Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А23-9902/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600 г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-9902/2019
06 ноября 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Андрюшиной С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», 248033, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Муниципальному образованию «Город Калуга» в лице Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления финансов города Калуги (248000, <...>),

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 12.12.2019 сроком на один год,

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности № 01/9-18-Д от 23.01.2018 сроком на три года,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги (далее – ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 за период с 16.07.2015 по 31.12.2019 в размере 14 250 231 руб. 97 коп. и о зачете денежных средств в размере 3 609 211 руб. 93 коп. в счет будущих платежей суммы арендной платы за земельный участок по договору аренды от 15.10.2014 № 525/12.

19.02.2020 от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в котором просил суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 14 259 192 руб. 72 коп. и обязать ответчика зачесть сумму неосновательного обогащения в размере 14 259 192 руб. 72 коп. в счет будущих платежей по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 на основании договора аренды № 525/12 от 15.10.2012.

22.06.2020 от истца поступило ходатайство № 121 об уточнении ответчика по делу, указав в качестве ответчика Муниципальное образование «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги (ОГРН <***>, ИНН <***>); истец просил взыскать с Муниципального образования «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги неосновательное обогащение в размере 14 259 260 руб. 66 коп. и обязать Муниципальное образование «Город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги зачесть сумму неосновательного обогащения в размере 14 259 260 руб. 66 коп. в счет будущих платежей по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 по договору аренды № 525/12 от 15.10.2012. Истец просил отклонить доводы ответчика о применении срока исковой давности, т.к. начиная с 15.07.2015 до 12.09.2018 имеется перерыв срока исковой давности, поскольку только после постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом была определена фактическая площадь земельного участка.

16.07.2020 от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в котором просил суд взыскать с Муниципального образования «Город Калуга» неосновательное обогащение в размере 14 259 260 руб. 66 коп и расходы по оплате государственной пошлины в размере 94 251 руб.

30.07.2020 от Управления финансов города Калуги поступил отзыв на исковое заявление, в котором указывается, что на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение в размере арендной платы в связи с тем, что договор аренды был заключен в порядке, установленном действующим законодательством, при этом арендная плата подлежала внесению в порядке и размерах, определенных действующим договором аренды; поддержал довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, ходатайствовал о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя.

Определением от 21.10.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика Городской Управы города Калуги на муниципальное образование «город Калуга» в лице Городской управы города Калуги.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Министерства финансов по городу Калуге, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, с учетом уточнения исковых требований от 29.06.2020, указал, что требования об обязании произвести зачет суммы неосновательного обогащения в счет будущих платежей по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 им не поддерживаются.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, указывая на то, что расчеты арендной платы ответчиком за 2015-2018 годы были подписаны истцом без замечаний, право на взыскание неосновательного обогащения возникает у истца со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным жилым домом, указал на пропуск срока исковой давности.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола от 28.09.2012 №2 (лоты №№1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома №1 от 15.10.2012 №525/12 (л.д. 10-14).

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения №96/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000372:203, общей площадью 30 735 кв.м. (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) в границах указанных в кадастровой выписке, прилагаемой к договору.

Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроенно-пристроенные.

Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей и выше, автостоянок для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, встроенных и встроенно-пристроенных.

Срок аренды земельного участка установлен до 11.10.2018 года (2.1. договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы соответствует максимальному размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельного участка.

В п. 3.2. договора закреплено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 28.09.2012 №2 (лоты №1, №2) заседания комиссии по проведению торгов по продаже заходящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков специализированными организациями и составляет 14 756 000 руб.

Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой даты на количество дней в периоде, за который производится расчет (п. 3.3. договора).

В соответствии с п. 3.4. договора арендная плата выплачивается арендатором ежегодно, в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.

Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж (п. 3.5. договора).

Сроки внесения очередной доли арендной платы установлен следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря.

28.05.2015 Городской Управой города Калуги, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU40-301000-079215 на основании Постановления от 28.05.2015 №6486-пи и Постановления от 08.06.2015 №7002-пи «О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.05.2015 №6486-пи», которым введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000372:203, по адресу: <...>. Право первого собственника на жилое помещение в указанном жилом многоквартирном доме зарегистрировано 15.07.2015.

Ссылаясь на то, что с момента первой государственной регистрации права на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений, договорные отношения между сторонами прекращены в отношении части арендованного земельного участка, истец обратился в суд за взысканием неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы (за период с 15.07.2015 по 31.12.2018) за земельный участок под введенным в эксплуатацию многоквартным жилым домом.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды земельном участке арендатором построен жилой дом право регистрации первого собственника произведена 15.07.2015 (л.д. 31).

Таким образом, в силу закона ответчик утратил право на получение арендной платы по спорному договору с 15.07.2015 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...>.

19.06.2018 на основании Постановления Городской Управы города Калуги №217-п «О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.09.2016 №299-п «Об утверждении проекта межевания территории в районе улицы Фомушина в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203» было проведено межевание земельного участка, в результате которого был поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 40:26:000372:8640, площадь которого составляет 8 571 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 40:26:000372:6137).

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании вышеизложенного исковые требования истца являются обоснованными.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности (срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено) установлен в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 указанного Кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (часть 2 статьи 200 ГК РФ).

Статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Как усматривается из представленных доказательств, излишне перечисленными являются денежные средства, внесенные по платежным поручениям №1177 от 29.09.2015, №1687 от 23.12.2015, №445 от 30.03.2016, №855 от 29.06.2016, №1286 от 28.09.2016, №1667 от 23.12.2016, №832 от 29.06.2017, №1237 от 27.09.2017, №148 от 15.02.2018, №1119 от 15.08.2018, №1761 от 17.12.2018. (л.д. 93-103).

Материалами дела подтверждается, что истец обратился в суд 13.12.2019, следовательно, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам за период до указанной даты подано за пределами срока исковой давности.

Таким образом, учитывая заявление о пропуске срока исковой давности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 01.10.2016 (учитывая дату платежа 23.12.2016) по 31.12.2018 в сумме 9 264 309 руб. 40 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований следует отказать.

Довод истца о том, что о нарушении своего права ему стало известно 12.08.2018 - с момента постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:8640 и довод ответчика о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка подлежат отклонению как необоснованные.

Осуществляя строительство на спорном земельном участке, истец знал о дате введения жилого дома по адресу <...> в эксплуатацию и мог обратиться в соответствующие уполномоченные органы для получения информации о площади земельного участка, необходимой как для размещения и эксплуатации введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. При этом собственник не вправе распоряжаться землей под многоквартирным домом в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, с момента регистрации право собственности первого собственника.

Так же суд отказывает в удовлетворении требований в части зачета суммы неосновательного обогащения в счет будущих платежей по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203, поскольку истец указал, что данное требование им не поддерживается.

Кроме того, следует отметить, что согласно ст. 410 ГК РФ зачет представляет собой способ прекращения встречных, однородных требований, и для его осуществления достаточно заявления одной стороны. Возникновение данного права не обусловлено наличием соответствующей обязанности у второй стороны и для его реализации не требуется судебной защиты.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с Муниципального образования «город Калуга» в лице Городской Управы города Калуги в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», г. Калуга, денежные средства в размере 9 264 309 руб. 40 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 61 219 руб. 85 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

СудьяЕ.В. Иванова