Решение от 10 августа 2023 г. по делу № А12-684/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

«10» августа 2023 года

г. Волгоград Дело № А12 – 684/2022 резолютивная часть решения оглашена 08.08.2023

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>; ОГРНИП 316344300101495) к Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО "ЦЕНТР ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ", о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание, извещены

установил:

индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (истец) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:12044 площадью 130 368 кв.м. по адресу Волгоградская область, Калачевский район, х. ФИО2, ул. Лесная, 1А, определенную в соответствии с отчетом № 24-09/2019 от 06.09.2019 ООО «Центр по оценке недвижимости» в размере 10 430 000 рублей; установлении величины рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 6 388 000 рублей.

Определением от 08.07.2022 в качестве соответчика по делу привлечено ООО «Центр по оценке недвижимости».

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области возражает относительно исковых требований.

30.10.2019 администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписали договор аренды земельного участка № 105/19 от 30.10.2019 площадью 130 368 кв.м. по адресу Волгоградская область, Калачевский район, х. ФИО2, ул. Лесная, 1А сроком на 49 лет .

Размер арендной платы является регулируемым и устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Приложением к договору является расчет арендной платы по формуле: А (величина арендной платы) = С (рыночная стоимость земельного участка) *Кмд (коэффициент минимальной доходности)*Кказ(Коэффициент категории арендатора земельного участка) ( в порядке, определенном постановлением администрации

Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов").

Сведения об указанной в приложении к договору аренды № 105/19 от 30.10.2029 рыночной стоимости земельного участка в размере 10 430 000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка № 24-09/2019 от 06.09.2019 ООО «Центр по оценке недвижимости».

Указанные в расчете ставки арендной платы за земельный участок истец считает экономически необоснованные и неприемлемые для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на рецензии ИП ФИО3 от 11.01.2022 № 012022 на отчет от 06.09.2019 № 24-09/2019 , согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 02.09.2019 составляет 6 388 000 рублей.

Истец не согласился с размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с размером арендной платы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (с изменениями и дополнениями).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, арендная плата за спорный период начислялась администрацией на основании пункта 2.5 Порядка N 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области N 135-п (А = С х Р) и пункта 2.5 Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области N 89-п (А = С х Кмд х Кказ), где:

А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

ИП Глава КФХ ФИО1, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:09:000000:12044, не согласился с величиной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке N 24-09/19 от 06.09.2019 ООО «Центр по оценке недвижимости».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 105/19 от 30.10.2019 и определен размер арендных платежей по формуле: А = С x Кмд x Кказ, с указанием рыночной стоимости земельного участка в размере 10 430 000 руб.

Расчет арендной платы является Приложением к договору.

Согласно отчету N 24-09/19 от 06.09.2019 , выполненному ООО «Центр по оценке недвижимости» , рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:12044 составляет 10 430 000 руб.

Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма N 92).

В материалы дела представлено заключение судебной экспертизы от 24.09.2022 , где величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 02.09.2019 составляет 10 038 000 руб.

Между тем, из материалов дела не следует, что на момент заключения сделки у сторон имелись разногласия по цене договора, ИП Глава КФХ ФИО1 не обращался в адрес Администрации с просьбой о предоставлении ему отчета об оценке N 24-09/19 от 06.09.2019, а последняя не создавала препятствий в ознакомлении с данным документом. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, на момент заключения договора аренды N 1105/19 от 30.10.2019 ИП Главе КФХ ФИО1 было известно о том, что расчет арендной платы произведен на основании отчета об оценке N24-09/19 от 06.09.2019.

После заключения договора договор исполнялся сторонами, арендная плата вносилась истцом .

Изменения в договор в части расчета арендной платы по рыночной стоимости земельного участка не вносились.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме N 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в

соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Как следует из материалов дела, оплата по договору аренды производилась в соответствии с рыночной стоимостью установленной в отчете об оценке N 24-09/19 от 06.09.2019 в размере 10 430 000 руб.

При этом в настоящее время отсутствуют существенные изменения обстоятельств, позволяющие арендатору обратиться с вышеуказанными требованиями, так как требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее согласием при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 N 304-ЭС21-6793.

На основании изложенного, оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 21.02.2023 8:09:00Кому выдана Троицкая Наталия Александровна