Решение от 31 марта 2022 г. по делу № А60-69819/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-69819/2021
31 марта 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2022 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Э. Ю. Пайлеваняном рассмотрел в судебном заседании дело №А60-69819/2021

по иску ООО "Сибирский берег" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды, взыскании 1 115 806,65 руб.,

3 лицо - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ГАРАНТИЯ ПРАВА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 10.01.2022г. (онлайн с/з),

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 23.09.2021г. №740-21,

от 3 лица: не явились, извещены.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.



В судебном заседании суд приобщил дополнительные доказательства по ходатайству истцу (поступили 07.02.2022г.), отзыв ответчика.

С учетом доводов отзыва суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ГАРАНТИЯ ПРАВА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Определением суда от 14.02.2022 основное судебное заседание назначено на 24.03.2022.

В судебном заседании суд приобщил отзыв третьего лица, поступивший в электронном виде 28.02.2022г.

Суд приобщил возражения ответчика на отзыв третьего лица (поступили 10.03.2022г.).

Суд приобщил ходатайство истца о приобщении документов, представленных на бумажном носителе (поступили 10.03.2022г).

Третье лицо судебное заседание 24.03.2022г не явилось, направило ходатайство о проведении судебного заседания и рассмотрении дела в отсутствии представителя (поступило 11.03.2022г).

Суд приобщил ходатайство истца о приобщении возражений на отзыв, поступившие в электронном виде 11.03.2022г., а также представленные на бумажном носителе 21.03.2022г.

В судебном заседании суд приобщил дополнение к отзыву, представленное ответчиком 18.03.2022г.

В судебном заседании суд приобщил к делу представленный ответчиком пакет документов по реестру (представлены ранее в электронном виде).

В судебном заседании истец пояснил, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.

Также истец пояснил, что по факту самовольного занятия помещений первый акт был составлен 21.02.2022г. Ответчик пояснил, что по факту занятия помещений, не предусмотренных договором, к нему не было обращений истца.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд о расторжении договора аренды№37-НМЮ от 23.05.2019 года, о взыскании с ответчика долга по договору аренды №37-НМЮ от 23.05.2019 года, мотивируя исковые требования следующим.

Между ООО «Сибирский берег» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» заключен договора аренды недвижимого имущества № 37-НМЮ от 23 мая 2019 года, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество: часть здания общей площадью 400,5 кв.м. (номера помещений часть помещения № 2, № 3, № 4, № 5, часть помещения № 6 на поэтажном плане первого этажа), расположенные на первом этаже в здании Кафе «Уют», назначение: нежилое здание, кадастровый номер 89:11:020103:204, общей площадью 845,6 кв.м, находящимся по адресу: Ямало-ненецкий автономный округ, <...>.

Дополнительным соглашением к договору от 23.05.2019г. стороны внесли изменения в его текст, в том числе изменив пункт 1.1 договора в части арендуемой площади – 494,3 кв.м. и номеров помещений (номер помещения на поэтажном плане 1, часть помещения 2, 3 – 5, часть помещения 6, 8 – 9).

Объект аренды передан в пользование 11 июня 2019 года, что подтверждается актом приема-передачи от указанной даты.

ООО «Сибирский берег» требует расторжения договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий, ухудшением имущества и нарушением сроков и порядка внесения арендной платы.

Также истец указал на наличие фактов самовольного занятия арендатором помещений в принадлежащем арендодателю здании, не входящих в предмет договора аренды.

1) Согласно акту осмотра помещений от 21.02.2020 г. выявлено самовольное занятие помещений площадью 49,77 кв.м.

2) Согласно акту осмотра помещений от 04.08.2020 г. в ходе проверки выявлено самовольное занятие площади 18,5 кв.м и части коридора площадью 8 кв.м. Кроме того, со ссылкой на ранние осмотры отмечено, что с момента открытия магазина кассовые боксы установлены за переделами арендуемых границ на 1,2 м. и занимают 12 кв.м. Установлено, что с 11.06.2019 по 23.02.2020 арендатор неправомерно занимал площадь, равную 66,77 кв.м, с 23.02.2020 по дату составления акта (04.08.2020 г.) – 35,77 кв.м.

3) Согласно акту осмотра от 04.11.2020 г. выявлено самовольное занятие помещения № 18 площадью 496,5 кв.м с 12.10.2020 по дату составления акта (04.11.2020), части помещения № 2 площадью 12 кв.м, самовольное занятие пристройки площадью 18,5 кв.м, части помещения № 16 площадью 4,76 кв.м.

4) Согласно акту осмотра от 08.12.2020 г. установлено продолжение самовольного занятия помещений, зафиксированное прежними актами осмотра: части помещения № 16 площадью 7,76 кв.м; части помещения № 2 площадью 12 кв.м; кирпичного пристроя площадью 18,5 кв.м.

Указанные акты ответчиком не подписаны.

Согласно расчета истца, плата за самовольно занятые площади в период с 11.06.2019 по 31.12.2020 г. составила 1 115 806,65 рублей.

Также истец указал, что арендатором на постоянной основе допускаются просрочки оплаты.

В соответствии с п. 5.2.7 договора аренды базовая арендная плата вносится в срок не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленные в адрес ответчика досудебные претензии (в декабре 2020 года, а также в ноябре 2021 года), в том числе требование о досрочном расторжении договора, оставлены им без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды, взыскании 1 115 806,65 руб.,

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды по вине арендатора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень основания для расторжения договора аренды по требования арендодателя.

Пунктом 7.1 договора аренды также предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.

Истец в обоснование требования о расторжении договора аренды ссылается на следующие основания:

-существенное нарушение условий договора аренды, ухудшение имущества;

- нарушение сроков и порядка внесения арендной платы.

Истец ссылается на следующие нарушения, допущенные ответчиком:

-самовольное занятие помещений, не относящихся к арендуемым;

- коммуникации и холодильное оборудование не обслуживается;

- нарушение правил пожарной безопасности;

- монтаж уличной вывески не по согласованному макету;

- нарушена ширина основных эвакуационных проходов;

- без согласования с арендодателем установлен прибор учета электроэнергии;

- без согласования с арендодателем произведена сборка и монтаж холодильных камер в подсобных помещениях;

- взлом и порча замка ООО «Центр Клининг».

Все вышеуказанные нарушения истец подтверждает следующими доказательствами – односторонними актами осмотра от 04.08.2020, 04.11.2020, 08.12.2020, 21.02.2020.

Таким образом, доказательством со стороны истца являются акты осмотра, которые надлежащим образом не оформлены, являются односторонними (не представлено доказательств вызова на осмотры арендатора). То обстоятельство, что осмотры проводились на территории магазина ТС «Монетка», не свидетельствуют о надлежащем способе уведомления арендатора о проведении осмотра. Более того, сотрудники магазина не являются компетентными лицами на проведение осмотров и фиксирование каких-либо повреждений арендованного помещения.

Таким образом, истец не представил доказательств, соответствующих требованиям ст. 68 АПК РФ, в обоснование исковых требований (ст. 65 АПК РФ).

Истцом также не представлено доказательств существенного нарушения условий договора аренды.

Истец ссылается на ненадлежащее содержание объекта арендатором (необслуживание коммуникаций, нарушение правил пожарной безопасности, установка прибора учета), что, по его мнению, является существенным нарушением п. 3.3.2, 3.3.3, 3.3.5, 3.3.9, 3.3.10, 3.4.7 договора аренды.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Под существенным ухудшением арендованного имущества принято понимать качественное ухудшение состояния объекта аренды, повлиявшее на существенное изменение и ухудшение его характеристик, параметров, как следствие повлиявшее на невозможность его эксплуатации.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12).

Таким образом, в отсутствие доказательств нарушения условий договора аренды ответчиком, истцом не представлено и доказательств существенности тех нарушений, которые им принимаются в качестве основания для расторжения договора аренды.

Следует отметить, что все доказательства в указанной части, которые были представлены истцом, носят исключительно односторонний характер. Поэтому они при наличии спора и отрицания соответствующих обстоятельств другой стороной не признаются судом достоверными доказательствами обстоятельств, на которых истец основывает свои требования.

Представленные истцом фотоматериалы суд также оценивает критически, поскольку из них невозможно установить ни место, ни дату фотофиксации изображенных на них помещений.

Таким образом, суд признаёт необоснованным и отклоняет довод истца о наличии оснований для взыскания с ответчика платы в размере 1 115 806,65 руб. за самовольно занятые площади.

Также суд отмечает следующее обстоятельство.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В данном случае на момент рассмотрения дела у ответчика отсутствует долг по оплате арендной платы, что подтвердил истец в судебном заседании. В свою очередь, ссылаясь на значительные, по утверждению истца, просрочки в оплате арендной платы, истец не предъявлял в разумный срок соответствующего требования о расторжении договора. Ссылку на претензию от декабря 2020 года суд отклоняет, поскольку после данной претензии и до предъявления настоящего иска прошёл один год. В свою очередь, после последних указанных в исковом заявлении случаев просрочек иск был предъявлен по истечении четырёх месяцев. Данный срок суд не признаёт разумным.

В связи с изложенным, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 115 806,65 руб.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по иску в силу ст. 110 АПК РФ относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать полностью.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



СудьяА.С. Воротилкин