Решение от 26 июня 2018 г. по делу № А21-6829/2017

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21-6829/2017

«27»

июня

2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2018, полный текст решения изготовлен 27.06.2018.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.,

при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, <...>, дело по исковому заявлению:

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304391735800471)

о признании пристройки самовольной и ее сносе,

третьи лица: 1. Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области,

2. АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Калининградский филиал,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 20.04.2018, удостоверению;

от ответчика:   ФИО2 по паспорту, ФИО4  по доверенности от 11.09.2017 г., паспорту;  ФИО5  по доверенности от 30.01.2018 г., паспорту;

от третьих лиц: 1) Голубь Е.Ю. по доверенности от 11.01.2018, паспорту; 

2)  ФИО6  по доверенности от 09.04.2018 г., паспорту,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась  в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик), просит:

-  признать пристройку к объекту культурного наследия, расположенную по адресу: <...>, самовольной;

- Обязать Предпринимателя ФИО2 демонтировать пристройку, расположенную со стороны правового бокового фасада многоквартирного жилого дома по адресу: <...>,  в течение 30  дней со дня вступления  решения суда по настоящему делу в законную силу.

В  случае неисполнения решения суда о сносе пристройки     в установленный срок,  предоставить администрации городского округа «Город Калининград» право снести пристройку за свой счет с возложением понесенных  расходов на  ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО2.

Третьими лицами привлечены Служба государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области (далее – Служба госохраны),  АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Калининградский филиал (Далее – БТИ).

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель Администрации  требования по доводам, изложенным в исковом заявлении,  поддержал в полном объеме, пояснял, что в многоквартирном доме  № 164-172, со стороны правого бокового фасада расположена пристройка, используемая ответчиком, примыкающая  к нежилым помещениям первого этажа литер  II, принадлежащим ответчику. Многоквартирный дом № 164-172 является объектом культурного наследия местного (муниципального)  значения. Возведение пристройки произведено без разрешения на строительство объекта, в отсутствии согласования  на проведение указанных работ органом охраны объектов культурного наследования. Возведение без разрешения на строительство объекта  капитального строительства с нарушением градостроительных норм и правил в силу ст. 222 ГК РФ является основанием для признания пристройки самовольной и ее сносу. Кроме того, согласно представленных городским архивом документов, пристройка  не являлась предметом договора купли-продажи и не входила в состав  продаваемых  в декабре 1994 года первому собственнику  ТОО «МХАКТ» помещений и впоследствии не могла быть перепродана ответчику.

Ответчик и ее представители возражали против удовлетворения иска, поясняли, что пристройка ответчиком не возводилась.  После того, как было принято решение о приватизации нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме № 164-172 (помещения первого этажа), помещения, в том числе пристройка, общей площадью 407,4 кв.м,  в  декабре 1994 года были приобретены  ООО «МХАКТ». После вступления в 2005 году в силу Жилищного кодекса  РРФ и изменения подсчета площадей, (включение в площадь холодных помещений), общая площадь нежилых помещений первого этажа и подвала составила 437, 8 кв.м, о чем предыдущий собственник ООО «МХАКТ» получил в 2010 году справку  при оформлении нового технического паспорта в БТИ. В январе 2017 года помещения общей площадью 437,8 кв.м. были приобретены ФИО2 Ответчик является добросовестным приобретателем спорного помещения. Поскольку многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями является объектом культурного наследия, то 15.05.2017 года ФИО2 Службой госохраны объектов было выдано охранное обязательство № 124, в котором учтена вся площадь объекта, включая пристройку, т.е. 437, 8 кв.м. просят в иске отказать.

Представитель Службы госохраны объектов поддержал требование истца о признании пристройки самовольной и ее сносе, поскольку пристройка не является частью памятника культурного наследия и не является предметом охраны и подлежит сносу.

Суд, заслушав доводы представителей. Исследовав материалы дела, установила следующее.

На земельном участке с кадастровым номером   39:15:132534:2 по адресу: г. Калининград. Московский проспект, расположен  многоквартирный жилой дом № 164-172 со встроенными нежилыми помещениями. К правому боковому фасаду дома  пристроена  пристройка, примыкающая  к нежилым помещениям первого этажа литер  II из литера А, принадлежащим ответчику на праве собственности.

Согласно сведениям из ЕГРП право собственности на встроено-пристроенные помещения II (помещения первого этажа) с кадастровым номером 39:15:132534:40, площадью 437, 8 кв.м, зарегистрировано за ФИО2   01.06.2017 года (регистрационная запись № 39:15:132534:40-39/001/2017-3).

Основанием для государственной регистрации права собственности ответчика явился договор купли-продажи  от 10.04.2017 года,  заключенный с  ООО «МХАКТ» (Продавец).

Жилой дом  с горельефом «Трубящий олень» (ск. Г. Фуг), 1929 года постройки, расположенный по адресу: <...>,  включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия  местного (муниципального) значения на основании Постановления Правительства Калининградской области от 23.03.2007 года № 132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения».

