Решение от 31 августа 2025 г. по делу № А45-8982/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8982/2024
г. Новосибирск
01 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2025 года     

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тенёвой Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Демьяна Бедного 73/1» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибстройресурс и К» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ФИО1; 2) ФИО2; 3) ООО «Тектоника» (ИНН <***>), 3) ООО «Кварсис Риэлт» (ИНН <***>), 4) ООО «Сибстройсервис» (ИНН <***>), 5) ФИО3, 6) ООО «АлександрГрадъ» (ИНН <***>), 7) ФИО4, 8) ФИО5,

о взыскании задолженности в размере 741 613 рублей 80 копеек,

при участии:

от истца: ФИО6, доверенность от 08.07.2024, удостоверение адвоката;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Демьяна Бедного 73/1» (далее – истец, ТСЖ «Демьяна Бедного 73/1») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сибстройресурс и К» (далее- ответчик, ООО «Сибстройресурс и К») о взыскании задолженности в размере 741 613 рублей 80 копеек (с учетом уточнения исковых требований).

Ответчик исковые требования не признал, указав, что обязанностей по оплате коммунальных услуг по спорным машиноместам не имеется, поскольку данные объекты были переданы правообладателям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  ФИО1, ФИО2, ООО «Тектоника», ООО «Кварсис Риэлт», ООО «Сибстройсервис», ФИО7, ООО «АлександрГрадъ», ФИО4, ФИО5

Исковые требования мотивированы тем, что управление многоквартирным домом по адресу: <...> и его эксплуатацию, согласно решению общего собрания собственников помещений от 24.09.2020, осуществляет созданное для этих целей ТСЖ «Демьяна Бедного 73/1».

Решением общего собрания собственников помещений (протокол № 1 от 24.09.2020) установлен тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 24,5 руб./кв.м. Решением общего собрания собственников помещений (протокол № 7 от 31.05.2022) установлен тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 26 руб./кв.м.

Решением общего собрания собственников (протокол № 4 от 31.12.2020) установлен единовременный платеж в январе 2021 года за установку и настройку системы видеонаблюдения в размере 44 руб. 92 коп. за 1 кв. м.

Решением общего собрания собственников (протокол № 6 от 31.08.2021) установлен дополнительный целевой взнос на ограждение придомовой территории в сентябре 2021 года в размере 55 руб. 20 коп. за 1 кв. м.

Решением общего собрания собственников (протокол № 7 от 31.05.2022) установлен ежемесячный взнос собственников помещений в резервный фонд МКД в размере 5 руб. 00 коп. за 1 кв. м.

Решением общего собрания собственников (протокол № 7 от 31.05.2022) установлен ежемесячный сбор для оплаты дополнительной услуги по охране общедомового имущества и придомовой территории («услуги охраны») в размере 3 руб. 80 коп. за 1 кв. м.

Истец указывает, что в настоящее время,  на ООО «Сибстройресурс и К» (застройщике) продолжает числится общая долевая собственность на помещения подземной автостоянки номера помещений по плану №№ 1-19, 21-39 (3 подземный этаж), 1-3, 8, 11-30, 36-43(2 подземный этаж), 6-8, 14, 19 (1 подземный этаж), 27, 33 (1 этаж), общей площадью 10551,9 кв.м. кадастровый номер 54:35:101630:293. Закрепленные стояночные места - № 77, 116, 132, 135. Сведения о регистрации права собственности, акты приема-передачи на указанные места отсутствуют.

Также за ответчиком имеется задолженность по оплате коммунальных услуг за помещения подземной автостоянки за период с 01.01.2021 по 28.07.2022: стояночные места №149, №155, №156 , №157 , №158 , №161 , №176 , №177 , №178 , №179, №206 , №207 , №217 , №218 , №220; за период 01.03.2021 – 21.04.2022, 09.08.2023 – 28.02.2024 на стояночное место № 98.

Всего общая сумма задолженности (с учетом уточнения исковых требований) составила 741 613 рублей 80 копеек:

за период с января 2021 года по февраль 2024 года:

- машино-место №77 на сумму 78 223,30 рублей;

- машино-место №116 на сумму 78 223,30 рублей;

- машино-место №132 на сумму 78 223,30 рублей;

- машино-место №135 на сумму 33 923,30 рублей;

за период с января 2021 года по 28.07.2022:

- машино-место №149 на сумму 28 199,95 рублей;

- машино-место №155 на сумму 31 199,95 рублей;

- машино-место №156 на сумму 31 199,95 рублей;

- машино-место №157 на сумму 34 199,95 рублей;

- машино-место №158 на сумму 25 163,86 рублей;

- машино-место №161 на сумму 34 199,95 рублей;

-машино-место №176 на сумму 34 199,95 рублей;

- машино-место №177 на сумму 31 199,95 рублей;

- машино-место №178 на сумму 12 163,87 рублей;

-машино-место №179 на сумму 15 574,44  рублей;

- машино-место №206 на сумму 19 199,95 рублей;

- машино-место №207 на сумму 31 199,95 рублей;

- машино-место №217 на сумму 34 199,95 рублей;

- машино-место №218 на сумму 31 199,95 рублей;

- машино-место №220 на сумму 34 199,95 рублей.

за период с января 2021 года по  21.04.2022, с 09.08.2023 по февраль 2024 года 

- машино-место №98  в размере 45 719,03 рублей.

Претензии от 13.02.2024 с требованием об оплате задолженности, оставлена ООО «Сибстройресурс и К» без удовлетворения, что послужило поводом обратится в суд с настоящим иском.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

На основании статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу положений статьи 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи участнику долевого строительства по акту.

В силу норм статей 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено договором, а вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу пункта 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи спорных квартир дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ.

Иными словами, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.

Так, истец, заявляя требования, указывает о наличии обязанности у ответчика, как застройщика, по несению расходов на содержание имущества, не переданного собственникам.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что все спорные объекты были переданы участникам долевого строительства после ввода в 2019 году объекта в эксплуатацию:

 - машино-место № 77 передано по акту приема-передачи от 16.07.2020 ФИО8;

- машино-место № 116 передано по акту приема-передачи от 16.07.2020 ФИО9;

- машино-место № 132 передано по акту приема-передачи от 10.08.2021 ФИО5;

- на машино-место № 135 заключен договор участия в долевом строительстве № 50/83.1 от 29.06.2018 (в ред. соглашения № 1 от 10.08.2021), правообладатель данного парковочного места – ФИО4, передано по акту приема-передачи от 01.08.2025;

- машино-места №№ 149, 155, 156, 157, 158, 161, 176, 177, 178, 179, 206, 207, 217, 218, 220, 98 переданы ООО «Тектоника» по актам приема-передачи от 10.09.2020.

Ответчик представил в материалы дела копии актов приема-передачи объектов.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что в распоряжении  ТСЖ «Демьяна Бедного 73/1» отсутствуют спорные акты приема-передачи объектов  от 16.07.2020, 10.08.2021. Кроме того, у истца имеются в распоряжении акты приема-передачи объектов непосредственно ответчиком участникам долевого строительства, в частности, акт приема-передачи стояночного места № 149 от 29.07.2022, согласно которому именно ответчик, а не ООО «Тектоника», передает объект ФИО1

Истец заявил ходатайство о фальсификации  актов приема-передачи на стояночные места № 155,156,157,158,161,176,177,178,179,206,207,217,218,220 однако, впоследствии, от данного заявления отказался, с учетом представленных ответчиком оригиналов актов приема-передачи, а также документации, поступившей из Росреестра по запросу суда.

