Решение от 10 ноября 2025 г. по делу № А36-2921/2025

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, д.7, <...>

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ



Дело № А36-2921/2025
г. Липецк
11 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2025 года

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Прибытковой Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цеслер Т.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 125475 <...>)

о расторжении договора аренды при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, паспорт РФ (до перерыва), ФИО2, представитель, доверенность от 24.12.2024,

от ответчика – ФИО3, представитель, доверенность от 28.09.2025.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа-М», ответчик) о признании договора аренды № АМ-3751-10/2021 нежилого помещения от 23 марта 2021 года расторгнутым с 01.05.2025 и обязании ответчика возвратить нежилое помещение № 2 общей площадью 78,9 кв.м., назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 48:20:0028407:2632, находящееся по адресу: Липецкая область, городской округ <...>, помещ. 2, по акту приема-передачи (возврата) в течение 1 календарного дня с даты вступления в силу решения суда.

Определением суда от 22.04.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А36-2921/2025.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований, полагал, что поскольку согласованная сторонами в договоре арендная плата не соответствует в настоящее время рыночной, ответчик отказывается

подписывать соглашение об увеличении арендной платы, то договор подлежит расторжению в виду изменения существенных обстоятельств.

Ответчик возражал против иска, ссылаясь на доводы отзывов (л.д.44-50).

Арбитражный суд, выслушав истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.

Как видно из материалов дела, 23.03.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № АМ-3751-10/2021, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение № 2 общей площадью 78,9 квадратных метров, назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер: 48:20:0028407:2632, находящееся по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, <...>, помещ. 2.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3. договора).

Из пункта 3.1. договора следует, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 65 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической, инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1. договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2. договора).

Пунктом 3.2. договора стороны предусмотрели, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Липецкой области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Липецкой области (пункт 5.1. договора).

Из пункта 5.4. договора следует, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором:

- неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, на срок более 30 календарных дней. Если же причиной невнесения Арендатором в срок платежей по постоянной и или переменной части арендной платы, явились основания, по которым в отношении Арендодателя были применены санкции, указанные в п. 4.2 настоящего договора, Арендодателю не предоставляется возможность расторгнуть договор, ссылаясь на данные обстоятельства использование арендуемых площадей не по назначению;

- использование арендуемых площадей не по назначению.

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 05.05.2021 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение № 2 общей площадью 78,9 квадратных метров, назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер: 48:20:0028407:2632, находящееся по адресу: Липецкая область, городской округ город Липецк, <...>, помещ. 2 (л.д. 14).

16.06.2022 ИП ФИО1 направил ООО «Альфа-М» заявление на увеличении постоянной арендной платы с 01.08.2022 на индекс потребительских цен.

В ответе № б/н от 29.06.2022 арендатор отказал в увеличении арендной платы, сославшись на наличие негативных факторов, отсутствие планируемого оборота.

В письме № 24 от 03.03.2023 истец повторно предложил рассмотреть вопрос о повышении арендной платы с 01.03.2023 с учетом фактического индекса потребительских цен.

В ответе № б/н от 24.03.2023 арендатор оказал в увеличении арендной платы, указал, что условие о порядке оплаты и начисления арендной платы, ее суммы, изменяется только при наличии обоюдного волеизъявления сторон.

Письмом № 35 от 08.04.2024 истец просил ответчика согласовать размер арендной платы в сумме 75 192 руб., приложил дополнительное соглашение № 1 к договору.

Письмом от 23.05.2024 арендатор отказал в согласовании увеличения арендной платы.

21.01.2025 истец направил ответчику уведомление, в котором указал об изменение размера постоянной арендной платы на 5% с 01.02.2025 до суммы 68 250 руб. с учетом изменения индекса потребительских цен, приложил дополнительное соглашение № 1 от 21.01.2025.

В ответе от 05.02.2025 на письмо арендатора № б/н от 22.01.2025, полученном арендодателем 22.01.2025 посредством электронной почты, истец предложил ответчику представить доказательства негативного последствия инфляционных процессов, в которые включается рост индекса потребительских цен, указал в случае их отсутствия действия арендатора будут расценены как злоупотребление правом и последующем обращении в суд с соответствующим исковым заявлением.

В письме от 06.02.2025 ответчик повторно указал о возможности повышения арендной платы только по соглашению сторон.

Письмом от 18.03.2025 истец направил в адрес ответчика соглашение № 2 от 18.03.2025 о расторжении договора аренды № АМ-3751-10/2021 от 23.03.2021 с 01.05.2025.

В ответе на данное письмо № б/н от 19.03.2025 арендатор отклонил соглашение о расторжении, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные пунктом 5.4. договора для одностороннего расторжения договора, отказал в повышении арендной платы.

Ссылаясь на то, что ответчик не подписывает соглашение об увеличении постоянной арендной платы, предприниматель обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При подписании договора стороны согласовали как размер арендной платы (пункт 3.1.1. договора), так и возможность ее пересмотра на индекс потребительских цен (пункт 3.2. договора).

Возникший между сторонами спор касается порядка пересмотра арендной платы, согласованного сторонами в договоре.

Истец считает, что для изменения цены договора достаточно наступления такого условия как изменение индекса потребительских цен, отраженное в сведениях органа, осуществляющего государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен.

Ответчик настаивает на том, что увеличение арендной платы требует соглашения сторон.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается не только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими

законами, иными правовыми актами, но и договором, как предусмотрено пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, гражданское законодательство позволяет предпринимателям при заключении договора аренды предусмотреть право на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы, которое должно быть прямо предусмотрено условиями договора аренды. В иных случаях такое изменение производится по соглашению сторон, либо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) или в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются

судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 сформулирована следующая правовая позиция. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Анализ пункта 3.2. в его сопоставлении с иными условиями договора позволяет суду заключить, что возможность увеличить размер арендной платы стороны связали не только с ростом потребительских цен, но и с достигнутым по этому поводу соглашением. При этом включение в договор условия, в котором установлена возможность не чаще одного раза в год по соглашению изменить размер арендной платы, не является принятием сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Подобное толкование вытекает также из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения воли обеих договаривающихся сторон, действующих в своем интересе.

Неясностей, которые бы мешали понять буквальное значение слов и выражений договора, заставляя суд при установлении действительной общей воли сторон обращаться к иным приемам толкования, предусмотренным абзацем вторым статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», текст толкуемого условия договора не содержит.

Таким образом, односторонний порядок внесения изменений в условия договора о размере арендной платы не предусмотрен договором аренды. Любая из сторон, заинтересованная в увеличении или уменьшении размера арендной платы, может рассчитывать на соответствующее изменение, только если в ответ на предложение, направленное одной стороной в порядке пункта 3.2. договора, будет получено согласие другой стороны договора, которая не может быть принуждена к заключению дополнительного соглашения о новой цене договора.

Указание истца на то, что буквальное толкование договора приводит к такому пониманию его условий, которое арендодатель с очевидностью не мог иметь в виду, сделано без учета того, что при толковании договора суд устанавливает общую волю обеих сторон договора - как арендодателя, так и арендатора. Оснований полагать, что условие, предусматривающее изменение договора лишь

посредством соглашения сторон, противоречит существу арендного обязательства и не входило в намерения участников сделки, у суда не имеется.

Аргументы о несправедливости договорного условия, ставящего размер арендной платы в зависимость от воли сторон, так же как и о злоупотреблении арендатором своими правами не подтверждены необходимыми доказательствами.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий.

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения, не способной влиять на отдельные условия договора, и не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Между тем в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неравенстве переговорных возможностей сторон, о том, что договор содержит несправедливые условия, навязанные арендатором арендодателю.

Как следует из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основным видом его деятельности является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, что подтверждает его статус профессионального участника рынка аренды недвижимости, осведомленного о последствиях совершаемых им сделок на принятых сторонами условиях, способного оценить связанные с этим риски.

Поскольку участники спорного обязательства согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы только по соглашению сторон, ответчик, не согласившийся увеличить цену договора, действует в своем праве, не выходя за пределы его осуществления, установленные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Добросовестность арендатора истцом, вопреки требованиям пункта 5 той же статьи, не опровергнута.

Доказательства условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды в судебном порядке, также отсутствуют.

Инфляционные процессы, послужившие поводом для требования изменить договор, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Повышение уровня инфляции и рост потребительских цен были приняты во внимание сторонами в момент заключения договора, следовательно, не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Также является необоснованной ссылка истца и на разъяснения, приведенные в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», т.к. они содержат указания, на то, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Однако данные разъяснения не предоставляют арендодателю права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласованный сторонами при заключении договора аренды либо закрепленный договором механизм пересмотра размера арендных платежей по двустороннему соглашению сторон.

В ходе рассмотрения дела стороны не оспаривали, что арендатор надлежащим образом исполняет обязанность по внесению платежей, задолженность по договору отсутствует.

Ссылку истца на размер арендной платы в отношении иных объектов, суд не принимает во внимание, поскольку механизм изменения арендной платы по данному договору предусмотрен сторонами в пункте 3.2. договора.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, оценив по своему внутреннему убеждению каждое доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь

доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд признает требование о расторжении договора необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в арбитражный суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 руб. (платежное поручение № 11 от 27.03.2025).

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на него и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в

месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Воронеж)

через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Т.Н.Прибыткова