Решение от 21 августа 2020 г. по делу № А32-54347/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-54347/2019

г. Краснодар «21» августа 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 21 августа 2020 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-54347/2019

по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город-курорт Анапа


о расторжении договора аренды от 25.11.2010 №3700004036 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:21,


при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 03.07.2020), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 18.05.2020),



УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания» (далее – компания) о расторжении договора от 25.11.2010 № 3700004036 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 3500 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0106002:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ш. Симферопольское, 11, с видом разрешенного использования – для размещения многотопливной автозаправочной станции (АЗС); с указанием, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении данного земельного участка правом аренды в пользу компании.

Заявленные требования обоснованы тем, что арендуемый компанией земельный участок с видом разрешенного использования – для размещения многотопливной АЗС фактически не используется, по периметру не огорожен, какие-либо строения на участке отсутствуют, зарос сорной растительностью.

В отзыве компания просит оставить исковое заявление без удовлетворения, полагая, что наличие существенного нарушения условий договора не подтверждено, в настоящее время ведется работа по согласованию и разработке строительства АЗС на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0106002:21.

В судебном заседании 09.07.2020 стороны ходатайствовали об отложении судебного разбирательства, однако какого-либо мотивированного обоснования необходимости отложения судебного разбирательства не привели.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства судом отклонено, поскольку дело рассматривается период времени, достаточный для предоставления всех необходимых доказательств и пояснений, какого-либо изменения в состоянии освоения земельного участка за период времени с 19.12.2019 (дата принятия иска к производству) по 09.07.2020 (дата очередного судебного заседания) не представлено, так же как и не представлено доказательств получения какой-либо разрешительной документации на строительство на спорном земельном участке за указанный период. Каких-либо новых пояснений по существу исковых требований стороны в судебном заседании 09.07.2020 не привели, в связи с чем, суд находит нецелесообразным очередное отложение судебного разбирательства.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:37:0106002:21 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 27.11.2010 № 23-23-26/210/2010-081.

Согласно кадастровому паспорту от 12.11.2010 № 2343/12/10-868249 разрешенное использование земельного участка: для размещения многотопливной АЗС.

Между управлением (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор от 25.11.2010 № 3700004036 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, в силу пункта 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3500 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0106002:21, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ш. Симферопольское, 11, с видом разрешенного использования – для размещения многотопливной АЗС. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 27.11.2010 № 23-23-26/210/2010-082.

По акту приема-передачи объект аренды передан компании вместе с относящимися к нему документами.

В силу пункта 7.2 договор действует до 24.11.2025, при условии исполнения сторонами обязательств по договору.

Пунктом 2.3 договора закреплено, что участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

В пункте 4.2.1 договора также предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления; содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и подъезды к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на арендуемой территории (пункт 4.2.4).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным настоящим договором и действующим гражданским законодательством (пункт 8.3).

Управление муниципального контроля администрации провело проверку целевого использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:21 по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ш. Симферопольское, 11, в ходе которой выявлено, что спорный земельный участок арендатор для размещения многотопливной АЗС не использует, по периметру не огорожен, какие-либо строения на земельном участке отсутствуют, зарос сорной растительностью.

В адрес арендатора направлено уведомление от 23.05.2019 № 2705-3632 о необходимости в течение 30 дней устранить допущенные нарушения и представить доказательства арендодателю.

В связи с неустранением нарушений в адрес компании повторно направлено уведомление от 08.07.2019 № 2705-4870 с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку компания в установленный срок соглашение о расторжении договора аренды не подписала, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Как разъясняется в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Материалами дела подтверждено, что арендуемый компанией земельный участок с видом разрешенного использования – для размещения многотопливной АЗС фактически не используется, данный факт ответчиком ничем не опровергнут.

По сведениям управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.03.2020 № 0902-535/20-07, информация о заявлениях компании на получение разрешительной документации по исследуемому земельному участку в архиве управления отсутствует.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил, что многотопливная АЗС является объектом капитального строительства. Однако доказательств обращения за получением разрешения на строительство ответчиком не представлено, в том числе и в период рассмотрения настоящего дела, в материалах дела такое разрешение, равно как и градостроительный план земельного участка, отсутствует. Проектная документация ответчиком также не представлена.

Таким образом, следует сделать вывод об отсутствии у ответчика как разрешения на строительство, градостроительного плана земельного участка, так и проектной документации на строительство АЗС.

Таким образом, на протяжении почти десяти лет, с ноября 2010 года и по июль 2020 года, земельный участок арендатором не осваивается и на застраивается, что позволяет признать арендатора существенное нарушившим договор аренды в виде неосвоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.

Каких-либо градостроительных ограничений, которые бы препятствовали вести застройку земельного участка, судом не установлено, в том числе и из представленной администрацией по запросу суда информации генерального плана и правил землепользования и застройки муниципального образования город Анапа.

Ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий ведению строительства на земельном участке на протяжении почти десятилетнего периода действия договора аренды, в том числе, таких как градостроительные ограничения строительства, длительные судебные процессы по поводу земельного участка, обеспечительные меры, принятые по другим делам, неоднократные отказы административных органов в выдаче разрешений, согласовании разрешительной и проектной документации, недостатки самого земельного участка (такие как, например, реестровые или кадастровые ошибки, неправильное формирование или кадастровый учёт, несогласованность или отсутствие границ, действие сил природы, таких как, например, затопление, проседание грунта или обрушение части земельного участка, и тому подобные обстоятельства).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются основания для расторжения договора от 25.11.2010 № 3700004036 аренды земельного участка по инициативе арендодателя в соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 8.3 данного договора.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:21, зарегистрированной в пользу компании.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить.

Расторгнуть договор от 25.11.2010 № 3700004036 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:21, площадью 3500 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, ш. Симферопольское, 11, с видом разрешенного использования – для размещения многотопливной АЗС.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 27.11.2010 № 23-23-26/210/2010-082 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:21 арендой, зарегистрированной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края, в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков