Решение от 10 апреля 2024 г. по делу № А40-290782/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-290782/23-1-1701
г. Москва
11 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОСТОЧНЫЙ ПОТОК" (121099, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АРБАТ, НОВИНСКИЙ Б-Р, Д. 11А, СТР. 1, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/I/8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2018, ИНН: <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛОРГ ГРУППА" (121099, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АРБАТ, НОВИНСКИЙ Б-Р, Д. 11А, СТР. 1, ЭТ/ПОМ/КОМ 2/I/13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.09.2014, ИНН: <***>) о взыскании по договору № 0109/21-3 от 25.08.2021г. части обеспечительного платежа фактического пользования офисными помещениями за период с 01.09.2023г. по 15.09.2023г. в размере 94 455,25 руб., расходов по оплате труда работников ООО «Восточный Поток» в выходные дни в размере 404 458,32 руб., стоимости оплаты переработки ИП ФИО1 в размере 19 325,00 руб. и по  встречному исковому заявлению о взыскании по договору № 0109/21-3 от 25.08.2021г. части суммы арендного платежа за период с 01 по 29 сентября 2023 в размере 3369 руб. 61 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 22641 руб. 84 коп., штрафа за нарушение порядка пропускного режима 574180 руб.

при участии представителей:  от истца – ФИО2- по дов. от 14.02.2024,

от ответчика – ФИО3 по дов. от 10.01.2024

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о  взыскании по договору № 0109/21-3 от 25.08.2021 части обеспечительного платежа фактического пользования офисными помещениями за период с 01.09.2023г. по 15.09.2023г. в размере 94455,25 руб., расходов по оплате труда работников ООО «Восточный Поток» в выходные дни в размере 404458,32 руб., стоимости оплаты переработки ИП ФИО1 в размере 19 325,00 руб.. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. ст. 15, 10, 309, 310 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

В соответствии с условиями п.3.4 Договора заключенного сторонами договора аренды от 25.08.21 № 0109/21-3, истец (арендатор) на счет ответчика (арендодателя) обеспечительный платеж на общую сумму 188 910,25 руб. по  п/п № 1006 от 15.09.2021 на сумму 94 455,25 руб., №1373 от 01.12.2021г. на сумму 94 455,25 руб.

Согласно п.3.6 Договора, по истечении срока действия Договора, а также в случае его досрочного расторжения (прекращения), при отсутствии у Арендодателя оснований для удержаний, предусмотренных Договором, обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты подписания обеими Сторонами Акта сдачи-приема помещения от Арендатора Арендодателю. Стороны вправе засчитать обеспечительный платеж в счет оплаты последнего календарного месяца аренды.

При эксплуатации офисных помещений в соответствии с условиями заключенного Договора Арендодатель неоднократно нарушал рабочий процесс Арендатора, 06.09.2023г. и 07.09.2023г. арендодатель  производил ремонтные работы под окнами офисных помещений с использованием перфоратора и отбойного молотка, нарушив предусмотренный  СНиП 23-03-2003 и СН 2.2.4/2.1.8 562-96 уровень шума в помещениях,  где находится руководящий состав, в связи с чем часть сотрудников Арендатора, была вынуждена покинуть офисное помещение.

В целях выполнения текущих рабочих задач, не выполненных во время проведения ремонтных работ представителями Арендодателя, Арендатор был вынужден работать в выходные дни. Сумма оплаты труда в двойном размере, согласно учета табеля рабочего времени и оклада директора  составила 396 639,08 руб.; также в выходные дни 23.09.2023 и 24.09.2023 выходила на работу работник (помощник руководителя) Арендатора ФИО4; сумма оплаты труда в двойном размере составила 7 819,24 руб. Работникам Арендатора была выплачена общая сумма за работу в выходные в размере 404 458,32 рублей.

11.09.2023г. от арендодателя поступило уведомление №43/23 о расторжении Договора в одностороннем порядке, согласно которому последним днем аренды считается 16.09.2023г.

14.09.2023г. Арендатор направил Арендодателю заявку на пропуск двух автомобилей на 15.09.2023г. в 10:00 с целью выноса и вывоза силами перевозчика офисной мебели (собственности) Арендатора, однако по прибытию указанных автомобилей к шлагбауму, Арендодатель длительное время не пропускал автомобили. В связи с задержкой пропуска автомобилей  с целью загрузки офисной мебели и техники, Арендатору грузоперевозчик  ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>) выставил счет за переработку в сумме 19 325 рублей, т.к. 15.09.2023 является пятницей, выполнение работ за пределами 17:00 в пятничный день в ИП ФИО1 считается в двойном размере и признается переработкой, которая была оплачена по  п/п № 1471 от 18.09.2023, по счету от ИП ФИО1 № 693 от 18.09.2023.

15.09.2023г. Арендатор полностью освободил арендуемые помещения.

Таким образом, как указывает истец, арендатор с 06.09.2023г. фактически не имел возможности пользоваться помещением в полном объеме и был вынужден досрочно прекратить исполнение договора аренды, не согласившись с неправомерными действиями Арендодателя, Арендатору пришлось искать иное офисное помещение и перевозить свое имущество, отвлекаться от рабочих процессов, напрямую зависящих от получения (недополученные прибыли).

В связи с указанными в иске обстоятельствами истец (арендатор) просит суд взыскать с ответчика:   94 455,25 руб. (половину суммы внесенного обеспечительного платежа;  404 458,32 руб. убытков в виде оплаты сотрудникам в двойном размере;  19325 руб. убытков в виде  переработки ИП ФИО1.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснил, что оплата за сентябрь не вносилась.

Судом принят  к производству встречный иск о взыскании по договору № 0109/21-3 от 25.08.2021г. части суммы арендного платежа за период с 01 по 29 сентября 2023 в размере 3369 руб. 61 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 22641 руб. 84 коп., штрафа за нарушение порядка пропускного режима 574180 руб. Требования по встречному иску основаны на том, что истец (арендатор) допускал просрочки оплаты арендной платы, не доплатил арендную плату за сентябрь, а также в период с 15.05.23 по 11.08.23 неоднократно нарушал порядок пропускного режима на территорию, обращаясь к арендодателю с просьбой на въезд гостевых машин оставлял эти машины на круглосуточное хранение, не исполнял требования об оплате дополнительной парковки, не входившей в стоимость арендной платы..

В судебном заседании  ответчик поддержал доводы встречного иска.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и об отказе во  встречном иске.

Судом установлено, что 25.08.2021 между ООО «Элорг Группа» (Арендодатель) и ООО «Восточный Поток» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 0109/21-3, в соответствии с которым по Акту приема-передачи от 15.09.21 истцом в аренду были приняты нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: Москва, вн. тер. МО Арбат, Новинский бульвар, д. 11А, стр.1 (помещение I, кабинет 8 и часть кабинета № 27'(номера помещения на поэтажном плане), общей арендуемой площадью 80,6  кв. м.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата за арендуемые помещения по настоящему Договору составляет 2 386 923 рубля в год. Арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно равными частями (в размере 1/12 годовой арендной платы) не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

Из представленных в материалы дела платежных поручений следует, что арендная плата вносилась арендатором с просрочками.

Пунктом 5.1.5.       на арендатора возложена обязанность обеспечить соблюдение сотрудниками Арендатора и посетителями Арендатора Положения о пропускном и внутриобъектовом режиме (Приложение № 3 к настоящему Договору), а также правил общего режима работы Здания, в котором расположены арендуемые Помещения.

Из материалов дела следует, что арендатор был ознакомлен с содержанием Приложения 3. Факт выхода сотрудников в выходные дни без согласования с арендодателем не отрицается истцом. При этом доказательств, подтверждающих, что данные действия совершались по вине арендодателя истцом в материалы дела не представлены.

В соответствии с п. 4.2.5 договора арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом Арендатора в письменной форме за 5 (Пять) дней до даты расторжения Договора, в случаях, если Арендатор:

-  пользуется Помещениям с нарушением целевого назначения, предусмотренного п. 1.1. Договора, либо с нарушением условий настоящего Договора;

-  ухудшает состояние Помещения или Здания, за исключением естественного износа;

-   не вносит арендную плату в течение 5 (Пяти) дней по истечении установленного настоящим Договором срока платежа;

-   не исполняет условия, предусмотренные разделом 3 настоящего Договора;

-   не исполняет условия, предусмотренные п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.7. Договора.

Из материалов дела следует, что арендатор  в период с апреля по май 2023 года допустил  8 раз просрочку оплаты свыше 5-ти дней.

В связи с указанными нарушениями арендодателем было направлено на основании п.4.2.5 договора уведомление от 11.09.23 о расторжении договора в одностороннем порядке с 16.09.2023. Истцом факт получения уведомления не оспаривается. Таким образом, договор прекратился с 16.09.23.

Письмом от 15.09.23 арендодатель потребовал сдачи помещения по Акту в срок до 18.09.23.

Согласно пункту 5.1.13 договора арендатор обязался вывезти свое имущество из арендуемых помещений и из здания, в котором они расположены, не позднее последнего дня действия настоящего Договора. В случае если Арендатор не вывезет свое имущество из арендуемых помещений в срок более чем 10 (Десять) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора, Арендодатель имеет право любым образом складировать или вывезти имущество Арендатора, не неся при этом ответственности за утрату или порчу такого имущества, а также требовать от Арендатора возмещения расходов за вывоз и хранение имущества Арендатора.

Как указывает ответчик, арендатором помещение по Акту не было сдано, в связи с чем  им был в одностороннем порядке составлен комиссионный Акт от 19.09.23 осмотра помещений, согласно которому по кабинету 8 замечаний не выявлено, в кабинете 27 оставлены бутыли из-под питьевой воды, бытовой мусор, роутер, коробка с документами.

Суд приходит к выводу о том, что указанные сведения не свидетельствуют о невозможности принятия арендодателем во владение помещения. Повреждения помещения Актом не установлены. В связи с чем суд приходит к выводу о том, что помещения приняты арендодателем во владение 19.09.23. При этом, согласно объяснениям арендатора и доводам отзыва, другое имущество было вывезено арендатором 15.09.23.

Оценив по совокупности вышеуказанные обстоятельства и условия договора, суд приходит к выводу о том, что обязанность по оплате арендной платы прекратилась у арендатора с 19.09.23 (ст. 622 ГК РФ), а арендодатель, с учетом условий п.5.1.13 договора, а арендодатель  не имел препятствий для распоряжения помещением с 19.09.23, с учетом возможности возложения на арендатора расходов на вывоз мусора.

Факт оплаты арендатором обеспечительного платежа ответчиком не оспаривается.

Согласно п.3.6 договора по истечения срока действия настоящего Договора, а также в случае его досрочного расторжения (прекращения), при отсутствии у Арендодателя оснований для удержаний, предусмотренных настоящим Договором, обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты подписания обеими Сторонами Акта сдачи-приема помещения от Арендатора Арендодателю. Стороны вправе засчитать обеспечительный платеж в счет оплаты последнего календарного месяца аренды.

            По условиям пункта 3.7. договора в случае задержки любых платежей, предусмотренных настоящим Договором, или повреждений арендуемых помещений или здания, в котором расположены арендуемые помещения, произошедших по вине Арендатора, или иного нарушения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа стоимость ремонта поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права Арендодателя. Для такого удержания Арендодатель направляет предварительное письменное уведомление Арендатору с приложением расчета и обоснованием удержанных сумм. В течение 10 (Десяти) календарных дней с даты направления Арендодателем указанного выше уведомления, Арендатор обязан восполнить сумму обеспечительного платежа до размера, определенного в п.3.4. настоящего Договора.

            При этом пунктом 3.8 договора стороны установили, что неоспоримые суммы, удержанные Арендодателем из обеспечительного платежа по основаниям, предусмотренным настоящим договором, возврату либо компенсации Арендатору не подлежат.


Из указанного следует, что из суммы обеспечительного платежа арендодатель был вправе зачесть не уплаченную арендатором арендную плату за сентябрь 2023, а также неустойку за просрочку оплаты арендных платежей.

При таких обстоятельствах, за вычетом подлежащей оплате за сентябрь арендной платы, а также суммы неустойки за просрочку арендных платежей, арендатору подлежит возврату сумма обеспечительного платежа  в размере 45330 руб.

В связи с чем встречные требования о взыскании 3369 руб. 61 коп. арендной платы и 22641 руб. 84 коп. пени не подлежат удовлетворению, а первоначальный иск удовлетворяется в сумме 45330 руб.

Основания взыскании штрафа за нарушение порядка пропускного режима ответчиком не доказаны. Согласно п. 3.2 договора арендная плата включает в себя: коммунальные и эксплуатационные расходы; расходы, связанные с оплатой земельных платежей за право пользования земельным участком под зданием, в котором расположены арендуемые помещения; расходы, связанные с охраной арендуемых помещений; проезд на территорию, прилегающую к зданию, одного транспортного средства. Доказательств, что арендатор допускал одновременное хранение на территории двух транспортных средств арендодателем не представлено.

Убытки в виде двойного размера оплаты труда за работу в выходные дни, равно как и оплата индивидуальному предпринимателю за простой  не подлежат взысканию с арендодателя, поскольку из материалов дела не усматривается, что данные затраты связаны с нарушениями договора со стороны арендодателя.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Взыскать с ООО "ЭЛОРГ ГРУППА" (ИНН: <***>) в пользу ООО "ВОСТОЧНЫЙ ПОТОК" (ИНН: <***>) 45330 руб. долга и 1167 руб. расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова