Решение от 27 августа 2019 г. по делу № А41-10343/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10343/19
28 августа 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 19 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛУХОВИЦЫ

к ООО "ЮВСГ"

об обязании

третьи лица - Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

при участии в судебном заседании – согласно протоколу от 19.08.2019

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Луховицы Московской области (истец) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ЮВСГ" (ответчик) со следующими требованиями:

Обязать ответчика в течение месяца после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по настоящему делу заключить дополнительное соглашение о выкупе части имущественной доли администрации городского округа Луховицы Московской области в размере 162,37 (ста шестидесяти двух целых, тридцати семи сотых) квадратных метров к Инвестиционному контракту №СМР-2003/2103Д от 08.09.2003 по цене 8 539 525 (восемь миллионов пятьсот тридцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 41 коп.

Обязать ответчика выплатить денежные средства в размере 8 539 525(восемь миллионов пятьсот тридцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 41коп. в течение месяца после заключения дополнительное соглашение о выкупе частиимущественной доли администрации городского округа Луховицы Московскойобласти к Инвестиционному контракту №СМР-2003/2103Д от 08.09.2003 черезперечисления денежных средств по следующим реквизитам:

ИНН <***> КПП507201001

Получатель: УФК по Московской области (Администрация городского округа Луховицы Московской области л/с <***>

БИК 044525000

р/сч<***>

ГУ Банка России по ЦФО ОКТМО 46747000

код администратора 001

001 1 17 05040 04 0000 180 - прочие неналоговые доходы бюджетов городских округов.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассматривается по имеющимся документам в их отсутствие в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, суд установил следующее.

Администрация городского округа Луховицы Московской области (далее -Администрация) 08.09.2003 заключила с ЗАО «Стройметресурс» инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: <...> далее - Контракт).

13 ноября 2007 было заключено дополнительное соглашение № 4 к Инвестиционному контракту № СМР-2003/2103Д от 08.09.2003, согласно которому в соответствии со ст.391 ГК РФ права и обязанности ЗАО «Стройметресурс» по контракту перешли к ООО «Юго - Восточная строительная группа» (далее - Застройщик).

Предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства группы жилых многоэтажных домов и объекта торгово-сервисного назначения на земельном участке с кадастровым номером 50:35:0030109:0025, принадлежащем на праве аренды ООО «Юго - Восточная строительная группа» с разрешенным использованием - под жилые дома многоэтажной застройки, площадью 1,522 га по адресу: <...> с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 531 613 845 (пятьсот тридцать один миллион шестьсот тринадцать тысяч восемьсот сорок пять) рублей, в том числе инвестиции в муниципальное жилье (соответствующие 3,3 % общей жилой площади объекта) - 17 543 257 (семнадцать миллионов пятьсот сорок три тысячи двести пятьдесят семь) рублей, (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 14.08.2009 к Контракту)

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 Контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

3,3% общей жилой площади Объекта; -Инвестору застройщику:

96,7% общей площади Объекта;

100% общей нежилой площади объекта, исключая площади помещений,неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки,лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 14.08.2009 к Контракту)

08.07.2010 между Администрацией и Застройщиком был подписан протокол распределения квартир, по которому администрации предоставляется 6 квартир общей площадью 350,1 (триста пятьдесят целых одна десятая) кв.м.

20.07.2010 Застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50523000-133 - 10-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: <...>.

20.07.2010 Застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50523000-132 - 10-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: <...>.

01.11.2010 были подписаны Акты приема передач квартир, в соответствии с которыми Застройщик передал в муниципальную собственность Луховицкого муниципального района Московской области 6 квартир, общей площадью 328,7 кв.м находящихся в вышеуказанных домах.

10.08.2015 было заключено дополнительное соглашение № 8 к Контракту которым были внесены изменения в п.2.4 Контракта о том, что ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 3 квартал 2015 года. Срок ввода объекта в эксплуатацию может быть изменен Инвестором - Застройщиком в случае изменения технических условий, а также несвоевременного получения согласований (разрешений) административных органов.

