизиты

05.04.2024

4616

286902,22

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за апрель 2024 г. без НДС

Арендная плата за апрель 2024 года

05.04.2024

4617

7500,00

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за апрель 2024 г. без НДС

Затраты на тех. обсл в отопительный сезон с 15.10. по 15.04 (ДС бн от 10.12.2019), оплачиваются не позднее 10-го числа

06.05.2024

89030

286902,22

Оплата по договору аренды N бн от 25.04.2017 за май 2024 г. без НДС

Арендная плата за май 2024 года, оплачивается не позднее 5-го числа текущего месяца. С учетом положений ст. 193 ГК РФ.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 07.03.2024, согласно которой потребовал оплатить арендную плату за февраль и март 2024 года, задолженность за тепловую энергию по счету-фактуре тепловых сетей, плату по агентскому договору за обслуживание теплового узла, а также предложение расторгнуть договор на основании пункта 7.1 - по взаимному соглашению сторон.

Согласно отчету отслеживания почтового отправления с почтовым идентификатором 40412092961875, претензия получена адресатом 13.03.2024.

С учетом положений пункта 5.2. договора, арендная плата за первый месяц аренды уплачивается Арендатором в течение 45 календарных дней с момента приема Арендатором помещения по акту приема-передачи.

Таким образом, срок оплаты арендной платы за первый месяц аренды истекает 14.03.2024.

Согласно детализации оплат, ответчиком не допущено просрочек исполнения обязательств по оплате арендной платы, задолженность ответчика за указанный период (февраль - март 2024 год) отсутствует. При этом, погашение всей задолженности было произведено до направления истцом искового заявления в суд.

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационною письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 3Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ от 17.11.2011 №73 № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течении разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжении договора, в связи с этим нарушением.

Указанное право на предъявление иска о расторжении договора аренды в разумный срок направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и недопущении со стороны арендодателя злоупотреблений в виде реализации права, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении значительного времени после просрочки арендатором внесения арендных платежей и их соответствующей оплаты за пределами договорных и сроков.

Право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от совершения им соответствующих действий в разумный срок с момента возникновения таковых обстоятельств.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате за период с 01.01.2024 по 31.03.2024 следует, то последним днем фактического погашения ответчиком задолженности по арендной плате за февраль - март 2024 года по договору аренды являлось 15.03.2024. Истец обратился в суд с иском 09.04.2024.

Учитывая изложенное, задолженность, устраненная ответчиком в разумный срок, не может являться основанием расторжения договора аренды ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ответчик погасил задолженность перед истцом до обращения последнего в суд.

Учитывая незначительность периода просрочки оплаты и размера задолженности, которая была погашена арендатором, такие нарушения не могут признаваться существенными, и применительно к спорному случаю не могут служить основанием для расторжения договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, то соответственно, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Е.С. Пятернина