Решение от 2 апреля 2024 г. по делу № А23-6476/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, пл. Старый Торг, 4; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А23-6476/2023
02 апреля 2024 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, Калужская область, г. Киров (ОГРНИП 304402331500042, ИНН <***>),

к Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» (249440, Калужская область, Кировский район, Киров город, Пролетарская улица, 36, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Калужской области (248000, <...>),

о признании договора заключенным,


при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 01.11.2023 сроком действия на пять лет,



У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» (далее – ответчик, администрация) о признании договора аренды земельного участка № 2753 от 17.02.2011 между Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» и ФИО2 заключенным.

28.08.2023 от ответчика поступил отзыв, в котором он возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указал, что уведомлением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними подтверждается отсутствие сведений о земельном участке с кадастровым номером 40:29:010441:114, следовательно, факт существования недвижимого имущества – предмета договора аренды не подтвержден, земельный участок исключен из ЕГРН в связи с неисполнением истцом обязанности по регистрации права аренды в установленном законом порядке.

15.02.2024 от ответчика поступили дополнения к отзыву, в которых указано на то, что спорный договор был заключен на основании решения органа местного самоуправления без проведения торгов (протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) отсутствует.

18.02.2024 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил:

1. Признать договор аренды земельного участка № 2753 от 17.02.2011 между Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» и ФИО2 действующим;

2. Обязать Кировскую районную администрацию (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» предварительно согласовать предоставление земельного участка, площадью 191 кв.м., расположенного по адресу: <...> вблизи дома №1, для установки контейнерной площадки и строительства котельного помещения, категория земель: земли населенных пунктов, в кадастровом квартале 40:29:010141.

Протокольным определением от 19.02.2024 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнении исковых требований, указанных в п. 1 просительной части искового заявления.

Суд отказал в удовлетворении заявления об уточнении заявленных исковых требований в остальной части, поскольку, требования, указанные в п. 2 заявления об уточнении требований, являются новыми, имеющими самостоятельный предмет и основание, и не могут быть приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как уточнение заявленных исковых требований. Вместе с тем, Предприниматель не лишен права обратиться с отдельным иском об обязании Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» предварительно согласовать предоставление земельного участка, площадью 191 кв.м., расположенного по адресу: <...> вблизи дома №1, для установки контейнерной площадки и строительства котельного помещения, категория земель: земли населенных пунктов, в кадастровом квартале 40:29:010141.

Определением суда от 19.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Калужской области.

27.02.2024 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствии представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в настоящем судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

17.02.2011, на основании постановления Кировской районной администрации муниципального района «Город Киров и Кировский район» от 17.02.20011, Положения об аренде земель, утвержденного решением районной Думы муниципального района «Город Киров и Кировский район» от 21.12.2006г. №140, между Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2753, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: населенных пунктов, с кадастровым номером: 40:29:010441:114, находящийся по адресу: <...> общей площадью 191 кв.м., разрешенное использование: для установки контейнерной площадки и строительства котельного помещения (далее - участок).

Земельный участок предоставлялся без предварительного согласования места размещения объекта, в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Публикация о наличии предполагаемого для установки контейнерной площадки и строительства котельного помещения земельного участка заблаговременно размещена в Кировской газете «Знамя труда» 13.11.2010 (№№ 134-135).

В связи с отсутствием встречных заявлений граждан и юридических лиц, заинтересованных в данном земельном участке, на основании постановления Кировской районной администрации от 17.02.2011 № 359 вышеуказанный земельный участок предоставлен первоначальному заявителю ФИО2 в аренду сроком на три года без проведения торгов (п. 3 ч. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор аренды земельного участка на территории муниципального района «Город Киров и Кировский район» от 17.02.2011 № 2753 заключен на основании решения органа местного самоуправления без проведения торгов (протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) отсутствует).

Акт приема передачи земельного участка подписан между сторонами 17.02.2011.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 17.02.2011 по 17.02.2014.

По условиям п. 2.2 договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Кировском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области.

При этом согласно п. 2.3 договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.4.5 договора арендатор обязан после подписания договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в Кировском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области.

На момент подписания договора аренды сведения о земельном участке с кадастровым номером 40:29:010441:114 были внесены в государственный кадастр недвижимости, носили статус «временные», дата постановки на кадастровый учет - 03 ноября 2010 года.

Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем земельный участок был исключен из сведений государственного кадастра недвижимости по истечении срока действия временного характера сведений.

Истец, указывая на то, что несмотря на исключение сведений из ЕГРН о земельном участке договорные отношения между сторонами не прекратились, и в соответствии с п. 2.3 договора он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 указанного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка на территории муниципального района «Город Киров и Кировский район» от 17.02.2011 № 2753 заключен на основании решения органа местного самоуправления без проведения торгов.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Доказательств направления в адрес истца уведомлений о прекращении действия договора и об обязании вернуть арендодателю земельный участок ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законном порядке в Кировском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области, судом отклоняется в силу следующего.

В пункте 14 Постановления № 73, разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 15 Постановления № 73, установлено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, для возникновения обязательств по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является передача имущества в пользование.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 13.01.2022 № Ф10-6322/2021 по делу № А48-1131/2021.

Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, задолженности по арендной плате ФИО2 не имеет. Доказательств возврата перечисленной арендной платы истцу не имеется.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений даже отсутствие государственной регистрации договора аренды от № 2753 от 17.02.2011 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного договора.

При этом снятие с кадастрового учета спорного земельного участка, границы которого были определены в установленном законом порядке на момент заключения спорного договора аренды и которым ответчик пользовался после снятия его с кадастрового учета, само по себе не означает прекращения существования земельного участка как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав.

При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает и может быть восстановлен с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, от 13.11.2011 № 3413/11.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 40:29:010441:114, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 191 кв.м., границы которого на момент заключения договора были определены в установленном законом порядке, и которым истец продолжает пользоваться до настоящего времени, само по себе не означает прекращения существования земельного участка как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав и не ведет к автоматическому прекращению действия договора аренды от № 2753 от 17.02.2011.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении ФАС Поволжского округа от 03.07.2014 по делу № А49-5172/2013.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора аренды земельного участка № 2753 от 17.02.2011, заключенного между Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» и ФИО2, действующим.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не возражает против отнесения расходов по оплате государственной пошлины за счет самого истца, в связи с чем судом вопрос о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

признать договор аренды земельного участка № 2753 от 17.02.2011, заключенный между Кировской районной администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района «город Киров и Кировский Район» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, действующим.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.


Судья


Е.В. Иванова