Решение от 1 августа 2017 г. по делу № А75-7317/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (34671) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-7317/2017
02 августа 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> Победы, 17) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о взыскании 1 066 351 руб. 18 коп,

от истца – ФИО3 по доверенности от 14.06.2017 № 34/16,

от ответчика – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» (далее - истец, Общество, ООО «УК ДЕЗ ЦЖР») обратилось с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2) о взыскании 1 066 351 руб. 18 коп. по договору о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома от 16.07.2015 № 13-ЗУ/15, в том числе основного долга, договорной неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на статьи 309, 310, 395, 396, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства, ответчик в суд не явился, ходатайств и возражений относительно проведения судебного заседания в его отсутствие не заявил.

В соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии надлежаще извещенного представителя ответчика.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 41 по ул. Крылова г. Сургута, оформленным протоколом от 16.07.2015, ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» (арендодатель) заключил с ИП ФИО2 (арендатор) договор о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома от 16.07.2015 № 13-ЗУ, согласно которому истец передал, а ответчик принял во временное пользование часть земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома № 41 по ул. Крылова для размещения торгового павильона на срок с 01.08.2015 по 30.07.2016.

Согласно разделу 3 договора аренды ежемесячная плата в размере 38 000 рублей должна вноситься арендатором не позднее 15-го числа каждого месяца за текущий месяц.

Кроме того, пунктом 6.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить плату за фактическое пользование земельным участком в случае расторжения договора.

Решением арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2016 по делу № А75-13642/2015 по требованию Администрации города Сургута признано незаконным, противоречащим Правилам благоустройства территории города Сургута № 345-VДГ, утвержденным решением Думы города Сургута от 20.06.2013, а так же положениям Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», размещение торгового павильона ответчика на придомовой территории многоквартирного жилого дома, ИП ФИО2 вменено в обязанность демонтировать торговый павильон в установленный судом срок.

Истцом на основании решения суда в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды от 25.02.2016, об освобождении земельного участка от павильона и о погашении задолженности.

Уведомление получено ответчиком 19.03.2016, в связи с чем истец считает договор аренды расторгнутым с 29.03.2016 (согласно разделу 3 договора).

Поскольку ответчиком обязательства по оплате аренды в период действия договора, а именно с 16.12.2015 по 31.03.2016 не исполнялись, у ответчика, согласно расчету истца, образовалась задолженность в размере 152 000 рублей.

Земельный участок ответчиком не освобождён, что подтверждается актом обследования, составленным истцом от 03.04.2017 № 41, с фотографиями, кассовым ордером на оплату 12.04.2017 ответчиком вывоза твёрдых бытовых отходов, то есть ответчик продолжает пользоваться земельным участком.

В связи с фактическим пользованием частью земельного участка ответчиком, истец произвёл начисление платы за фактическое пользование земельным участком за период с 01.04.2016 по 16.05.2017, что составило 532 000 рублей.

Кроме того, ссылаясь на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения пункта 4.2 договора аренды истец начислил ответчику договорную неустойку исходя из расчета 0,5 процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа за период с 16.12.2015 по 01.05.2017, что составило 354 920 рублей, а так же со ссылкой на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации - проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму платежа за фактическое пользование земельным участком за период с 16.04.2015 по 11.05.2017 в размере 27 431 рубль.

Общая сумма иска составила 1 066 351,18 рублей (л. д. 12-14).

13.05.2017 (л. д. 50-51) истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности, начисленной неустойки и процентов, на которую ответчик не ответил, исполнение по претензии не произвёл, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации, земли не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период), до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно статьям 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации права на использование земельного участка имеет собственник, арендатор, землепользователь, землевладелец. Осуществление хозяйственной деятельности на земельном участке без разрешительных документов не допускается.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Гражданский кодекс) о договоре аренды и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 № 8472/11 сформулирована следующая правая позиция.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

ИП ФИО2 осуществлял фактическое пользование частью земельного участка под торговым павильоном площадью 80 кв. м. в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом № 41 по ул. Крылова в г. Сургуте, предоставленным ему по договору аренды ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» на основании решения общего собрания собственников помещений дома.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу пункту 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Таким образом, собственники многоквартирного жилого дома вправе распоряжаться общим имуществом посредством проведения общего собрания.

Однако, распоряжение общим имуществом со стороны собственников многоквартирного дома должно производится в рамках действующего законодательства с учетом соблюдения обязательных к применению земельных и градостроительных требований, а также норм о торговой деятельности. Установленные законодательством запреты в части владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости в силу их императивного характера подлежат неукоснительному соблюдению всеми субъектами правовых отношений.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 3, 25, 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относятся:

- владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа;

- утверждение правил благоустройства территории городского округа, устанавливающих в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений, перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения; установление порядка участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий;

- осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

Из положений Закона № 131-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Решением арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2016 по иску Администрации города Сургута, оставленным без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016, признано незаконным предоставление истцом в аренду ответчику земельного участка и размещение торгового павильона во дворе многоквартирного жилого дома, в нарушение положений ЖК РФ, Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», Правил благоустройства территории города Сургута № 345-VДГ, утвержденных решением Думы города Сургута от 20.06.2013, СанПиН 2.1.2.2645, утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64.

Таким образом, судами по делу № А75-13642/2015 установлено, что договор аренды земельного участка истцом и ответчиком заключен с нарушением закона, в связи с чем указанный договор, применительно к статьям 168 и 180 Гражданского кодекса, является недействительной (ничтожной) сделкой (в целом).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.

Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11, согласно которому при недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса. В силу указанных положений Гражданского кодекса истец обязан вернуть ответчику полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является истец, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом приведенных норм и обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора от 16.07.2015 и фактическом пользовании ИП ФИО2 земельным участком в спорный период, суд считает правомерным взыскание с указанного ответчика (стороны договора аренды) в пользу Общества 684 000 рублей платы за пользование имуществом (частью земельного участка, занятого павильоном).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса). Между тем, взыскание неустойки по недействительному (ничтожному) договору недопустимо (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса). С учетом изложенного правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца пени (договорной неустойки) и процентов за пользование чужими денежными средствами у суда отсутствуют.

Аналогичный подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2017 № 308-ЭС16-20641.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга.

В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Сумма государственной пошлины, уплаченная истцом при подаче иска в суд, взыскивается в его пользу с ответчика в размере пропорционально удовлетворенной части иска, в размере 15 179 рублей.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность за фактическое пользование частью земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома № 41 по ул. Крилова города Сургута в размере 684 000 рублей, государственную пошлину в размере 15 179 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного апелляционного суда.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О. Г. Чешкова