Решение от 11 июля 2018 г. по делу № А32-16235/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, Сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-16235/2018
г. Краснодар
11 июля 2018 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Агрофирма-Племзавод «Победа» (ИНН 2334001455, ОГРН 1022303978080)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

третье лицо: Управление правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининского района, Управление Росреестра по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.2016 № 881000292,

при участии в судебном заседании: от истца – не явился, от ответчика – Легин Л.Г. по доверенности

от Управления правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининского района – Рябухина Ю.С. по доверенности,

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агрофирма-Племзавод «Победа» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.2016 № 881000292. Требования мотивированы отказом регистрирующего органа в регистрации договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Выслушав доводы представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 11.10.2004 на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0102001:18 зарегистрировано право собственности Краснодарского края, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2016.

Решением комиссии от 02.11.2015 N 23 земельный участок признан предполагаемым для предоставления с торгов и ему присвоен регистрационный номер согласно приложению.

Постановлением администрации от 06.11.2015 N 718 принято решение о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края.

Извещение о проведении торгов опубликовано 12.11.2015 на официальном сайте Гривенского сельского поселения Калининского района (http://www.grivenskoesp.ru) в разделе "Объявления", на официальном сайте Российской Федерации информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" (http://torgi.gov.ru; N 121115/0136866/01) и в газете "Калининец" Гривенского сельского поселения Калининского района. В извещениях указаны, в том числе подробная информация о предмете аукциона, его условиях, начальной цене, размере задатка, контактный телефон, место приема заявок, дата и время начала и окончания их приема, место проведения торгов, дата и время их проведения.

02 декабря 2015 года общество в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось с заявкой на участие в аукционе на право предоставления в аренду спорного земельного участка.

Согласно протоколу от 10.12.2015 N 25 заседания комиссии по рассмотрению заявок, аукцион на право заключения договора аренды в отношении указанного земельного участка признан несостоявшимся в связи с поступлением единственной заявки.

На основании протокола от 10.12.2015 N 25 заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в торгах, общество и управление подписали договор от 13.01.2016 N 8810000292 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 4 082 239 кв. м с кадастровым номером 23:10:0102001:18, расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель ООО "Калининский СПК" (урочище "Кудры"), участок N 2, сроком на 10 лет.

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.3 договора).

18 января 2016 года договор аренды представлен в управление Росреестра для его регистрации.

29 февраля 2016 года управление Росреестра отказало в регистрации договора по причине допущенных в ходе организации торгов нарушений (в отношении земельных участков площадью более 100 га должна даваться публикация в газетах "Кубанские новости", "Вольная Кубань" и "Кубань сегодня").

Истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора аренды, однако, ответчик сообщил, что не имеет полномочий на подписание такого соглашения и предложил обратиться в департамент.

Письмом от 11.05.2016 истец обратился в департамент. Письмо оставлено без ответа.

Общество, полагая, что договор аренды земельного участка, являются недействительными (ничтожными), так как отказано в государственной регистрации, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен

или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

При разрешении спора суд исходит из наличия доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, в подтверждение чего в материалы дела истцом представлено письмо от 02.04.2018 N483.

При этом суд учитывает, сущность изложенных мотивов не подразумевает предоставления какого-то времени для урегулирования спора и сводится к тому, что вообще данный участок предоставлен не правомерно, что, якобы, согласуется с позицией регистрирующего органа.

Таким образом суд считает возможным указанные требования рассмотреть по существу.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано следующее разъяснение. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со

стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

Доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено.

Единственным основанием для расторжения договора является отказ регистрирующего органа в регистрации сделки.

Суд считает, что изложенная позиция не может являться основанием для расторжения договора аренды.

По своей сути указанные мотивы могут являться основанием для обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной.

При рассмотрении заявленных требований суд установил следующее.

В рамках дела № А32-35546/2016 ОАО "Агрофирма-племзавод "Победа" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининский район (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать недействительными торги (аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка и договор от 13.01.2016 N 881000292 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4 082 239 кв. м с кадастровым номером 23:10:0102001:18, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель ООО "Калининский СПК" (урочище "Кудры") участок N 2;

- применить последствия недействительности и возложить на управление обязанность возвратить денежные средства в размере 345 139 рублей 55 копеек, перечисленных в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды указанного земельного участка на расчетный счет общества.

Решением от 09.01.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.03.2018, кассационным постановлением от 07.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что действиями управления публичные интересы не нарушены, извещение о проведении торгов осуществлено без нарушений действующего законодательства. Публикация извещения о проведении аукциона на официальном сайте Гривенского сельского поселения Калининского района (http://www.grivenskoesp.ru), официальном сайте Российской Федерации информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://torgi.gov.ru), а также в районной газете "Калининец" (тираж 4060 экземпляров) не привела к ограничению круга потенциальных участников торгов. Извещения содержат всю необходимую информацию о проводимых торгах. Факт отсутствия публикации в краевых средствах массовой информации в данном случае не может быть признан достаточным основанием для признания торгов и договора аренды недействительными.

Следовательно, суды высказались о том, что основания указанные регистрирующим органом в решении об отказе в регистрации являются несостоятельными и сделка является действительной.

Таким образом основания изложенные в исковом заявлении не являются основаниями для расторжения договора аренды.

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды следует отказать.

Доводы департамента о том, что сделка не прошла государственную регистрацию в связи с чем ее нельзя расторгнуть и на нее не начисляется арендная плата несостоятельны, так противоречат нормам ГК РФ и Земельного кодекса.

Кроме того суд учитывает то, что согласно спорному договору аренды земельный участок передан арендатору и находится в его фактическом пользовании не смотря на отсутствие государственной регистрации, в связи с чем департамент имущественных отношений, обязан начислять арендную плату.

Государственная пошлина в силу ст.110 АПК РФ возлагается на истца. Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин