Решение от 4 апреля 2022 г. по делу № А72-1795/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск Дело №А72-1795/2021

04.04.2022.


Резолютивная часть решения объявлена 28.03.2022.

Полный текст решения изготовлен 04.04.2022.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304732826400406, ИНН <***>), г.Ульяновск

о признании права собственности отсутствующим,


по встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304732826400406, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о понуждении заключить договор аренды


третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области;

Прокуратура Засвияжского района;

Администрация города Ульяновска


при участии в судебном заседании:

от Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области – ФИО3, доверенность от 14.12.2021 №64, диплом (до и после перерыва);

от ИП ФИО2 – до перерыва: ФИО4, доверенность от 24.03.2021 №01, диплом; после перерыва: ФИО4, полномочия не подтверждены, к участию в судебном заседании не допущен;

от третьих лиц – не явились, уведомлены (до и после перерыва);


УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 24.02.2021 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Прокуратуру Засвияжского района г.Ульяновска, Администрацию города Ульяновска.

Определением от 25.03.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: <...> (запись о регистрации права от 30.11.2011 №73-73-01/490/2011-274), указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу №А72-1795/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.

Определением от 02.08.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы. По делу №А72-1795/2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», экспертам ФИО5, ФИО6.

Определением от 09.09.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» о продлении срока проведения экспертизы по делу №А72-1795/2021. Срок проведения экспертизы по делу №А72-1795/2021 продлен до 23.09.2021.

ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №154 от 27.09.2021.

Определением от 12.01.2022 Арбитражный суд Ульяновской области принял к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области об обязании Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на новый срок.

Определением от 03.02.2022 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 об уточнении встречных исковых требований, в котором истец по встречному иску просит суд обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на трехлетний срок.

В судебном заседании 24.03.2022 был объявлен перерыв до 28.03.2022. После перерыва ИП ФИО2 и третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц, в силу ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 – подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке по состоянию на 17.01.2011 на кадастровый учет был поставлен земельный участок по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Засвияжский район, в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной, площадью 53 540 кв.м., с кадастровым номером 73:24:031211:73, вид разрешенного использования: для выполнения изыскательских работ для размещения 2 очереди микрорайона 8 «Свияга» под строительство многоэтажных жилых домов и объекты торговли, досуга и развлечений», право государственной собственности на земельный участок не разграничено (т.2 л.д.126-140).

Как усматривается из материалов дела, 04.07.2011 Мэрией г.Ульяновска Открытому акционерному обществу «Завод крупнопанельного домостроения №2» было выдано разрешение на строительство магазина в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной в Засвияжском районе г.Ульяновска на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031211:73 сроком действия до 05.07.2012.

Указанный земельный участок передан Открытому акционерному обществу «Завод крупнопанельного домостроения №2» в аренду по договору от 01.09.2011 №24-3-013330; впоследствии к данному договору составлялись дополнительные соглашения.

Согласно кадастровому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 26.09.201128.10.2011, на указанном земельном участке возведено незавершенное строительством здание магазина, площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5% (т.2 л.д.123-125).

28.10.2011 в установленном порядке зарегистрировано право собственности ОАО «Завод крупнопанельного домостроения №2» на незавершенное строительством здание магазина; назначение: нежилое, площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, инв.№031317, лит.А, адрес объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, Засвияжский район, в границах ул.Смарской - пр.Хо Ши Мина - ул.Народной (запись регистрации №73-73-01/346/2011-439) (т.2 л.д.122).

Согласно договору купли-продажи от 02.11.2011 ОАО «Завод крупнопанельного домостроения №2» (Продавец) передало, а индивидуальный предприниматель ФИО2 (Покупатель) принял незавершенное строительством здание магазина площадь застройки 222,6 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 5%, лит.А. (т.2 л.д.18-20).

Право собственности ФИО2 на приобретенный объект зарегистрировано Учреждением юстиции по регистрации прав 30.11.2011. 22.11.2014 в Единый государственный реестр прав внесены изменения: объекту присвоен почтовый адрес: <...>, объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 73:24:031211:3211 (т.2 л.д.21-22).

07.04.2015 между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и ФИО2 был заключен договор аренды №24-3-444 земельного участка площадью 3 276 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031211:2998 (часть участка) из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж4, по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, вид разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений, для использования: для завершения строительства здания магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к Договору (п.1.1. договора).

Срок аренды установлен с 27.02.2015 по 31.01.2020 (п.4.1 договора) (т.1 л.д.19-21).

Разрешение на строительство объекта на земельном участке площадью 3 276 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031211:2998 по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская индивидуальному предпринимателю ФИО2 не выдавалось.

Как следует из актов обследования земельного участка, пояснений сторон, данных проведенной по делу судебной экспертизы, на указанном земельном участке вырыт котлован, выполнено свайное поле, участок огорожен металлическим забором из профлиста; строительство магазина на земельном участке не ведется.

Полагая, что имеющийся на земельном участке объект не отвечает признакам недвижимого имущества, дальнейшее строительство не осуществляется ответчиком на протяжении нескольких лет, земельный участок по назначению не используется, чем нарушаются права собственника данного земельного участка, а также во исполнение представлении Прокуратуры Засвияжского района г.Ульяновска истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями и просит: признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: <...> (запись о регистрации права от 30.11.2011 №73-73-01/490/2011-274), указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу №А72-1795/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.


Из материалов дела следует, что право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031211:2998, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, не разграничено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

С 1 января 2019 года вступило в силу постановление Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, которым было утверждено Положение о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области; в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 N85-ЗО распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области является надлежащим истцом по заявленным требованиям.


В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости).

В пункте 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).


Как следует из материалов дела, за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, степень готовности 5%.

Для выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной почерковедческой экспертизы поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», экспертам ФИО5, ФИО6.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 73:24:031211:2998 (часть участка) из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж4, вид разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений, площадью 3276 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Самарская, прочную связь с землей, и возможно ли перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению?

2) Завершены ли в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента на объекте или аналогичные им работы и соответствуют ли произведенные работы проектной документации?

3) Возможно ли использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для строительства запроектированного объекта, в том числе с учетом технического состояния строительных конструкций?

Из содержания Экспертного заключения №154 от 27.09.2021 следует, что эксперты пришли к следующим выводам:

«Незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, имеет прочную связь с землей, перемещение данного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Фундаменты незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, выполнены частично (не в полном объеме), а именно:

-работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном объеме в полном соответствии с проектной документацией, оформлены исполнительной документацией в полном объеме,

-работы по устройству оголовников свай и ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы) не выполнены.

Использование объекта с кадастровым номером 73:24:031211:3211 для возведения предусмотренного проектной документацией ООО «Ульяновскгражданпроект» двухэтажного магазина возможно.» (т.2 л.д.145-159).


Заключение дано квалифицированными экспертами, обладающими необходимыми специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется.

Доказательств того, что эти эксперты по своей квалификации не могли провести назначенную судом экспертизу, а также провели ее некомпетентно или предвзято, суду представлено не было.

Выводы экспертов в достаточной степени являются мотивированными. Сомнений в недостаточной ясности выводов экспертов у суда не имеется.


Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761, от 22.05.2018 N 308-ЭС17-21569.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1160/13 (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012) была сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства для признания неоконченного строительством объекта недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на него, при оспаривании права собственности следует устанавливать наличие у объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При этом некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым.

По настоящему делу истцом оспаривается по существу наличие у спорного объекта - объекта незавершенного строительства - признаков недвижимости.

При таких обстоятельствах ответчик в силу распределения бремени доказывания должен был доказать относимыми и допустимыми доказательствами, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Как было указано выше, экспертным заключением №154 от 27.09.2021 по результатам судебной экспертизы установлено, что работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном объеме; в то же время работы по устройству оголовников свай и ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы), то есть фундаментные работы - не выполнены.

Котлован и отдельно стоящие сваи, не соединенные между собой ростверком, не могут являться оконченным фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства.

При этом эксперты в заключении определили ориентировочную (в отсутствие сметной документации) степень завершенности объекта – 2%.

Вывод экспертами сделан на основании исполнительной документации по устройству свайного основания, оформленной ЗАО «Управление механизации №2» (подрядная организация) при производстве работ по строительству магазина в 2011 году и представленной для экспертного исследования самим ответчиком.

Исходя из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, спорный котлован и отдельные сваи, не связанные между собой ростверком, не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения, сооружения.

При этом такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связи с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости.

Иного по материалам настоящего дела ответчиком не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Учитывая, что в настоящем случае спорный объект не является объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности, при этом наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект нарушает права Министерства как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором этот объект расположен, исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности подлежат удовлетворению.

Указанная правовая позиция подтверждена Верховным Судом Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2020 N 304-ЭС20-18509).

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:031211:3211.


Обратившись в суд со встречным иском, индивидуальный предприниматель ФИО2 просит суд обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998 из категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием - под объекты торговли досуга и развлечений, располагающегося в Засвияжском районе г.Ульяновска на улице Самарской, д.27А, в прежней редакции на трехлетний срок со ссылкой на ст.ст.39.20., п.7 ст.46 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 7 ст.46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку настоящим решением установлено, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Самарская, 27А, не является объектом недвижимости, и право собственности ФИО2 на данный объект признано отсутствующим, правовые основания для применения к спорным отношениям п.1 ст.39.20, п.7 ст.46 Земельного кодекса РФ, отсутствуют.

Кроме того, необходимо отметить следующее.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Во исполнение указанных положений ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок однократно для завершения строительства, для чего с предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка №24-3-444 от 07.04.2015. Срок действия данного договора истек 31.01.2020, договор прекращен, возобновление его на неопределенный срок в порядке ст.621 Гражданского кодекса РФ законом не предусмотрено.

Письмом от 05.05.2021 Министерство просило ФИО2 возвратить земельный участок и направило для подписания соответствующий акт возврата; данный акт ФИО2 не подписан, земельный участок правообладателю не возвращен.

Учитывая изложенное, суд не усматривает правовых основания для удовлетворения встречного искового заявления и обязания Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 3 276 кв.м с кадастровым номером 73:24:031211:2998.

Учитывая изложенное, первоначальные исковые требования следует удовлетворить, встречные исковые требования – оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по первоначальному и встречному искам, по заявлению об обеспечении иска в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на индивидуального предпринимателя ФИО2.

По окончании судебной экспертизы ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» в материалы дела был представлен счет №174 от 27.09.2021, из которого следует, что стоимость работ, выполненных экспертами ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», составляет 80 850 руб. 00 коп.

Платежным поручением №310455 от 09.07.2021 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области за проведение судебной экспертизы по делу №А72-1795/2021 перечислило на депозит Арбитражного суда Ульяновской области денежные средства в размере 80 850 руб. 00 коп.

Поскольку первоначальное исковое заявление удовлетворено, расходы на оплату судебной экспертизы наряду с госпошлиной подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя ФИО2.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:031211:3211, расположенный по адресу: <...>.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области 80 850 руб. 00 коп. – расходы на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья И.В. Рыбалко