Решение от 25 сентября 2025 г. по делу № А31-2692/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-2692/2025
г. Кострома
26 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2025 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>,  ОГРНИП <***>)

к областному государственному бюджетному учреждению «Наследие» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении заключить договор аренды государственного имущества,


при участии в судебном заседании до и после перерыва (15.08.2025, 29.08.2025) представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.04.2025,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 03.04.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в суд с иском к областному государственному бюджетному учреждению «Наследие», департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (далее – ответчики), просит суд обязать ответчиков заключить договор аренды государственного имущества – части нежилого помещения № 2 (№№ 10,11) на 1-м этаже, общей площадью 102,1 кв.м в здании «Ансамбль Торговых рядов и других зданий центральной части города: «Гостиный двор: корпус Ж» по адресу: <...> Мелочные ряды внутри ФИО4 рядов, корпус Ж на новый срок не менее трех лет.

В представленном отзыве (исх. от 15.05.2025 № 416) ОГБУ «Наследие» указало, что пунктом 6.6 договора закреплено отсутствие у арендатора преимущественного права на перезаключение договора аренды, заключение договора на новый срок возможно по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого государственного имущества Костромской области. Передача в пользование государственного имущества осуществляется учреждением на основании согласования департамента имущества имущественных и земельных отношений Костромской области, согласно приказу департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 10.04.2017 № 12-од «Об утверждении Положения о порядке согласования передачи в аренду, безвозмездное пользование государственного имущества Костромской области». В 2023 году ОГБУ «Наследие» в департамент имущественных и земельных отношений Костромской области направлялось заявление о согласовании передачи в аренду помещения без торгов арендатору, у которого также истекал срок договора аренды и договор содержал аналогичный пункт 6.6. На указанное заявление был получен отрицательным ответ, департаментом разъяснена необходимость поведения торгов на право заключения договора аренды спорного помещения.

11.06.2025 от департамента имущественных и земельных отношений Костромской области поступил отзыв на исковое заявление, возражает против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что договор с ИП ФИО1 заключен в соответствии с примерной формой договора о передаче в аренду недвижимого государственного имущества Костромской области, которой установлено, что арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством; аналогичное условие содержалось в пункте 6.6 договора аренды от 20.05.2015 №А.0070.

24.06.2025 от истца поступили возражения на отзывы ответчиков. Полагает, что если арендатор соблюдает условия договора аренды, не имеет задолженности по арендным платежам, а арендодатель не имеет намерения распорядится имуществом, сдаваемым в аренду иным образом (без сдачи имущества в аренду), то у арендатора имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (не менее трех лет, а в исключительных случаях и менее трех лет), а у арендодателя возникает обязанность на заключение такого договора. При этом договором аренды недвижимого государственного имущества Костромской области № А.0070 от 20.05.2015 года не предусмотрено условие об обязательном проведении аукциона или конкурса для заключения нового договора аренды с арендатором, арендующим имущество.

В судебном заседании 15.08.2025 представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал доводы отзыва.

В судебном заседании 15.08.2025 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 29.08.2025.

25.08.2025 от ответчика поступило дополнение к отзыву (исх. от 22.08.2025 № 731), в котором пояснил, что в настоящее время платежи вносятся Предпринимателем как арендная плата за фактическое пользование имуществом, нежилое помещение по акту приема-передачи арендодателю не возвращалось, представил копию распоряжения от 02.04.2015 № 233, акт сверки взаимных расчетов за период январь – август 2025 года.

В судебном заседании представитель истца просил исключить из числа ответчиков департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Представитель ответчика представил платежные поручения от 10.05.2025 № 259, от 04.06.2025 № 324, от 03.07.2025 № 411, от 05.08.2025 № 501, подтверждающие внесение арендной платы по договору от 20.05.2015 № А0070.

В случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим (часть 1 статьи 47 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного, суд исключает из числа ответчиков департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (далее – арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – арендатор)  заключили договор о передаче в аренду недвижимого государственного имущества Костромской области от 20.05.2015 № А.0070 (далее – договор).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2015.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель по согласованию с собственником государственного имущества, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 090415/0113302/01 от 05.05.2015 № 1 передает, а арендатор  принимает во временное пользование часть нежилого помещения № 2 (№№ 10, 11) на 1-м этаже, общей площадью 102,1 кв. метра в здании «Ансамбль Торговых рядов и других зданий центральной части города: Гостиный двор: корпус Ж», по адресу: <...> Мелочные ряды внутри ФИО4 рядов, корпус Ж (далее – имущество). Одновременно с передачей прав по владению и пользованию имуществом арендатору передаются права на использование той части земельного участка, которая занята этим государственным имуществом и необходима для его функционального использования.

Имущество принадлежит на праве собственности Костромской области и закреплено за арендодателем на праве оперативного управления (запись регистрации в ЕГРП от 05.10.2010 № 44-44-01/062/2010-632) (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора устанавливается с 20.05.2015 по 19.05.2025 (пункт 1.3 договора).

Имущество предоставляется для торговли сувенирной продукции в соответствии с требованиями действующего законодательства (пункт 1.4 договора).

Передача имущества оформляется актом приема-передачи (с указанием фактического состояния), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон), один – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (в случае, если договор заключен на срок не менее одного года). Акт приема-передачи приобщается к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 1.5 договор).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности, за предоставленное в пользование имущество ежемесячно до десятого числа текущего месяца выплачивает арендную плату в общей сумме 64 425 руб. 10 коп., в том числе НДС. Начисление арендной платы и выставление счетов-фактур за текущий месяц осуществляется ежемесячно в последний рабочий день текущего месяца.

В соответствии с пунктом 6.2 действие договора прекращается по истечении срока его действия, после передачи имущества арендодателю и произведения всех расчетов в полном объеме между сторонами.

Арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством (пункт 6.6 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2015.

Согласно доводам иска, арендатор на протяжении всего срока действия договора своевременно уплачивал арендные платежи, замечаний по исполнению договора аренды недвижимого государственного имущества Костромской области от 20.05.2015 № А.0070 от арендодателя не поступало.

02.04.2025 Предприниматель обратился в ОГБУ «Наследие» и департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (собственник имущества) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона на основании части 9 статьи 17.1. Закона «О защите конкуренции», срок аренды до 49 лет.

Письмом (исх. от 07.04.2025 № 297) ОГБУ «Наследие» отказало в заключении договора на новый срок, ссылаясь на пункт 6.6. договора аренды, согласно которому арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора аренды, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Указало, что при наличии указанного пункта в действующем договоре, заключение договора на новый срок возможно по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого государственного имущества Костромской области. Условие об отсутствии преимущественного права являлось существенным при проведении аукциона и считается согласованным в момент заключения договора на торгах, в связи с этим изменение пункта 6.6 договора противоречит требованиям п. 8 ст. 448 ГК РФ и не допускается.

Полагая, что вывод ОГБУ «Наследие» об обязательности проведения аукциона со ссылкой на пункт 6.6. договора является не обоснованным, а отказ в заключении договора на новый срок незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из неосновательного обогащения.

Статьей 309 ГК РФ и установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон № 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление 8 государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2022 № 305-ЭС22-10237 по делу № А40- 40060/2021).

Судом установлено, что Предприниматель своевременно обратился к ответчику с заявлением о продлении договора о передаче в аренду недвижимого государственного имущества Костромской области от 20.05.2015 № А.0070.

Отказывая в заключении договора на новый срок, ответчик не учел наличие преимущественного права Предпринимателя на заключение договора на  новый срок, предусмотренного частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Доказательств задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения, ответчиком не представлено.

При этом в материалы дела представлены платежные поручения от 10.05.2025 № 259, от 04.06.2025 № 324, от 03.07.2025 № 411, от 05.08.2025 № 501, подтверждающие внесение арендной платы по договору от 20.05.2015 № А0070. Следовательно, подтверждается факт действия арендных отношений между сторонами в настоящее время.

Арендная плата Предпринимателем оплачена в полном объеме. Задолженности по договору на дату обращения с заявлением не имеется.

С требованием о перезаключении договора на новый срок арендатор обратился своевременно до истечения срока действия договора аренды и данное право реализовал впервые.

С учетом изложенного, договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям при условии соблюдения арендатором требований, установленных данной частью статьи 17.1 указанного Закона о защите конкуренции.

Суд, установив, что ИП ФИО1 имеет право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к выводу об отсутствии у ОГБУ «Наследие» оснований для отказа в продлении договора.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд решает вопрос о распределении понесенных сторонами судебных расходов.

С учетом результатов рассмотрения спора и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Обязать областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>,  ОГРНИП <***>) договор аренды государственного имущества – части нежилого помещения № 2 (№№ 10,11) на 1-м этаже, общей площадью 102,1 кв.м в здании «Ансамбль Торговых рядов и других зданий центральной части города: «Гостиный двор: корпус Ж» по адресу: <...> Мелочные ряды внутри ФИО4 рядов, корпус Ж на новый срок не менее трех лет.

Взыскать с областного государственного бюджетного учреждения «Наследие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>,  ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области.     


            Судья                                                                                                     О.В. Хохрякова