В ходе судебного разбирательства по делу ООО «Тектоника» представило отзыв, указав, что с ООО «Сибстройресурс и К» заключен договор участия в долевом строительстве 50/99 от 26.06.2017, в редакции дополнительного соглашения № 1 (202) от 19.10.2017, дополнительного соглашения № 2 (26, 105, 190) от 19.10.2017, дополнительного соглашения № 3 (107, 108, 175) от 24.10.2017, дополнительного соглашения № 4 (68, 109, 159, 169, 196, 198) от 07.12.2017, дополнительного соглашения № 5 (99, 100) от 24.01.2018, дополнительного соглашения № 6 (110, 122, 123) от 01.02.2018 года, дополнительного соглашения № 7 (81 ,82 ,83, 101, 112) от 25.04.2018, дополнительного соглашения № 8 (89,104) от 04.05.20218, дополнительного соглашения № 9 (171,172,180) от 01.06.2018, дополнительного соглашения № 10 (67) от 29.06.2018, дополнительного соглашения № 11 (187) от 16.07.2018, дополнительного соглашения № 12 (95, 137, 138, 142, 143,147, 189, 199) от 22.08.2018, дополнительного соглашения № 12 (132, 136, 186) от 28.09.2018 года, дополнительного соглашения № 14 (116, 165, 223) от 18.10.2018, дополнительного соглашения № 15 (117, 118, 119, 127, 128, 148, 181, 182, 183, 184, 185, 197) от 01.11.2018, дополнительного соглашения№ 16 (92, 188) от 26.11.2018,  в отношении 17/231 доли на помещение подземной автостоянки (закрепленные стояночные места: № № 98, 149, 155, 156, 157, 158, 161, 176, 177, 178, 179, 206, 207, 217, 218, 219, 220, подземной автостоянки № 5, общей площадью 11 481,28 кв.м., количеством 231 парковочное место, двухэтажная подземная и в плане прямоугольной формы с габаритами в осях 82,06x70,05 м., высота этажей - 3 м., автостоянка обеспечена двупутной изолированной рампой (въездом) шириной 7,2 м. минимальная ширина проезжей части 3,5 м., максимальный уклон не более 18 %, габариты парковочных мест (с учетом минимально допустимых зазоров безопасности) - 5,3 х 2,5 м., с эвакуационным выходом (ширина лестничных маршей на пути эвакуации - не менее 1,2 м), расположенная в многоквартирном жилом доме № 4 (по генплану) с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой № 5, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме № 4, в составе электрощитовой, помещений технического этажа, холлов, тамбуров, помещения консьержа, с/у, коридоров, тех.помещений, мусорной камеры, лифтовых холлов, венткамеры, машинного помещения, трансформаторной подстанции № 7, в Многоквартирном жилом доме № 4 (по генплану), с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой № 5, входящий в первый этап строительства «Многоквартирные жилые дома № 1, 2, 3, 4 (по генплану) с помещениями общественного назначения, подземные автостоянки № 5, 8 (по генплану) и трансформаторные подстанции № 6, 7 (по генплану), расположенные по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Демьяна Бедного, 73 стр., на земельном участке площадью 19 289 кв.м., принадлежащему застройщику по праву собственности, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии АЖ 445274, выданное 18.05.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, кадастровый номер 54:35:101630:19.

В соответствие с актами приема-передачи от 10.09.2020 ООО «Сибстройресурс и К» передал ООО «Тектоника» 17/231 доли на помещение подземной автостоянки (закрепленные стояночные места: № № 98, 149, 155, 156, 157, 158, 161, 176, 177, 178, 179, 206, 207, 217, 218, 219, 220), указанной подземной автостоянки. С указанного момента, стояночные места фактически выбыли из владения ООО «Сибстройресурс и К».

Как указывает ООО «Тектоника», по разным причинам, ООО «Тектоника» не производило государственную регистрацию права общей долевой собственности на переданную 17/231 доли в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

29.06.2022 ООО «Тектоника» и ФИО1 подписали договор уступки прав и обязанностей № У50/99-НП-15 по договору участия в долевом строительстве 50/99 от 26 июля 2017 года в части 15/231 доли (закрепленные стояночные места: № № 149, 155, 156, 157, 158, 161, 176, 177, 178, 179, 206, 207, 217, 218, 220).

После государственной регистрации данного соглашения, указанная 15/231 доля 29.07.2022 была передана по актам приема передачи от ООО «Сибстройресурс и К» ФИО1 с одновременным аннулированием соответствующих актов приема-передачи от 16.07.2020 между ООО «Сибстройресурс и К» и ООО «Тектоника».

Истец продолжал настаивать на удовлетворении исковых требований, полагая, что раз ООО «Тектоника» в отзыве указывала на аннуляцию актов приема-передачи объектов от 16.07.2020, то обязательства ООО «Сибстройресурс и К» по несению расходов на содержание указанных объектов сохранилось за ответчиком до 29.07.2022, момента передачи объектов ФИО1

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что представленные стороной ответчика акты приема-передачи от 16.07.2020,10.09.2020 (с ООО «Тектоника»), от 10.09.2002 (с ФИО2), от 10.08.2021 (с ФИО5) являются надлежащими доказательствами передачи объектов невидимости участникам долевого строительства.

Подлинность представленных актов приема-передачи от 16.07.2020, от 10.09.2020, от 10.08.2021 истцом не опровергнута, в материалы дела представлены оригиналы указанных актов, истец от заявления о фальсификации актов отказался.

Права участников долевого строительства подтверждается  представленными в материалы дела договорами участия в долевом строительстве, договорами уступки прав требования, поименованные в спорных актах приема-передачи.

Ссылка истца на положения ст. 11 Закона № 214-ФЗ, запрещающие уступку прав требования после подписания актов приема-передачи объектов, как основание недостоверности представленных актов приема-передачи от 2020 года, судом отклоняется.

Так, ООО «Тектоника» подтвердила, что фактически приняло объекты от  ООО «Сибстройресурс и К», и фактически владело и пользовалось ими до заключения договоров цессии.

Отсутствие регистрации ООО «Тектоника» права на спорные помещения не могут освобождать участника долевого строительства от обязанности по несению расходов на содержание таких объектов, либо возлагать на застройщика эту обязанность и после передачи объектов участнику.

Нарушение порядка передачи (уступки) прав само по себе не меняет того обстоятельства, что ООО «Сибстройресурс и К» фактически передало объекты участникам долевого строительства.

В связи с чем, оснований для взыскания с ответчика  задолженности  за период с января 2021 года по февраль 2024 года по объектам (машино-место) №77 на сумму 78 223,30 рублей; №116 на сумму 78 223,30 рублей; за период с января 2021 года по 28.07.2022 по объектам (машино-место) №149 на сумму 28 199,95 рублей; №155 на сумму 31 199,95 рублей; №156 на сумму 31 199,95 рублей; №157 на сумму 34 199,95 рублей; №158 на сумму 25 163,86 рублей; №161 на сумму 34 199,95 рублей; место №176 на сумму 34 199,95 рублей;  №177 на сумму 31 199,95 рублей; №178 на сумму 12 163,87 рублей; №179 на сумму 15 574,44  рублей; №206 на сумму 19 199,95 рублей; №207 на сумму 31 199,95 рублей; №217 на сумму 34 199,95 рублей; №218 на сумму 31 199,95 рублей; №220 на сумму 34 199,95 рублей, не имеется.

С учетом установленного факта передачи объекта (машино-места) № 132 ФИО5 по акту от 10.08.2021, задолженность за ответчиком за период с 01.01.2021 по 09.08.2021 составит 13 927 рублей 24 копейки; по объекту (машино-место) № 135, с учетом передачи объекта  ФИО4 по акту от 01.08.2025, задолженность за период с 01.01.2021 28.02.2024 за ответчиком составит 33 923 рублей 30 копеек; по объекту (машино-место) № 98 за период с 09.08.2023 по 28.02.2024  - 14 652 рублей 76 копеек,

всего 62 503 рублей 30 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по заявлению об обеспечении иска распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибстройресурс и К» (ИНН <***>) в пользу товарищества собственников жилья «Демьяна Бедного 73/1» (ИНН <***>) задолженность в размере 62 503 рублей 30 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибстройресурс и К» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 755 рублей 90 копеек.

Взыскать с товарищества собственников жилья «Демьяна Бедного 73/1» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 076 рублей 10 копеек.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

О.В. Суворова