Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А27-10690/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05,

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-10690/2019
город Кемерово
11 марта 2020 года
Резолютивная часть решения 03 марта 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 марта 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Ладик», Кемеровская область – Кузбасс область, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Кемеровская область – Кузбасс область, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 862 248,71 руб.,

третье лицо: ФИО2, Кемеровская область – Кузбасс область, г.Кемерово

при участии представителей:

истца – ФИО3, по доверенности от 03.02.2020, паспорт, диплом;

ответчика – ФИО4, по доверенности от 7-2-09/273 от 05.09.2019, удостоверение;

третьего лица – ФИО3, по доверенности от 03.02.2020, паспорт, диплом;

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Ладик» (Далее также – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (Далее также – Ответчик, Комитет) о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.04.2012 № 03-04-ТС/12 за период с 05.04.2016 по 28.12.2018 в размере 862 248,71 руб. (в редакции уточнений от 03.03.2020).

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (Далее также – Третье лицо).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 11, 12, 307, 308, 309, 424, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункт 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской федерации Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы».

В судебном заседании 03.03.2020 представитель истца требования поддержала, дала пояснения по существу заявленных требований, указала, что позиция Общества основана на том, что Комитетом неверно начислена арендная плата, регулируемая в силу закона; при расчете платы на основании кадастровой стоимости необходимо применять коэффициент вида использования земельного участка, предусмотренный для складских помещений; сам по себе факт заключения договора на торгах не исключает возможность изменений условия об арендной плате; применение Комитетом установленного размера арендной платы нарушает принцип экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. Истцом уточнен размер требований в связи с заявлением ответчика о применении судом срока исковой давности.

Представитель ответчика исковые требования не признала, позицию изложила в пояснениях, представила контррасчет.

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы сторон, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (Далее также – Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Ладик» (Далее также – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012 (Далее также – Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 42:04:0101037:2300, расположенный по адресу г.Кемерово, Заводский район, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. ФИО5, площадью 3643 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгово-офисного здания.

Согласно пункту 2.1 Договора, срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 16.04.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора, размер арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.6. Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях:

- принятия законов и иных нормативных правовых актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

- изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Согласно пункту 3.7 Договора, независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором Уведомления об одностороннем изменении арендной платы условия настоящего Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными:

- с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта;

- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка;

- с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора, в случае, если по окончании срока действия настоящего договора, Арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

08.06.2015 закрытому акционерному обществу «Ладик» администрацией города Кемерово выдано разрешение на строительство № 42-305-60-2015 в отношении объекта недвижимости, площадью 1490 кв. м.

11.09.2015 закрытому акционерному обществу «Ладик» администрацией города Кемерово выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 42-305-68-2015 в отношении торгово-офисного здания.

25.12.2015 в едином государственном реестре прав сделана запись регистрации №42-42/001-42/101/158/2015-280/1 о праве собственности закрытого акционерного общества «Ладик» на объект недвижимости: склад, нежилое здание, площадью 1 480, 8 кв.м с кадастровым номером 42:04:0101037:3683, расположенное по адресу: Кемеровская область – Кузбасс область, город Кемерово, ул. ФИО5, строение 2/2, корпус 2.

16.11.2018, между закрытым акционерным обществом «Ладик» и ФИО2 заключен договор цессии (уступки требования), в соответствии с которым, закрытое акционерное общество «Ладик» передает, а ФИО2 принимает право требования у Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области неосновательного обогащения в размере 71 435,15 руб. излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012.

26.12.2018 Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения. В ответе от 25.01.2019 № 9-6-01/1065 на претензию Ответчик отказался исполнить требования претензии, указал на то, что доводы несостоятельны, не основаны на нормах материального права.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам о взыскании неосновательного обогащения подлежат доказыванию три факта:

1) наличие обогащения на стороне одного лица (обогатившегося);

2) происхождение этого обогащения за счет другого лица (потерпевшего);

3) отсутствие достаточного, установленного законом или договором, основания обогащения.

Необходимо отметить, что применительно к фактическим обстоятельствам дела, бремя доказывания вышеуказанных трех фактов возлагается на Истца и является соблюдением принципа баланса прав и интересов сторон.

Вместе с тем, Истцом не представлено достаточных доказательств того, что Ответчик в отсутствие каких-либо законных или договорных оснований приобрел или сберег имущество.

Так, доводы Истца о том, что у Ответчика отсутствовали какие-либо договорные основания приобретения или сбережения имущества сводятся к наличию согласованного в договоре условия о возможности одностороннего изменения арендной платы.

При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно данной статье, суд переходит к установлению истинной, но не отраженной в тексте договора воли сторон только в том случае, если из буквального прочтения (грамматического толкования) отдельных пунктов договора невозможно установить смысл текста в сопоставлении с иными условиями договорами, либо его правовой природой. В случае если текст договора ясен, позволяет установить истинное волеизъявление сторон, то суд не вправе изменять или реконструировать текст договора.

Из условий пунктов 3.6, 3.7, Договора ясно следует то, что только Арендодатель наделен правом на одностороннее изменение условий договора при наступлении определенных обстоятельств.

Следовательно, стороны в Договоре не согласовали условия о возникновении у Арендатора права на одностороннее изменение условий Договора.

Более того, доводы Истца о том, что у Ответчика отсутствовали какие-либо законные основания приобретения или сбережения имущества основаны на применении к сложившимся правоотношениям положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20, статьи 39.7 Земельного кодекса, в связи с чем, Истец полагает возможным изменение порядка расчета арендной платы, заключенного на торгах.

Вместе с тем, судом отклоняются указанные доводы как не основанные на нормах материального права и противоречащие сути законодательного регулирования конкурсных процедур.