26.11.2015 Застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-13-2891-2015 - 2-я очередь строительства - жилой дом № 3, строительный адрес:<...>

01.02.2016 между Администрацией и застройщиком был подписан Актраспределения квартир, по которому администрации предоставляется 1 квартира общейплощадью 37,4 (тридцать семь целых четыре десятых) кв.м.

01.02.2016 был подписан Акт приема передачи квартиры, в соответствии с которыми Застройщик передал Администрации 1 квартиру общей площадью 37,4 кв.м.

Во исполнение п. 1 Протокола заседания Рабочей группы Министерства строительного комплекса Московской области (далее - Министерство) по рассмотрению вопросов, связанных с реализацией инвестиционных проектов по проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства на основании инвестиционных контрактов (договоров), от 23.03.2018 № 33-РГ направлен на согласование в Министерство Акт о результатах реализации инвестиционного контракта № СМР-2003/2103Д от 08.09.2003 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: <...> зарегистрированного в Минмособлстрое за № 120/35-03 от 08.09.2003, стороной которого является ООО «ЮВСГ».

Письмом от 20.09.2018 № 20 Исх- 17438/3.4 Министерством представленный документ был отклонен на основании следующего.

В соответствии с условиями Контракта имущественная доля администрации муниципального образования составляет, в том числе, 3,3 % общей жилой площади.

Согласно пункту 1.9, в редакции дополнительного соглашения № 5 к Контракту, общая жилая площадь объекта - общая жилая площадь квартир, определяемая в соответствии с инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной уполномоченным исполнительным органом государственной власти Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) -общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, по данным, указанным в разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию площадь 3 жилых многоэтажных домов составляет 16 014,5 кв.м., Застройщик во исполнение условий Контракта должен был передать Администрации 3,3 % общей жилой площади, что составляет (16 014,5 кв. м /100 % * 3,3 %) 528,47 кв. м.

ООО «ЮВСГ» передало Администрации 7 квартир, что подтверждается актами приема-передачи квартир от 01.11.2010 № 4А-4,от 01.11.2010 № 2А-5, от 01.11.2010 № 6А-42, от 01.11.2010 № 1А-52, от 01.11.2010 № ЗА-62, от 01.11.2010 № 5А-66, от 01.02.2016 б/н. В сумме их общая жилая площадь составляет 366, 1 кв.м.

Из вышеизложенного следует, что ООО «ЮВСГ» не передало Администрации 162,37 кв. м общей жилой площади.

Администрация неоднократно обращалась к Застройщику с требованием об исполнении условий Контракта и передаче недостающей доли в общей площади квартир в натуре, либо возместить рыночную стоимость эквивалента, определенного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Застройщик в ответ на обращения администрации не согласился с требованием Администрации передать 162,37 кв.м общей жилой площади, а со славшись на п.2.2 СП 54.13330.2011 « Здания жилые многоквартирные», считает, что должен передать Администрации 140, 97 кв.м. Также Застройщик не может передать требуемые жилые площади, так как все квартиры проданы, и предлагает Администрации рассмотреть возможность передачи в собственность нежилых помещений в размере задолженности 140, 97 кв.м.

Учитывая то обстоятельство, что условиями Контракта не предусмотрена передача нежилых помещений в собственность муниципального образования, Администрация отказалась от предлагаемых ООО «ЮВСГ» нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, цокольный этаж.

Администрация предложила Затройщику в рамках завершения реализации Контракта возместить образовавшуюся разницу в 162,37 кв. м в соответствии с пунктами 2.1 и 3.6 Контракта по стоимости эквивалента, рассчитанной согласно распоряжению Комитета по ценам и тарифам Московской области от 30.09.2015 № 118-р «Об установлении предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области на IV квартал 2015 года», в размере 8 539 525 (восемь миллионов пятьсот тридцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 41 копейки (расчет: 162,37 кв.м * 52 593 рубля (предельная стоимость 1 кв.м в Луховицком муниципальном районе Московской области на IV квартал 2015 года) = 8 539 525,41 рубля).

07.12.2018 Администрация в своей претензии предложила застройщику в десятидневный срок с момента получения претензии заключить дополнительное соглашение о выкупе ООО «ЮВСГ» части имущественной доли администрации округа. Ответ на претензию так и не поступил.

Учитывая изложенные обстоятельства, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, содержащимся абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Единство цели всех участников договора является основным квалифицирующим признаком договора простого товарищества.

Из анализа главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиям этого вида договора является:

- общая совместная цель;

- внесение вкладов каждым товарищем;

- порядок ведения совместной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательств.

В соответствии с ст.5 контракта для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости жилищного назначения по адресу: <...> каждая из сторон контракта приняла на себя обязательства, а именно, ответчик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести строительство, в свою очередь, Администрация принимает участие в инвестировании данного объекта вкладом, выраженным в стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 Контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации:

3,3% общей жилой площади Объекта;

Инвестору застройщику:

96,7% общей площади Объекта;

100% общей нежилой площади объекта, исключая площади помещений,неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки,лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 14.08.2009 к Контракту)

Из указанного выше следует, что данный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества, регулируемый главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз.5 п.7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» участники договора простого товарищества вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В соответствии с п.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. По правилам п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Установлено, что ООО «ЮВСГ» не передало администрации муниципального образования 162,37 кв. м общей жилой площади. При этом спора в отношении размера площади между Сторонами не имеется, что подтверждено Ответчиком в судебном заседании 19.08.2019. Также Застройщик не может передать требуемые жилые площади, так как все квартиры проданы.

Таким образом, в результате нарушения договорных обязательств Ответчик причинил Администрации убытки в виде неполучения в муниципальную казну 162,37 кв. м общей жилой площади в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Определением суда от 19.06.2019 по делу по ходатайству Ответчика назначена оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость 1 кв.м жилой площади (квартиры) с отделочными работами, необходимыми для передачи и заселения квартир (с отделкой от застройщика), в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 31.12.2015?

Согласно заключению эксперта от 12.07.2019 № 617/2019 рыночная стоимость 1 кв.м жилой площади (квартиры) с отделочными работами, необходимыми для передачи и заселения квартир (с отделкой от застройщика), в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 31.12.2015 составляет 47 562 руб.

Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что передача в муниципальную собственность конкретных жилых помещений в Объекте не представляется возможным, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части обязания ООО "ЮВСГ" в течение месяца после вступления решения суда в законную силу перечислить Администрации городского округа Луховицы Московской области денежные средства в размере 7 722 641,94 руб. Расчет произведен судом на основании заключения эксперта от 12.07.2019 № 617/2019.

Доводы Истца о том, что компенсация доли Администрации должна быть рассчитана в соответствии с пунктами 2.1 и 3.6 Контракта по стоимости эквивалента, рассчитанной согласно распоряжению Комитета по ценам и тарифам Московской области от 30.09.2015 № 118-р «Об установлении предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области на IV квартал 2015 года», отклоняется судом, поскольку указанным распоряжением установлена предельная, то есть максимальная, стоимость 1 кв.м.

Исковые требования об обязании Ответчика заключить дополнительное соглашение о выкупе части имущественной доли администрации городского округа Луховицы Московской области в размере 162,37 (ста шестидесяти двух целых, тридцати семи сотых) квадратных метров к Инвестиционному контракту №СМР-2003/2103Д от 08.09.2003 по цене 8 539 525 (восемь миллионов пятьсот тридцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 41 коп. удовлетворению не подлежат, поскольку не приведут к восстановлению нарушенного права. Кроме того, указанные требования основаны на неверном толковании условий контракта и норм действующего законодательства. Контрактом на Ответчика не возложена обязанность по заключения такого вида соглашения.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы относятся на Ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО "ЮВСГ" в течение месяца после вступления решения суда в законную силу перечислить Администрации городского округа Луховицы Московской области денежные средства в размере 7 722 641,94 руб. по следующим реквизитам:

ИНН <***> КПП507201001

Получатель: УФК по Московской области (Администрация городского округа Луховицы Московской области л/с <***>

БИК 044525000

р/сч<***>

ГУ Банка России по ЦФО ОКТМО 46747000

код администратора 001

001 1 17 05040 04 0000 180 - прочие неналоговые доходы бюджетов городских округов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья Е.М. ФИО1