Решение от 28 июня 2022 г. по делу № А68-835/2022

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>; http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-835/2022

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2022 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Веневский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315715400023964) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2015 № 118 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 41 508 руб. 07 коп., пени за период с 16.12.2020 по 19.01.2022 в размере 10 045 руб. 39 коп.; расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 118; обязании передать истцу по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 71:05:060801:467, 71:05:060801:466, 71:05:060801:468, при участии в заседании: представителя истца – ФИО3 по доверенности от 11.01.2022, представителя ответчика - ФИО4 по доверенности от 17.02.2022,

установил:

администрация муниципального образования Веневский район (далее по тексту решения также – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее также ИП глава К(Ф)Х ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2015 № 118 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 41 508 руб. 07 коп., пени за период с 16.12.2020 по 19.01.2022 в размере 10 045 руб. 39 коп.; расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 118; обязании передать истцу по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 71:05:060801:467, 71:05:060801:466, 71:05:060801:468.

В ходе судебного разбирательства администрацией муниципального образования Веневский район поступил отказ от части исковых требований, в соответствии с которыми истец отказался от заявленных требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2015 № 118 за период с 1 квартала 2021 года в размере 41 508 руб. 07 коп., пени за период с 16.10.2020 по 19.01.2022 в размере 10 045 руб. 39 коп. (в связи с полной оплатой задолженности ответчиком).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку администрация отказалась от части требований к ИП глава К(Ф)Х ФИО2, что не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, отказ принят арбитражным судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению, согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнения к отзыву, в которых возражал против удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 07.12.2015 между администрацией муниципального образования Веневский район (арендодатель) и ИП главой К(Ф)Х ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 118, находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровыми номерами: 71:05:060801:467, площадью 471 734 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район, севернее с. Богоявленка; 71:05:060801:466, площадью 38 1678 кв.м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район, севернее с. Богоявленка; 71:05:060801:468, площадью 1 451 309 кв.м, расположенный по адресу: Тульская область, Веневский район, вблизи с. Богоявленка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 10 лет.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату поквартально равными частями (долями) до 15 числа последнего месяца каждого квартала за каждый полный и неполный квартал его использования.

Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 составляет за земельный участок с кадастровым номером 71:05:060801:467 – 8 501,84 руб., с кадастровым номером 71:05:060801:466 – 6 877,25 руб., с кадастровым номером 71:05:060801:468 – 26 128,98 руб.

В нарушение условий договора аренды за ответчиком образовалась задолженность по уплате арендных платежей за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 41 508 руб. 07 коп.

В претензии от 28.12.2021 № 09-54/8866 администрация указала о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку платежей. В случае неоплаты арендной платы и пени в установленный срок, предложено явиться в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку задолженность ответчиком не была погашена, администрация муниципального образования Веневский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. На момент рассмотрения настоящего иска сумма основного долга ответчиком уплачена.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2015 № 118, суд исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4, 5 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 установлен перечень признаков использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 07.12.2015 между администрацией муниципального образования Веневский район (арендодатель) и ИП главой К(Ф)Х ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 118, находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатору переданы в аренду земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровыми номерами: 71:05:060801:467, площадью 471 734 кв. м, 71:05:060801:466, площадью 38 1678 кв. м, 71:05:060801:468, площадью 1 451 309 кв. м.

Срок аренды участка установлен на 10 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктом 4.4 договора установлены обязанности арендатора, в том числе: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы либо ее невнесение; обеспечить арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок по их требованию; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также вьшолнять работы по благоустройству территории. Проводить санитарную очистку гфилегающей территории, содержать арендуемую и прилегаошую территории в соответствии с действующими штитарными нормами, правилами противопожарной безопасности, с Правилами санитарного содержания и благоустройства населенных пунктов муниципального образования Веневский район, заключить договор о вывозе и утилизации твердых производственных и бытовых отходов арендатора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель имеет право, в том числе: в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользования земельного участка в течение шести месяцев подряд, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 3 месяца и нарушения других условий договора; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Из актов обследования объекта земельных отношений от 23.06.2021, от 28.07.2021, от 31.08.2021, от 27.09.2021, от 29.10.2021, от 30.11.2021, от 14.12.2021 следует, что участки не используются в соответствии с целевым назначением, выявлено наличие сорной растительности, зарастание древесно-кустарниковой растительностью; признаки обработки земельных участков отсутствуют.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд принимает во внимание, что в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, в том числе истец указал на неиспользование арендатором земельного участка более 6 месяцев подряд по целевому назначению.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты обследования, суды приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора аренды земельного участка арендатором, поскольку отсутствуют доказательства наличия квалифицирующих признаков неиспользования земельных участков по целевому назначению более 6 месяцев подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации. Кроме того, суд учитывает, что сельскохозяйственные работы в период с весны по осень, в связи с чем акты обследования объекта земельных отношений от 30.11.2021, от 14.12.2021 не могут свидетельствовать о не целевом использовании ответчиком земельных участков.

Кроме того, суд принимает во внимание, что из содержания представленных истцом в обоснование заявленных требований доказательств, в том числе актов обследования, не представляется возможным установить количественные показатели и характеристики с целью установления наличия либо отсутствия признаков неиспользования арендатором земельного участка, поскольку не указаны площади участка, на которых выявлено зарастание сорными растениями, перечень растительности и т.д. Таким образом, доказательств, подтверждающих ухудшение качественной характеристики земель и экологической обстановки и совершение арендатором умышленного земельного правонарушения в виде загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, истцом не представлено.

С учетом изложенного, оснований для расторжения договора аренды по указанным основаниям у суда не имеется.

Довод истца о том, что основанием для расторжения договора, в том числе, то обстоятельство, что ответчиком более чем за 3 месяца не вносились арендные платежи, судом отклоняется по следующим основаниям.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что нарушения условий договора, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы, устранены ответчиком (задолженность на момент рассмотрения дела погашена в полном объеме).

Анализ положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» позволяет сделать вывод о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Целью предъявления иска является именно восстановление нарушенных прав.

Судом проверены и подтверждены обстоятельства оплаты арендной платы до вынесения решения судом, таким образом, установлено устранение обстоятельств, послуживших основанием для подачи вышеуказанного иска.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон носят длящийся характер, договор заключен на 10 лет, задолженность ответчика по основному долгу на момент рассмотрения спора судом погашена в полном объеме, расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При этом имущественные интересы администрации, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых истец предъявил соответствующее требование.

В связи с тем, что в результате оплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не разрешался, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Принять отказ администрации муниципального образования Веневский район от требований о взыскании с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды от 07.12.2015 № 118 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 41 508 руб. 07 коп., пени за период с 16.12.2020 по 19.01.2022 в размере 10 045 руб. 39 коп.

Производство по делу в данной части прекратить.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Веневский район отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Г.Ю. Морозова