Так, пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке цены заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами антимонопольного законодательства (пункты 40, 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 на основании части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Указанные положения антимонопольного законодательства являлись предметом рассмотрения Верховного суда Российской федерации, Апелляционной коллегии Верховного суда.

В частности, суды в решении Верховного Суда РФ от 30 сентября 2019 г. №АКПИ19-569, определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14 января 2020 г. N АПЛ19-491, сформировали вывод о том, что необходимость включения в конкурсную документацию указания на невозможность пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения обусловлена тем, что осуществление пересмотра цены договора, определившейся по результатам проведения торгов, в сторону уменьшения может свидетельствовать о злоупотреблении своими правами со стороны хозяйствующего субъекта, с которым заключен соответствующий договор, и создании такому хозяйствующему субъекту необоснованных экономических преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской федерации, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Из пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской федерации следует, что законом предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, по которым условия договора могут быть изменены сторонами.

Более того, в соответствии с разъяснениями пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Сам по себе механизм формирования цены на торгах не допускает ее установления в размере, отличном от зафиксированного на торгах.

Договор аренды земельного участка, заключенный сторонами по итогам торгов и согласование размера арендной платы, установленной на основании аукциона, не предусматривает обязанность арендодателя по возврату спорной суммы. Толкование условий договора аренды без учета условий аукционной документации противоречит пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования по правилам пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и порядке, предусмотренные условиями заключенного договора.

При этом суд полагает необходимым отметить, что в рамках данного дела доводы Истца о взыскании неосновательного обогащения находятся в прямой зависимости от одностороннего изменения существенного условия договора - цены, определяемой установленным способом порядка расчета арендной платы.

В силу пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» одностороннее изменение условий договора является сделкой, в связи с чем, к одностороннему изменению условий применяются общие правила о сделках и правила о недействительности сделок.

Согласно разъяснениям пункта 51 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при совершении односторонней сделки в ситуации, когда в силу закона или договора она не могла быть совершена, а также при несоблюдении требований к ее совершению такая сделка не влечет правовых последствий, на которые она была направлена.

Уведомлением от 28.01.2019 № 9-6-01/1065 Комитет сообщил Обществу о возможности переоформления права аренды в рамках процедуры предоставления земельного участка без проведения торгов, на основании подпункта 9 пункта статьи 39.6 Земельного кодекса, после устранения выявленных несоответствий в части разрешенного использования и адреса объекта.

В тоже время, в случае несогласия с позицией Комитета, Общество располагало правом на предоставление земельного участка по процедуре предоставления земельного участка без проведения торгов, но, как следует из материалов дела, не воспользовалось указанным правом.

Истец указывает на то, что посредством подачи рассматриваемого судом иска о взыскании неосновательного обогащения реализовал свое право на изменение условий договора, поскольку в ином порядке его реализовать не может, поскольку право арендатора перешло к другому лицу, договор прекращен.

Суд соглашается с доводом истца о том, что с момента регистрации права на объект, расположенный на земельном участке, в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации он наделялся правом на приобретение земли по процедуре без проведения торгов.

В этом случае арендная плата подлежит определению на основании нормативного акта, предусматривающего исчисление платы за землю, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Разница, сложившаяся между размером платы, определённым по результатам торгов, и рассчитанным на основании нормативного акта, складывается за счет применения истцом коэффициента вида разрешенного использования, определённого для земельных участков, занятых складскими помещениями – 2%.

При этом согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.).

Следовательно, оснований для внесения изменений в условия договора, заключенного на торгах, в части изменения вида разрешенного использования не имелось, поэтому и не имеется оснований для применения коэффициента вида разрешенного использования, определённого для земельных участков, занятых складскими помещениями – 2%.

В представленном суду контррасчете, комитет применил коэффициент вида использования земельного участка 2 % после внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости, общий размер платы за землю превысил оплату, произведенную истцом, по договору.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.)).

Кроме того, из пункта 7.2 Договора следует, что в случае отсутствия какого-либо волеизъявления арендатора на прекращение правоотношений в рамках аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

В этой связи, судом отклоняются доводы Истца в указанной части, Истец не воспользовался правом на предоставление земельного участка без проведения торгов, что свидетельствует о том, что к правоотношениям сторон применяются положения договора аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012. Иное толкование не соответствует цели законодательного регулирования предоставления земельных участков по результатам торгов.

Кроме того, судом отклоняется довод Истца о том, что применение размера арендной платы, указанной в договоре, является необоснованным и нарушает принцип экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений.

Так, в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Вместе с тем, вид разрешенного использования земельного участка в случае заключения договора аренды по результатам торгов находится за пределами государственного регулирования и правил о регулируемой цене договора аренды в связи с наличием императивно установленного запрета пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку изменение коэффициента вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» повлечет изменение существенных условий договора, заключенного по результатам конкурсных процедур, в нарушение пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, то судом отклоняется довод Общества о применении коэффициента вида разрешенного использования в размере 2%.

Кроме того, суд считает, что истцом представлены взаимоисключающие доказательства в обоснование нахождения на спорном земельном участке складских помещений с момента регистрации права собственности на объект, поскольку из свидетельства о государственной регистрации права следует, что на земельном участке находится склад, из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного торгово-офисного здания, а из разрешения на строительство следует, что торговая площадь объекта будет составлять 266 кв.м. Из письма органа кадастрового учета от 30.05.2019 следует, что 17.11.2017 в соответствии с постановлением Администрации г. Кемерово от 09.11.2017 № 2890 внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка «склады».

Истцом уточнен размер требований в связи с заявлением ответчика о применении судом срока исковой давности, поэтому оснований для рассмотрения данного заявления судом не имеется.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. В связи с уменьшением размера требований излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать закрытому акционерному обществу «Ладик» в удовлетворении исковых требований.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Ладик» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 2 435 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья Н.К. Фуртуна