Решение от 2 сентября 2021 г. по делу № А07-9913/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9913/2020
г. Уфа
02 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.08.2021

Полный текст решения изготовлен 02.09.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>; <***>, ОГРНИП 304026407900465; 304026407900465)

к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 750к от 04.02.2005, о взыскании расходов по уплате госпошлины,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства" (ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

представители сторон не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан о расторжении договора аренды земельного участка № 750к от 04.02.2005, о взыскании расходов по уплате госпошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску, общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, публичное акционерное общество "Сбербанк России".

Лица, участвующие в деле, о дате и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом ходатайство рассмотрено, удовлетворено, приобщено.

От истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств и истребовании технического паспорта многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: РБ, <...>. Судом ходатайство рассмотрено, отклонено, поскольку третьим лицом, обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного хозяйства", в материалы дела представлена копия технического паспорта, которая приобщена к материалам дела.

В ходе рассмотрения дела ответчиком и третьими лицами представлены отзывы.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальному предпринимателю ФИО3 Pадику Раисовичу на праве собственности принадлежит помещение площадью 794,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 02:427:3067:0000:261.

Указанное помещение находится на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010113:72, вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участок «размещение магазина». Данный земельный участок 20.10.2004 поставлен на кадастровый учет.

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010113:72, расположенный по адресу: <...>, площадью 836 кв. м. предоставлен Истцу на основании постановления администрации городского округа город Нефтекамск от 31 января 2005 года № 179. Данное постановление принято в соответствии со ст. 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-Ф3.

04 февраля 2005 года на основании вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по городу Нефтекамску (далее - Комитет и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 750к сроком до 31 января 2015 года. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

27 января 2015 года дополнительным соглашением № 1 срок договора аренды продлен до 31 января 2025 года. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

24.10.2018 ФИО4 обратился в Администрацию ГО г. Нефтекамск с заявлением о расторжении Договора аренды земельного участка от 04.02.2005 №750к, поскольку считает, что нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому и является частью этого дома, а земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, переходит в общую долевую собственность, следовательно, оснований для заключения договора аренды на земельный участок и уплаты арендной платы у ФИО2 не имеется. Заявитель полагает договор аренды земельного участка от 04.02.2005 №750к недействительным с момента его заключения.

Письмом от 21.11.2018 №исх.2282 Председателем Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамск ФИО5 отказано в расторжении договора аренды.

Не согласившись с отказом Администрации, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, ответчик просит отказать в удовлетворении требований истца.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Однако, заявитель полагает, что помещение находится в многоквартирном доме, а потому земельный участок, на котором располагается этот многоквартирный дом, в силу закона, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем основания для заключения договора аренды земельного участка и уплаты ответчику арендной платы за этот земельный участок отсутствуют.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Договор прекращает своё действие в случаях, предусмотренных гражданским законодательством (раздел VI договора).

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что помещение заявителя является встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому, доказательством чего является технический паспорт на здание (строение).

В соответствии с п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36 которого устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Из кадастрового плана земельного участка, прилагаемого к договору аренды, публичной кадастровой карты в сети Интернет, следует, что по адресу: РБ, <...> сформированы два земельных участка: с кадастровым номером 02:66:010113:101, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также с кадастровым номером 02:66:010113:72 на котором расположено нежилое помещение ФИО2

Оба земельных участка поставлены на государственный кадастровый учет как ранее учтенные и сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации – 20.10.2004 г.

В силу пункта 3.21 ГОСТа Р 51929-2014 многоквартирный дом – это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок). Признаки единства объектов, многоквартирного дома и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.

Согласно Приложению № 1 к Инструкции от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Таким образом, с учетом п. 3.21 ГОСТа Р 51929-2014 и приложения № 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 7, с учетом представленной в дело выписки из технического паспорта на здание (строение) следует признать, что нежилое помещение площадью 794,6 кв. м, собственником которого является истец, представляет собой встроенно-пристроенное нежилое помещение многоквартирного дома.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 02:010113:72, который передавался истцу в аренду, сформирован для целей эксплуатации встроенно-пристроенного помещения, а не многоквартирного дома.

В указанном пристроенном помещении находится только нежилое помещение, собственником которого является истец. Иные помещения, которые могут использоваться иными лицами, в пристройке отсутствуют.

В случае, если под встроенно-пристроенным помещением в жилом доме сформирован земельный участок отдельно от земельного участка для размещения многоквартирного дома, то плата за пользование земельным участком под таким помещением подлежит уплате.

Суд обращает внимание на то, что значимым обстоятельством для разрешения данной категории дел является момент формирования земельного участка под многоквартирным домом (с учетом или без учета встроенно-пристроенного помещения) и его кадастровый учет, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме (пункты 66, 67 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав»).

В ситуации, когда земельные участки под жилым домом и нежилым помещением сформированы как самостоятельные объекты недвижимости с различным разрешенным использованием, земельный участок под встроенно-пристроенным помещением не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем собственник помещения обязан оплачивать фактическое пользование земельным участком, находящимся в собственности соответствующего публично-правового образования.

Суд также принимает во внимание, что решение уполномоченного органа в части формирования земельного участка, границ земельного участка, результатов межевания земельного участка под многоквартирным домом не оспорено и незаконным не признано.

Кроме того, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:72 передано в залог ПАО «Сбербанк России» по договорам ипотеки.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды земельного участка № 750к от 04.02.2005 г.

Иные доводы, приведенные истцом в обоснование заявленного требования, проверены судом в полном объеме, между тем отклоняются поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, не подтверждены соответствующими доказательствами и не влекут принятия судом иного решения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца, как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>; <***>, ОГРНИП 304026407900465; 304026407900465) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Т. Вафина