Решение от 27 августа 2025 г. по делу № А67-4346/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. <***>, факс <***>, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 4346/2024

14.08.2025 объявлена резолютивная часть решения

28.08.2025 решение изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.А. Селивановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Кунучаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

о взыскании 90 709,70 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН  <***> ОГРНИП  <***>) (1), Департамент градостроительного развития Томской области (ИНН <***> ОГРН <***>) (2),

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 21.07.2025, служебное удостоверение, после перерыва – без участия,

от ответчика - без участия, извещен,

от третьего лица (1) – без участия, извещено,

от третьего лица (2) – без участия, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – Департамент недвижимости, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик) о взыскании 90 709,70 руб., из которых 80 685,78 руб. - основной долг по договору аренды земельного участка №ТО-21-14346 от 04.11.2002 за пользование земельным участком с кадастровым номером за период с 01.01.2022 по 31.01.2024, 10 023,92 руб. - проценты за периоды: 16.02.2022 - 31.02.2022, 02.10.2022 - 22.04.2024.

В обоснование требований истец сослался на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды земельного участка, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполняет взятые на себя обязательства по внесению платы за пользование земельным участком. В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, ответчику начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2022 по 31.02.2022 и со 02.10.2022 по 22.04.2024.

Определением арбитражного суда от 17.05.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Томской области от 02.07.2024 суд перешел к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на иск и дополнительных пояснениях указал, что после заключения дополнительного соглашения к договору аренды №3 от 02.03.2020 им было установлено наличие на земельном участке объекта недвижимости, возведенного с нарушением границ арендованного ответчиком земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Томска от 09.09.2021 по делу №2-156/2021. Также ФИО1 сослалась на невозможность целевого использования земельного участка, о чем указано в Заключении ООО «Авангард-Проект».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО2, Департамент градостроительного развития Томской области.

Департамент градостроительного развития Томской области сообщил, что не является стороной по спорному договору, не располагает сведениями, влияющими на возможность использования земельного участка.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 представил отзыв и дополнения к нему, в которых указал, что спорный земельный участок передан ответчику для достройки объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство является действующим. Кроме того, считает, что доводы ФИО1 о создании им препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 70:21:0211001:583 являются необоснованными.

По ходатайствам ФИО2 судебное разбирательство неоднократно откладывалось.

Дело рассматривается в судебном заседании 14.08.2025 (с учетом перерыва) по имеющимся в нем материалам в отсутствие участвующих в деле лиц (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

12.12.2011 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента недвижимости (арендодателем) и некоммерческим партнерством по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник» (арендатором) заключен договор аренда земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства №ТО-21-19629, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Томская область г. Томск, нос. Родник (район Богашевского тракта) с кадастровым номером 70:21:0211001:320 общей площадью 378 948 кв.м.

Соглашением от 07.08.2014 договор аренды был расторгнут.

04.08.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента недвижимости (арендодателем) и некоммерческим партнерством по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник» (арендатором) был заключен договор аренды №TO-21-20512 в отношении земельного участка по адресу г. Томск, нос. Родник, ул. Сосновка, 19 с кадастровым номером 70:21:0211001:583 площадью 1 315 кв.м. для строительства двухквартирного жилого дома.

Дополнительным соглашением от 27.05.2015 была произведена замена арендатора на ФИО4.

Соглашением от 03.10.2018 стороны расторгли договор аренды № ТО-21-20512, между тем, впоследствии - 03.10.2018 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-22211 в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0211001:583,расположенного по адресу г. Томск, <...> общей площадью 1 315 кв.м. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора с 27.02.2018 по 26.02.2021.

Дополнительным соглашением №2 от 24.09.2019 права и обязанности но договору аренды перешли к ФИО5 с 06.08.2019.

В дальнейшем по дополнительному соглашению от 02.03.2020 права и обязанности по договору аренды перешли от ФИО5 к ФИО1 с 25.12.2019.

Срок действия договора аренды длен дополнительным соглашением №4 от 28.01.2021 на три года - до 26.02.2024.

Дополнительным соглашением №5 от 18.07.2022 срок действия договора аренды продлен до 25.02.2027.

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендная плата вносится поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.11 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатору начисляются проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях урегулирования спора между сторонами истец направил в адрес ответчика претензию от 13.03.2024 об оплате задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованность лица устанавливается исходя из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Из пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик возражала против удовлетворения иска, указывая, что на дату заключения договора аренды об обстоятельствах невозможности использования земельного участка известно не было, в связи с чем обязательство по внесению арендной платы отсутствует.

Указанное возражение суд находит несостоятельным и отклоняет его по следующим основаниям.

Решением Кировского районного суда г. Томска от 09.09.2021 по делу № 2-156/2021 удовлетворены частично исковые требования ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Суд обязал ФИО2 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 70:21:0211001:583, расположенным по адресу: г. Томск, <...>, путем сноса части объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0211001:1116, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0211001:583 по адресу: г. Томск, <...>, а также убрать строительный мусор (битый кирпич), находящийся на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0211001:583 по адресу: г. Томск, <...>.

Указанным решением суда установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0211001:1116 по адресу: г. Томск, <...>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0211001:581, площадью 1 583 +/-14 кв. м, предоставленным ответчику на основании договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0211001:583, принадлежащий ФИО1 на праве аренды, и земельный участок с кадастровым номером 70:21:0211001:581, принадлежащий на праве аренды ФИО2, являются смежными.

Границы объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0211001:1116 по адресу: г. Томск, <...> выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0211001:581. Площадь наложения составляет 90 кв. м.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 05.04.2022, Определением восьмого кассационного суда общей юрисдикции решение Кировского районного суда от 09.09.2021 оставлено без изменения.

Кировским районным судом установлено, что объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2, частично находится на земельном участке, предоставленным по договору аренды индивидуальному предпринимателю ФИО1

В то же время, дополнительным соглашением №4 от 28.01.2021 срок договора аренды продлен до 26.02.2024.

Указанное соглашение заключено на основании Заявления ответчика от 21.01.2021 №481 (л.д.31 т.2), в котором ФИО1 просит увеличить срок действия договора на 3 года.

Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения №4 от 28.01.2021 ответчику было достоверно известно о частичном расположении на арендуемом земельном участке иного объекта капитального строительства, между тем, несмотря на данное обстоятельство, ФИО1 выразила волю и была заинтересована в продлении срока действия договора аренды.

К доводу ответчика о том, что на земельном участке, помимо части здания ФИО2, находится строительный мусор, суд относится как к недоказанному, поскольку в определениях суда ФИО1 неоднократно предлагалось представить доказательства довода о невозможности проезда/доступа к объекту капитального строительства в связи с захламлением участка третьим лицом (конкретизировать места размещения свалок строительного мусора (представить соответствующую Схему земельного участка). На момент рассмотрения спора определения суда не исполнены.

В силу статей 606, 610, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю вменена обязанность арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд учитывает, что помимо того, что ФИО1 выражала волю на продление арендных отношений, очевидно зная о нахождении на земельном участке иного объекта незавершенного строительства, ответчик до настоящего времени не предприняла мер к обеспечению процедуры исполнения судебного акта - Решения Кировского районного суда г. Томска от 09.09.2021 по делу № 2-156/2021 о сносе части объекта незавершенного строительства с земельного участка, предоставленного ей в аренду.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая, что ответчик не отказалась от исполнения договора аренды в связи с занятием части земельного участка иным лицом, не заявляла требование о расторжении договора аренды либо об изменении его условий (например, в части облагаемой площади земельного участка), недостатки земельного участка не являются скрытыми, суд приходит к выводу о наличии коммерческого интереса ответчика на сохранение арендных отношений.

Между тем, поскольку использование части земельного участка, занятого объектом ФИО2, арендатором фактически невозможно, суд считает необходимым исключить данную площадь из площади земельного участка, облагаемой арендной платой.

По Справочному расчету истца сумма арендной платы с учетом площади земельного участка, равной 1230,34 кв.м, за период с 01.01.2022 по 31.03.2024 составляет 75 395,36 руб.

Ответчик доказательства оплаты задолженности в сумме 75 395,36 руб. не представил, таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности является обоснованным и подлежит удовлетворению частично, в сумме 75 395,36 руб.

В соответствии с пунктом 3.11 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатору начисляются проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку требование о взыскании суммы основного долга удовлетворено частично, то требование о процентах также подлежит пересчету. По расчету суда сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2022 по 05.12.2023 (с учетом моратория) составляет 9 362,49 руб.

Доказательства оплаты процентов ответчиком также не представлены. Таким образом, требование истца о взыскании процентов является обоснованным и с учетом частичного удовлетворения требования о взыскании основной задолженности, подлежит удовлетворению частично – в сумме 9 362,49 руб.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженность в сумме 75 395 руб. 36 коп., пени в сумме 9 362 руб. 49 коп., всего взыскать 84 757 руб. 85 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 344 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.А. Селиванова