Решение от 10 августа 2017 г. по делу № А46-11574/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11574/2017
11 августа 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2017 года.

Полный текст определения изготовлен 11 августа 2017 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению заместителя прокурора Омской области

в интересах Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области

к Администрации Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по служебному удостоверению,

от Администрации Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области – ФИО3 по доверенности от 08.08.2017,

от индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Омской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (далее – Администрация, ответчик) и индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее также Предприниматель) о признании недействительными подпунктов 15, 16 пункта 3.2, подпункта 4 пункта 4.1, пунктов 6.1 и 9.1 договора аренды земельного участка, заключенного 21.12.2016 Администрацией и ФИО1

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Администрация в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 21.12.2016 заключен договор аренды № 4 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Глуховского сельского поселения.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:07:09 13 01:665 общей площадью 1 155 007 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня Крутые Луки; участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на запад.

В соответствии с пунктом 8.1 договора он заключен на 20 лет.

Подпунктом 15 пункта 3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе, в залог, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора. Согласно подпункту 16 пункта 3.2 арендатор обязан не передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия договора.

Подпунктом 4 пункта 4.1 договора предусмотрено право арендодателя приостанавливать работы, ведущиеся арендатором на участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном федеральным законодательством.

Согласно пункту 6.1 договора он прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в следующих случаях:

1) использования участка не в соответствии с его целевым назначением;

2) изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации;

3) в иных случаях, предусмотренных законодательством.

В пункте 9.1 договора стороны согласовали, что арендатор не вправе приобретать в собственность участок до изменения его разрешенного использования.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Омской области в интересах Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области Прокурор указал на недействительность подпунктов 15, 16 пункта 3.2 договора аренды земельного участка.

Указанными положениями договора предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе, в залог, не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, не передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия договора.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского и частями 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (часть 6).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (часть 9).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 приводимого постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, подпункты 15, 16 пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2016 № АЗС-07-04/2016 запрещающие арендатору передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе, в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока действия договора противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

Подпунктом 4 пункта 4.1 договора предусмотрено право арендодателя приостанавливать работы, ведущиеся арендатором на участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном федеральным законодательством.

Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрена возможность приостановления осуществляемой хозяйствующим субъектом деятельности иначе как по решению суда.

Согласно пункту 6.1 договора он прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в следующих случаях:

1) использования участка не в соответствии с его целевым назначением;

2) изъятия участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации;

3) в иных случаях, предусмотренных законодательством.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, условия договора аренды от 21.12.2016 № 4 о расторжении договора в одностороннем порядке при несущественных нарушениях, как установлено пунктом 6.1 договора, являются ничтожными.

В пункте 9.1 договора стороны согласовали, что арендатор не вправе приобретать в собственность участок до изменения его разрешенного использования.

Однако, пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 180 Кодекса установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, условия подпунктов 15, 16 пункта 3.2, подпункта 4 пункта 4.1, пунктов 6.1 и 9.1 договора аренды земельного участка от 21.12.2016, заключенного между администрацией Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и ФИО1, противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

При таких обстоятельствах исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (пункт 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины; так, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

Согласно статье 333.37 прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; а также органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

На основании изложенного, с ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования заместителя Прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункты 15, 16 пункта 3.2, подпункт 4 пункта 4.1, пункты 6.1 и 9.1 договора аренды земельного участка, заключенного 21.12.2016 администрацией Глуховского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) .

Взыскать с индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрирован 18.01.20129 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Омской области, адрес (место нахождения): 646937, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков