Решение от 11 декабря 2020 г. по делу № А26-13591/2018

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-13591/2018
г. Петрозаводск
11 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2020 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голик А.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Лизинг-сервис» о взыскании 331 172 руб. 84 коп.,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия; ООО «С-Гидравлика»,

при участии представителя ответчика - ФИО1 по доверенности от 21.01.2019,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: <...>, (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лизинг-сервис», место нахождения: <...>, (далее – ответчик, Общество, ООО «Лизинг-сервис») о взыскании 331 172 руб. 84 коп., из них: 284 950 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:01:0200129:74, площадью 2227 кв.м., расположенным по адресу: <...>, за период с 01.08.2017 по 31.05.2018, 46 222 руб. 83 коп. пеней за период с 06.08.2017 по 31.05.2018 в размере 46 222 руб. 83 коп. (с учетом уточненных требований истца).

В отзыве на иск и дополнительных пояснениях ответчик требования не признал, указав, что договор аренды с ООО «С-Гидравлика» не расторгнут; ООО «Лизинг-сервис» при эксплуатации здания не пользуется земельным участком площадью 2227 кв.м., фактическая площадь используемого земельного участка составляет 1584 кв.м.; истец не согласен с методикой администрации определения размера арендной платы, представил свои конррасчеты; возражает относительно начисления договорной неустойки, заявил ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует проведению судебного заседания.

Заслушав представителя ответчика, поддержавшего ранее изложенную позицию, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства по делу.

Как установлено судом, между администрацией (арендодатель) и ООО «С-Гидравлика» (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2012 №30714 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200129:74, общей площадью 2227 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Участок предоставлен из земель населенных пунктов для эксплуатации здания магазина по продаже запасных частей для автомобилей и офисных помещений (пункт 1.2 договора). Участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка.

Договор заключен на срок с 24.07.2012 по 23.07.2061 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 2 договора установлена обязанность арендатора по ежемесячному внесению арендных платежей в размере, установленном в приложении N 1 к договору, в следующие сроки: за каждый полный месяц - до 05 числа текущего месяца, за каждый неполный месяц - до последнего числа этого месяца, за последний неполный месяц - до первого числа этого месяца.

Согласно приложению N 1 к договору с 24.07.2012 размер арендной платы в год составил 230 895 руб. 36 коп., в день - 632,5900 руб.

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендодателем в односторонне порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы по указанным в договоре адресам арендатора, либо вручается под роспись.

Администрация уведомила арендатора об увеличении размера арендной платы с 27.12.2013, направив новый расчет, согласно которому годовой размер арендной платы рассчитан администрацией в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", установлен как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по формуле: А = С х Р, где: А - годовая арендная плата за земельный участок; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка (отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29.07.2014 N 248-29-07/14); Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. С учетом приведенных показателей годовая арендная плата за пользование земельным участком составила 342 127 руб. 50 коп., соответственно, ежедневная арендная плата - 937,3356 руб.

Согласно сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с 22.06.2015 собственником нежилого здания с кадастровым номером 10:01:0220108:250, площадью 1040,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, является ООО «Лизинг-сервис».

Указанное здание, расположено на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200129:74, площадью 2227 кв.м, являющимся предметом договора аренды земельного участка от 27.12.2012 № 30714, заключенного с предыдущим собственником ООО «С-Гидравлика».

С момента приобретения в собственность вышеуказанного здания и до настоящего времени ответчик фактически использует земельный участок площадью 2227 кв.м с кадастровым номером 10:01:0200129:74, занятый объектом недвижимости, однако арендную плату не вносит.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с администрации с настоящим иском в суд.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, установив, что ООО «Лизинг-сервис» является собственником нежилого здания, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200129:74, суд считает, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды, и поэтому является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. В связи с чем, обязательство по уплате договорной неустойки в случае просрочки внесения арендной платы, которым обеспечивается исполнение основного обязательства по внесению арендной платы, в данном случае также перешло к ООО «Лизинг-сервис».

В связи с изложенным, судом отклоняются соответствующие доводы ответчика.

Вместе с тем, как уже указывалось, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В целях определения фактической площади земельного участка, которая используется ООО «Лизинг-сервис», а также определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200129:74 с учетом возможности его использования на площади 1835,43 кв.м., определенной экспертом, определениями суда от 16.05.2019 и от 03.02.2020 по ходатайству ответчика назначены соответствующие судебные экспертизы.

По результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Горизонт-Сервис» ФИО2, согласно выводам которого использование земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200129:74 площадью 2227 кв.м. собственником здания с кадастровым номером 10:01:0220108:250 возможно только с учетом ограничений, установленных для данного земельного участка публичными сервитутами; использование целиком в полном объеме невозможно; минимальная площадь земельного участка для эксплуатации здания с кадастровым номером 10:01:0220108:250 определена экспертом в размере 1835,43 кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200129:74 с учетом возможности его использования на площади 1835,43 кв.м. определена в размере 2 337 000 руб. (заключение эксперта ФИО3 №8155/20).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела экспертные заключения, суд считает, что заключения является ясными, полными, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при этом суд принимает во внимание документы, подтверждающие наличие у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения экспертизы, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении исследования требований действующего законодательства, как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в связи с чем экспертные заключения признаны судом в качестве надлежащих доказательств по делу.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, составляет 1835,43 кв.м., в связи с чем при оценке представленного в материалы дела расчета задолженности Администрации, а также контррасчета основного долга, представленного ответчиком, суд считает верным и подлежащим применению расчет арендной платы за спорный период в соответствии с условиями договора аренды в размере 160 580 руб. 73 коп. исходя из площади участка 1835,43 кв.м. и рыночной стоимости, определённой по результатам экспертизы.

Доказательства использования ответчиком иного размера площади в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства, опровергающие выводы экспертных заключений относительно используемой площади земельного участка и его рыночной стоимости (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 5.2 договора определено, что при несвоевременном внесении арендной платы взимаются пени из расчета 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истцом предъявлено требование о взыскании пени в сумме 46 222 руб. 83 коп. за период с 06.08.2017 по 31.05.2018. Поскольку факт нарушения сроков внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично с учетом частичного удовлетворения суммы основного долга. Вместе с тем, ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки.

Уменьшение размера взыскиваемой неустойки возможно на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 22.01.2004 года N 13-О указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 года N 277-О.

Таким образом, рассматривая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходит из фактических обстоятельств дела, оценки соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, усмотрения того, является ли во взаимосвязи с суммой задолженности оправданной заявленная истцом к взысканию сумма неустойки.

С учетом изложенного, принимая во внимание доводы ответчика в указанной части, требования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, уменьшает ее размер в 2 раз до 13 024 руб. 20 коп.., исходя из ставки 0,05%. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная сумма является справедливой и соразмерной, достаточной для компенсации возможных потерь истца. В остальной части требование истца о взыскании неустойки за просрочку платежей не подлежит удовлетворению.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине и расходы ответчика по проведению экспертизы суд относит на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, последняя не подлежит взысканию с администрации в доход бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лизинг-сервис" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 173 604 руб. 93 коп., из них: 160 580 руб. 73 коп. задолженности, 13 024 руб. 20 коп. – неустойка. В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лизинг-сервис" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 045 руб.

4. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лизинг-сервис" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по проведению экспертизы в сумме 19 638 руб.

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...> литер А);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд

Судья

Богданова О.В.