Решение от 29 сентября 2023 г. по делу № А12-14092/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

«29» сентября 2023 года

г. Волгоград Дело № А12 – 14092/2023 резолютивная часть решения оглашена 25.09.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Местной религиозной организации "Православный приход во имя Святой Троицы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора субаренды части земельного участка, при участии в деле в качестве третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации Волгограда (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации Центрального района Волгограда (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Прокуратуры Волгоградской области

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО1 представитель по доверенности от 19.07.2021, ФИО2 представитель по доверенности от 30.05.2023

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности от 01.08.2023

от третьих лиц – от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО4 представитель по доверенности от 15.03.2022 № 14, от Администрации Волгограда - ФИО4 представитель по доверенности от 08.04.2022 № 05-ид/32, ФИО5 представитель по доверенности от 21.12.2021 № 05-ид/79, 03.03.2023 № 0- ид/15, от Администрации Центрального района Волгограда – ФИО6 представитель по доверенности от 20.03.2023 № 11-Д, от прокуратуры – ФИО7, по доверенности от 14.07.2023 № 8-52-2023 , иные лица – не явились, извещены

общество с ограниченной ответственностью "Парк" ( истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Местной религиозной организации "Православный приход во имя Святой Троицы" (ответчик) о расторжении договора субаренды от 15.09.2021 № 22, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Парк» и Местной религиозной организации "Православный приход во имя Святой Троицы"; об обязании ответчика осуществить возврат обществу с ограниченной ответственностью «Парк» земельного участка площадью 1 800 кв.м. , являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 с

площадью 210 019 кв.м. , расположенного по адресу: 400005, г. Волгоград, ул. Батальонная, дом 4.

Ответчик возражает относительно удовлетворения иска, представлен отзыв на иск.

В качестве третьих лиц в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Администрация Волгограда, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, Администрация Центрального района Волгограда, Прокуратура Волгоградской области.

Представители администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, администрации Центрального района Волгограда, Прокуратуры Волгоградской области поддержали исковые требования ООО «Парк».

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав доводы сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 06.06.2017 между муниципальным образованием городской округ город-герой Волгоград и ООО «Парк» заключено концессионное соглашение № 17. Для осуществления концессионером деятельности в соответствии с соглашением от 06.06.2017 между администрацией Волгограда и ООО «Парк» 27.07.2017 был заключен договор аренды № 467-м земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 площадью 210 019 кв.м. , расположенного по адресу <...>.

15.09.2021 между ООО «Парк» и Местной религиозной организацией «Православный приход во имя Святой Троицы» был заключен договор субаренды № 22 , по условиям которого истец предоставил ответчику во временное владение и пользование ( субаренду) земельный участок площадью 1800 кв.м. , являющуюся частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 площадью 210 019 кв.м., по адресу <...>.

Месторасположения переданной в субаренду части земельного участка определено в приложении № 1 к договору. По условиям п. 1.1 и п. 1.4 договора субаренды часть земельного участка предоставлена субарендатору для организации религиозной , приходской деятельности с возможностью возведения на участке временных сооружений.

Срок субаренды с 15.09.2021 по 15.09.2056. Договор прошел государственную регистрацию.

В нарушение условий договора субаренды ответчиком начато и продолжается возведение объекта капитального строительства.

Принимая во внимание установление факта пользования субарендатором земельным участком с существенным нарушением условий договора субаренды имеются основания для его расторжения в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) судебная защита прав заинтересованного лица и его законных интересов осуществляется установленными законодателем способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) в силу статей 421, 422, 606, 610, 614 Гражданского кодекса обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этих случаях арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Анализ представленных в дело доказательств и условий договора субаренды, позволил суду сделать следующие выводы.

Буквальное толкование условий пунктов 1.1 и 1.4 договора субаренды № 22 от 15.09.2021 позволяет сделать вывод о предоставлении части земельного участка в пользование ответчику для размещения временных сооружений в границах части земельного участка площадью 1800 кв.м.

В соответствии с заключением специалиста от 03.04.2023 года, составленного ФИО8, и представленным в дело истцом, по результатам проведенного исследования установлено, что предметом и результатом строительства, осуществляемого на земельном участке площадью 1800 кв.м. , являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 , по адресу <...>, является здание церкви.

Результаты визуального и инструментального обследования показывают, что церковь возведена на фундаменте в виде монолитного железобетонного ростверка ( ленты) высотой не менее 30 см . Такое конструктивное решение здания обеспечивает неразрывную связь с землей и какое-либо перемещение объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба целостности здания и значительных капитальных затрат на последующее восстановление.

По итогам обследования сделан вывод, что здание церкви является классическим объектом капитального строительства.

Указанные выводы не противоречат заключению ООО «СтройИнвестпроект», представленному в материалы дела ответчиком.

В частности, в заключении указана краткая характеристика объекта обследования: конструкции объекта обследования на дату проведения работ представлены монолитной железобетонной лентой по песчаной подготовке, выполненной по естественному грунту. Пазухи ж/б ленты засыпаны песком, по песчаному основанию выполнена изоляция из пленки ПВХ с последующим устройством армирующей сетки и стяжки черного пола. В конструкции пола предусмотрены приямки для подвода инженерных сетей.

Из акта обследования земельного участка от 05.05.2023 № 4/93-23-МЗК , составленного специалистами ДМИ администрации Волгограда, следует, что на земельном участке на наб.62-й Армии ( территория парка ЦПКиО) в Центральном районе Волгограда имеются: незавершенное строение из газобетонных блоков, часовня, металлический вагончик с навесом. Строение и металлический вагончик размещены частично в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:25 и частично в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563. Часовня размещена в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:25 с разрешенным использованием :берегоукрепляющее и берегозащитное сооружение. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:040018:25 является муниципальной собственностью городского округа город – герой Волгоград. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:040010:1563 находится в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград и предоставлен по договору аренды от 27.07.2017 № 467-М ООО «Парк» на срок до 31.12.2056 для создания объекта, используемого для организации отдыха граждан и туризма «Центральный парк культуры и отдыха», обеспечения мероприятий по благоустройству территории , осуществления деятельности по организации отдыха граждан и туризма с использованием созданного объекта . Осуществление строительства противоречит целевому использованию земельных участков с кадастровыми номерами №№ 34:34:040018:25, 34:34:040010:1563, а также не предусмотрено договором аренды от 27.07.2017 № 467-М.

25.05.2023 ДМИ администрации Волгограда на основании акта осмотра от 05.05.2023 уведомил ООО «Парк» о нарушении условий договора аренды от 27.07.2017 № 467-М.

28.03.2023 ООО «Парк» направлено в адрес ответчика соглашение о расторжении договора субаренды от 15.09.2021 № 22 с обоснованием в претензии о факте нарушения его условий субарендатором.

Из акта обследования от 23.08.2023 земельного участка , составленного представителями администрации Волгограда, ДМИ администрации Волгограда, администрации Центрального района Волгограда, ООО «Парк», МКУ «ИКЦ «ГеоГрад», а также в присутствии представителя ответчика, следует, что в ходе визуально-инструментального метода осмотра земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 были выявлены следующие объекты: в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 , являющегося предметом договора субаренды № 22 от 15.09.2021 и в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:25 расположен объект незавершенного строительства из газобетонных блоков, высотой ориентировочно 9 м , площадью застройки 194 кв.м. ( объект № 1) и металлический вагончик с крытой террасой площадью застройки 43 кв.м. (объект № 2) ; объект № 1 расположен (возведен) большей его частью на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040010:1563, меньшей частью – на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:25; объект № 2 расположен (установлен) большей его частью на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040010:1563, меньшей частью на смежном земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:25; в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:25 также расположен объект строение высотой ориентировочно 5 м , площадью застройки 18 кв.м. , обладающий признаками завершенного объекта строительства культового назначения (часовня) ( объект № 3); земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040010:1563, 34:34:040018:25 являются смежными, находятся в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, осуществление строительства на вышеуказанных земельных участках противоречит их целевому использованию.

ООО «Парк» заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Реализация судом права на назначение экспертизы обусловлена целесообразностью рассмотрения требований по иску.

Суд, рассмотрев представленные акты осмотра, заключения специалистов, признал их достаточными доказательствами для рассмотрения дела по существу.

При этом судом принято во внимание то, что приостановление производства по делу до проведения судебной экспертизы по данному спору нарушает право истца на судебное разбирательство в срок, установленный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, по требованиям о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Следовательно, отсутствует процессуальная необходимость проведения судебной экспертизы.

Кроме того, истец отозвал сое ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Таким образом, материалами дела установлено, что ответчиком в нарушение условий договора субаренды от 15.09.2021 № 22 , на предоставленной в субаренду части земельного участка площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером 34:34:040010:1563 и частично в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 34:34: 040018:25 , возведено капитальное строение объект незавершенного строительства из газобетонных блоков с обустройством ленточного фундамента.

Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора субаренды земельного участка, влекущих

его расторжение по требованию субарендодателя (статья 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ). В соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса земельный участок подлежит возврату арендодателю в освобожденном виде.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор субаренды от 15.09.2021 № 22, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Парк» и Местной религиозной организации "Православный приход во имя Святой Троицы".

Обязать Местную религиозную организацию "Православный приход во имя Святой Троицы" осуществить возврат обществу с ограниченной ответственностью «Парк» земельного участка площадью 1 800 кв.м. , являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 34:34:040010:1563 с площадью 210 019 кв.м. , расположенного по адресу: 400005, <...>.

Взыскать с Местной религиозной организации "Православный приход во имя Святой Троицы" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Парк» госпошлину по иску 6000 рублей, госпошлину по обеспечительным мерам 3000 рублей.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая