Решение от 27 ноября 2023 г. по делу № А40-287102/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-287102/22-6-2183
27 ноября 2023 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 27 ноября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАВИНИЯ" (101000, <...>, ЭТ ЦОКОЛЬ ПОМ IX КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.03.2007, ИНН: <***>)

к ответчику: ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (107061, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

при участии: от истца – ФИО2 по дов. от 28.08.2023г. (дип. от 11.12.2018г.)

от ответчика – ФИО3 по дов. от 26.12.2022г. (дип. от 24.03.2011г.)

от третьих лиц – 1. ФИО4 по дов. от 10.11.2022г. (дип. от 06.07.2018г.), 2. не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛАВИНИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3522 общей площадью 301,9 кв.м по адресу: <...>, путем принятия пунктов 1.3, 2.2 в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной экспертизы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица (2), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица (1) поддержал позицию, изложенную в письменных объяснениях на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3522 площадью 301,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 01-809/07 от 30.07.2007г., заключенного с ГУП города Москвы "М.ПРОГРЕСС" в редакции дополнительного соглашения от 02.07.2021г. о замене арендодателя.

Объект аренды является объектом культурного наследия федерального значения «Комплекс домов страхового общества «Россия», 1899г.».

Помещения являются собственностью города Москвы и принадлежат ГУП города Москвы "М.ПРОГРЕСС" на праве хозяйственного ведения (запись регистрации № 77:01:0001037:3522-77/051/2021-3 от 11.02.2021 г.).

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства (микропредприятие), что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 10.12.2022 № ЮЭ9965-20-18787916. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 13.04.2022 г. истец обратился в ГУП «М.Прогресс» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

ГУП «М.Прогресс», рассмотрев обращение ООО "ЛАВИНИЯ", письмом № Ц3107/22 от 25.11.2022 сообщило, что в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 23.11.2022г. № 68119 собственником согласовано совершение сделки по продаже нежилых помещений, в связи с чем принято решение об отчуждении арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Данным распоряжением также определено, что существенным условием сделки является обязанность нового собственника обеспечить доступ специалистов в нежилые помещения для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания. При наличии в нежилых помещениях инженерных коммуникаций в случае возникновения аварийных ситуаций новый собственник обязан обеспечивать незамедлительный доступ в помещение работников ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб. Все права и обязанности по совершению сделки (п. 1) возложить на ГУП «М.Прогресс», которому также поручено при совершении сделки обеспечить соблюдение требований законодательства об объектах культурного наследия.

25.11.2022г. истцу направлен проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 301,9 кв.м установлена в размере 58 032 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «ОФЗ Групп». В направленном истцу проекте договора купли-продажи содержатся обязательства покупателя об охране объекта культурного наследия (п.1.13.2, (пункты 3.4-3.5, Приложения 2, 3 к договору), а также ссылка на распоряжение Департамента от 23.11.2022г. № 68119, которое обязательно для исполнения сторонами сделки.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «Экспертный центр «Базис» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 301,9 кв.м по адресу: <...>, составила 25 585 381 руб.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 1.3, 2.2 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его в ГУП «М.Прогресс».

ГУП «М.Прогресс» отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об

особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Из содержания ч. 2 ст. 2 Закона N 159-ФЗ следует, что государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации,

разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО "ЛАВИНИЯ" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ссылка на то, что объект подлежит продаже на торгах, в порядке, установленном статьей 29 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества", необоснованна, поскольку в силу прямого указания пункта 9 ч.2 ст. ст. 3 Закона 178-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Оценочная компания «Юрдис» выполнено экспертное заключение № 0803/09/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 301,9 кв.м. по адресу: <...> по состоянию на 13.04.2022г. составляет 36 571 000 руб. с учетом НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, а уполномоченным от имени правообладателя объекта лицом на заключение договоров купли-продажи в данном случае является ответчик, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о

реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 1.3 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 2.2 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 1.3 (цена объекта) и п. 2.1 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 1.3 договора урегулированы в судебном порядке, п. 2.2 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 609 516 руб. 66 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3522 общей площадью 301,9 кв.м по адресу: <...>.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу на условиях проекта, направленного ответчиком (продавцом ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС") истцу (покупателю ООО "ЛАВИНИЯ") письмом от 25.11.22 № 3107/22/исх., за исключением условий пунктов 1.3, 2.2, которые изложить в следующей редакции:

п.1.3. Стоимость имущества составляет 36 571 000 руб. с учетом НДС.

п.2.2 Рассрочкой платежа по договору является поэтапная оплата стоимости имущества, указанной в п.1.3 договора, в течение 60 месяцев ежемесячно. Ежемесячный платеж составляет 609 516 руб. 66 коп. Первый платеж вносится в течение десяти дней с даты вступления решения в законную силу (даты заключения договора), последующие платежи вносятся покупателем ежемесячно до 20-го числа текущего месяца. Сумма последнего платежа составляет остаток цены договора.»

Взыскать с ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАВИНИЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова