Решение от 9 сентября 2019 г. по делу № А40-106782/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-106782/19-135-927
г. Москва
10 сентября 2019г.
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании заявление

ООО «АТОЛ» (127015, <...>, пом. IV, ком. 22,23)

к ответчику ООО «Юг Девелопмент» (117105, <...>)

о взыскании задолженности в размере 3 957 480 руб. 00 коп. и расторжении договора аренды

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.09.2018 г. №68-18/АТ;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.08.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АТОЛ» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Юг Девелопмент» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 3 957 480 руб. 00 коп. и расторжении договора аренды от 15.02.2019 № 19-01/ДМ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения по материалам дела.

Ответчик иск не признал, дал пояснения по материалам дела, в поданном отзыве просит суд в иске отказать.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судебная защита гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Как указывает истец в тексте иска, между ООО «АТОЛ» (арендатор) и ООО «Юг Девелопмент» (арендодатель) был заключен договор от 15.02.2019 №19-01/ДМ, согласно предмету которого, арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 859,80кв.м., по адресу: <...>., расположенные на первом, втором и третьем этажах здания.

Согласно п. 4.11.1 договора в целях обеспечения исполнения своих обязательств по договору арендатор обязан выплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 3 297 900 руб. 00 коп., кроме того НДС в соответствии с действующим законодательством, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора.

Во исполнении условий договора истец произвел оплату обеспечительного платежа в размере 3 957 480 руб. 00 коп. по платежному поручению № 2249 от 20.02.2019 г.

20.02.2019 сторонами была проведена встреча для осмотра и подписания акт приема-передачи помещения, в результате которой, арендатором были выявлены недостатки.

В частности, было установлено несколько протечек потолка помещений, зафиксированы следы подтёков на стенах помещений, находящихся на 2 и 3 этаже здания, что свидетельствовало о протечке кровли над данными Помещениями. Представитель арендодателя был согласен с выявленными при приемке недостатками, препятствующими использованию помещения по его назначению, обязался согласовать с собственником помещения выполнение работ по устранению данных недостатков.

Также, арендатором было зафиксировано, что техническое состояние помещения до его приема арендатором не соответствует критериям нормального износа, на основании которых арендатор по окончания срока аренды обязан передать помещения арендодателю.

Вместе с тем, согласно п. 3.5., 3.6. договора арендатор обязан вернуть помещение арендодателю в состоянии, указанном в Акте приема-передачи с учетом его нормального износа.

В результате осмотра помещения, арендатором сделано заключение, что арендатор заведомо ставится в условия, при которых помещение по окончании договора аренды должно быть возвращено в лучшем состоянии, чем при приемке помещения в дату подписания Акта приема-передачи помещения.

22.02.2019 истцом в адрес ответчика был направлен мотивированный отказ от подписания Акта приема-передачи помещения, содержащий перечень недостатков, препятствующих использованию помещения по его назначению.

26.02.2019 сторонами был произведен повторный осмотр помещения, после которого, истцом было получено письмо, согласно которому, ответчик обязался выполнить работы по капитальному ремонту кровли над спорным помещением, находящимся на 2 и 3 этаже здания в период с конца марта 2019 года по конец апреля 2019 года.

В результате встречи, сторонами повторно не был подписан Акт приема-передачи помещения так как помещение находилось в неудовлетворительном техническом состоянии, и арендодатель не располагал точной информацией о дате окончания капитального ремонта кровли. Все это, создавало препятствия для выполнения арендатором работ по перепланировке помещений и ввиду того, что дата переезда арендатора переносилась на неопределённый срок, арендатор был вынужден начать поиски альтернативного помещения.

В соответствии с письмом ответчика, полученным истцом 12.03.2019, собственником помещения (арендодателем) выполняются работы по ремонту кровли, которые по предварительному прогнозу ответчика должны были быть завершены к 22.03.2019 года.

По мнению истца, на дату заключения договора, ответчик ввел его в заблуждение относительно качества и технического состояния помещений, тем самым нарушил обязательства по передаче пригодных для использования помещений в соответствии с условиями, закрепленными договором.

Ответчик принятые на себя обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, в установленный договором срок – 20.02.2019 г. Помещения не были переданы истцу.

В силу п. 10.2.2. договора, он подлежит досрочному прекращению по основаниям, предусмотренным договором и законодательством РФ.

Согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатора.

Ввиду того, что по состоянию на 15.03.2019, помещение находилось в неудовлетворительном техническом состоянии и не было пригодно к эксплуатации в соответствии с его назначением, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды (исх. №52-1-1/19 от 15.03.2019), в котором выразил намерение расторгнуть договор и возвратить сумму обеспечительного платежа которое было получено ответчиком 18.03.2019.

Учитывая, что в досудебном порядке требования истца ответчиком не удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В поданном отзыве на иск ответчик указывает, что в соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался передать, а истец принять во временное пользование помещения 20.02.2019. Помещения передаются в их фактическом состоянии, существующем на дату подписания акта приема-передачи. При подписании акта приема-передачи стороны обязуются произвести фотосъемку помещений для целей фиксации их фактического состояния. До передачи помещений по акту приема-передачи сторонами неоднократно осуществлялись совместные просмотры помещений, по результатам которых у арендатора была возможность оценить фактическое состояние помещений.

Согласно п. 15.3 договора истец подтвердил, что он полностью осведомлен о состоянии помещений и согласен принять помещения в том виде, в котором они находятся.

Кроме того, из условий договора следует, что арендатору помещения передавались в состоянии, требующем проведения ремонтных отделочных работ, в связи с чем, на период проведения работ в соответствии с п. 4.5.1 договора установлена льготная арендная ставка.

При приемке помещения 20.02.2019, после проведенного осмотра арендатор отказался от подписания Акта приема-передачи, попросив арендодателя устранить отдельные дефекты, не влияющие на возможности использования помещений по назначению (под офис).

26.02.2019 сторонами была произведена повторная приемка помещений, по результатам которой арендодатель согласился выполнить работы по ремонту кровли. С учетом специфики кровельных работ, для выполнения которых необходимы соответствующие погодные условия, в минимально возможные сроки работы были завершены, о чем арендатор был извещен.

26.03.2019 на письмо за исх. № 52-1-1/19 от 15.03.2019 с предложением расторгнуть договор ответчиком направлен ответ с предложением принять помещение в срок не позднее 05.04.2019. Однако истец от приемки помещения уклонился.

В связи с тем, что истцом помещение по Акту приема-передачи не принято, ответчик, в порядке п. 10.3.1 договора, ст. 450.1 ГК РФ направил в адрес истца уведомление от 20.05.2019 об отказе от исполнения договора аренды в связи с нарушением, допущенным арендатором.

Согласно п. 10.5 договора, договор считается прекратившим своё действие по основаниям, предусмотренным п.п. 10.3.1, 10.3.5, 10.3.7 с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора или в иной срок, указанный арендодателем в таком уведомлении. Уведомление о расторжении договора аренды получено истцом 24.05.3019, следовательно, с указанной даты договор от 15.02.2019 №19-01/ДМ считается расторгнутым.

Согласно п. 8.10 договора в случае отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п. 10.3 договора, связанным с виной арендатора, арендодатель вправе взыскать с арендатора, а арендатор обязуется уплатить по письменному требованию арендодателя неустойку в размере суммы, эквивалентной текущему размеру постоянной арендной платы и переменной арендной платы за 4 (четыре) месяца, которую арендатор должен уплатить арендодателю в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования.

Размер внесенного обеспечительного платежа не превышает сумму неустойки, указанной в п. 8.10 договора. Таким образом, как пояснил ответчик, сумма неустойки им засчитана из размера обеспечительного платежа.

На основании изложенного ответчик просит суд в иске отказать

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из условий договора и требований гражданского законодательства арендатор, на период действия договора аренды поддерживает арендуемое помещение в исправном состоянии, производит за свой счет как текущий, так и капитальный ремонт и несет все расходы по содержанию помещения.

При этом судом отклоняется доводы истца о том, что помещение было непригодно для использования, поскольку в момент подписания договора аренды истец знал обо всех существующих в помещении недостатках.

Кроме того, истцом не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что ответчик создавал препятствия в проведении ремонта арендованного помещения.

Поскольку истец заключил договор аренды на согласованных условиях, следовательно, истец (арендатор) обязан производить оплату арендной платы, установленной договором порядке.

Судом подробно исследованы доводы истца о том, что помещение было непригодно для использования, поскольку в момент подписания договора истец знал обо всех существующих в помещении недостатках, был готов производить ремонт в помещении.

С учетом изложенного, учитывая, что арендодателем сумма обеспечительного платежа удержана в счет погашения неустойки в порядке п. 8.10 договора, требование истца о возвращении суммы обеспечительного платежа удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. ст. 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Требование истца о расторжении договора аренды от 15.02.2019 № 19-01/ДМ удовлетворению не подлежит, в связи со следующим.

Исходя из положения ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор, может быть расторгнут судом при наличии одновременно всех четырех условий перечисленные в п. 2 настоящей статьи, либо в исключительных случаях.

Исходя из представленных доказательств и обстоятельств дела, учитывая, что ответчик, в порядке п. 10.3.1 договора, ст. 450.1 ГК РФ направил в адрес истца уведомление от 20.05.2019 об отказе от исполнения договора аренды в связи с нарушением, допущенным арендатором, которое получено истцом 24.05.3019, следовательно, с указанной даты договор от 15.02.2019 №19-01/ДМ считается расторгнутым.

На основании ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследовании выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В.В. Дудкин