Приказом службы госохраны объектов  № 123 от 15.05.2017 года утверждены предметы охраны объекта культурного наследия «Дом  жилой   с горельефом «Трубящий олень» (ск. Г. Фуг), 1929 года постройки, расположенный по адресу: <...>»

Приказом  службы госохраны объектов  № 124  от 15.05.2017 утверждено и выдано собственнику  ФИО2 охранное обязательство, которое указано в ЕГРП в виде обременения.

По запросу суда в материалы дела БТИ представлена выкопировка  из инвентарного дела многоквартирного жилого дома  на помещения первого этажа,  в состав которого включена спорная пристройка площадь. 10,4 кв.м. (а3).

В  судебном заседании 05.06.2018 года представитель поясняла, что спорная пристройка  до 1994 не являлась капитальным строением и была  учтена как «тамбур неотапливаемый».

В 1999 году после проведения плановой технической инвентаризации  были уточнены технические характеристики объекта  и  пристройка учтена как самостоятельное встроенное помещение, которой присвоен лит «а3». 

В ходе судебного разбирательства ответчик пояснял, что действительно объект подвергался ремонту, за счет собственных средств собственника  были утеплены стены и облагорожен внешний вид объекта.

15.06.2018 через канцелярию суда Администрацией представлены полученные из  МКУ «Калининградский городской  архив» документы о продаже нежилых помещений по адресу: <...>, из которых следует, что на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Калининграда от 21.12.1994 № 114 «О приватизации сданных в аренду нежилых помещений»  28.12.1994 года между Фондом имущества г. Калининграда (Продавец)  и ТОО «МХАКТ» (впоследствии  ООО «МХАКТ»), в лице директора ФИО2,   (Покупатель) заключен договор № 201-АП купли-продажи нежилого помещения, по условиям  которого покупатель приобрел право собственности на нежилые помещения, находящиеся в фактическом пользовании Покупателя, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 407, 4 кв.м., согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно указанному приложению Покупатель приобретал помещения, встроенные в жилой дом 164-172,  литер II,   согласно техническому паспорту за инвентарным № 5760:   подвала (161,2 кв.м)  и первого этажа (246,2 кв.м), всего 407, 4 кв.м.

Между тем спорное помещение пристройки ни в экспликации к техническому  паспорту за инвентарным № 5760  ни в  схеме  1 этажа  не отражено, из чего следует, что спорное помещение пристройки никогда не являлась предметом договора купли-продажи от 28.12.1994 № 201-АП  и не могло быть продано предшествующим собственником помещений  ФИО2

Доводы ответчика о добросовестности собственника ФИО2, которой помещения, в состав которых вошло помещение пристройки,  были приобретены в 2017 году, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку из материалов дела следует, что фактическим пользователем по договору аренды от 01.09.1994 года, а затем и владельцем помещений площадью 407, 4 кв.м.   до января 2017 года  являлось ТОО «МХАКТ» (затем ООО «МХАКТ»), руководителем которых была ФИО2, которая не могла не знать, что в состав помещений на момент приобретения их первым собственником спорная пристройка, которая в то время не являлась самостоятельным объектом, не вошла.

Дальнейшая реконструкция и модернизация указанного объекта в отсутствии разрешительных документов в целях придания ему признаков капитального сооружения не легализует объект как объект недвижимого имущества.

Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон  № 73-ФЗ) закреплены принципы неизменности облика объекта культурного наследия.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 5.1  Федерального закона № 73-ФЗ установлен  запрет на строительство  объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик, существующих на территории памятника объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за  исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В пункте 3 статьи 40 Федерального закона № 73 установлено, что изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его части возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 указанной правовой нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 настоящей статьи.

Как разъяснено в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 ГК Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставной капитал юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Таким образом, владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением.

Иными словами, под лицом, осуществившим самовольную постройку, следует понимать не столько то лицо, чьими усилиями она фактически возведена, сколько то лицо, которое могло бы претендовать на обращение ее в собственность.

Из изложенного следует, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является ФИО2, которая владеет и пользуется спорным объектом  до настоящего времени и  которая стала бы собственником, если бы не было спора о том, что данная постройка является самовольной.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что спорная пристройка, которой впоследствии был присвоен литер «а3», площадью 10, 4 кв.м,  расположена в границах территории объекта культурного наследия и пристроена к фасаду, являющемуся элементом объекта культурного наследия; не является составной частью объекта культурного наследия и не относится к предмету охраны объекта культурного наследия; изменяет исторический облик фасада объекта культурного наследия и        нарушает предмет                                   охраны объекта культурного наследия, к которым относятся: объемно-планировочное решение, инженерно-конструктивные  особенности и элементы внешнего декоративного убранства.

Руководствуясь ст.ст. 167 – 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Признать пристройку к объекту культурного наследия, расположенную  по адресу: <...>, самовольной.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 демонтировать пристройку, расположенную со стороны правового бокового фасада многоквартирного жилого дома по адресу: <...>,  в течение 30  дней со дня вступления  решения суда по настоящему делу в законную силу.

В  случае неисполнения решения суда о сносе пристройки     в установленный срок,  предоставить администрации городского округа «Город Калининград» право снести пристройку за свой счет с возложением понесенных  расходов на  ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000  рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый апелляционный суд  в течение месяца с даты изготовления решения в полном объеме.



Судья

                                                             Е.А. Талалас


(подпись, фамилия)