Решение от 11 сентября 2020 г. по делу № А40-178619/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-178619/19-61-1555
11 сентября 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коробковым К.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес места нахождения: 125009, <...>; дата регистрации: 08.02.2003г.)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАЗИ СОЦИУМ" (117041, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БУНИНСКАЯ <...> ЭТАЖ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2012, ИНН: <***>)

о признании договора аренды прекратившим свое действие

третье лицо: Правительство Москвы

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАЗИ СОЦИУМ" к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.1998г. № М-09-012269

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 28.11.2019

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.11.2019, ФИО3 по доверенности от 20.05.2020

от третьего лица - ФИО1 по доверенности от 22.06.2020

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КВАЗИ СОЦИУМ» о признании договора аренды №М-09-012269 от 26.08.1998 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

Ответчик заявил встречное исковое заявление о расторжении договора аренды №М-09-012269 от 26.08.1998, которое судом принято к совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, возражал против удовлетворения встречных исковых требований по доводам отзыва на встречный иск.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление, поддержал встречные исковые требования.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца по иску.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.08.1998 между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – Департамент, арендодателем) и ЗАО «Торговый Молл 1» (арендатором) заключен договор аренды № М-09-012269 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0003022:37, площадью 9100 кв.м, для проектирования, строительства и эксплуатации торгово-бытового, досугового центра обслуживания населения сроком действия до 26.08.2047.

В связи с реорганизацией ЗАО «Торговый Молл 1» между сторонами 30 мая 2012 года оформлено Дополнительное соглашение № 5 к указанному договору аренды, где зафиксировано, что арендатором является ООО «Квази Социум» (ответчик).

Во исполнение п.4. договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003022:37 по адресу: <...>, являющегося предметом договора аренды от 26.08.1998 № М-09-012269, Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее -Москомархитектура) разработан и 06.10.2016 выдан ООО «Квази Социум» Градостроительный план земельного участка № RU77-206000-019294 (далее – ГПЗУ).

Данный ГПЗУ утвержден приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 27.09.2016г. № 3488.

В указанном ГПЗУ содержатся «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению на земельном участке объекта капитального строительства: предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений -0м.; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 0%; плотность застройки - 0 тыс.кв.м/га; требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства - не установлены.

ООО «Квази Социум», полагая, что приказ от 27.09.2016г. № 3488 не соответствует закону, выдача ГПЗУ с указанными параметрами нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, поскольку не позволяет осуществить проектирование, оформить разрешительную документацию и осуществить строительство на земельном участке объекта, то есть не позволяет реализовать договор аренды, обратился в суд с исковым заявлением, которое было предметом рассмотрения по делу №А40-878/17-33-2.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.018 г. по делу №А40-878/17-33-2 в удовлетворении требований ООО «Квази Социум» было отказано со ссылкой на то, что Приказ Москомархитектуры от 27 сентября 2016 г. № 3488 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 25» соответствует законодательству и иным нормативным правовым актам, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Москвы земельный участок с кад. № 77:09:0003022:37 расположен в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс «Ф»).

Ссылаясь на положения ст.ст. 416, 417 ГК РФ истец в рамках рассматриваемого спора просит признать договор аренды №М-09-012269 от 26.08.1998 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.

Ответчик ООО «Квази Социум» (арендатор) не оспаривает саму невозможность исполнения условий договора аренды №М-09-012269 от 26.08.1998 в части строительства объекта недвижимости, с целью которого и был заключен, однако считает, что Департамент, при заключении спорного договора, мог предвидеть возникшие обстоятельства, однако злоупотребил правом, в связи с чем просит договор аренды №М-09-012269 от 26.08.1998 не признавать прекратившим свое действие, а расторгнуть в установленном порядке на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 612, п. 2 и п. 4 ст. 620 ГК РФ.

Первоначальный и встречный иски, рассматриваемые в рамках настоящего дела, являются взаимоисключающими.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

По состоянию на 27.09.2016 порядок оформления ГПЗУ регулировался положениями ГрК РФ, ГрК Москвы, а также постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП "О Порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков".

В соответствии с частью 5 статьи 41 ГрК РФ ГПЗУ являлся одним из видов документации по планировке территории, а пункт 5 части 3 статьи 44 ГрК РФ устанавливал, что ГПЗУ содержит информацию о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

По состоянию на 27.09.2016 информация в ГПЗУ вносилась в соответствии с документацией согласно части 5 статьи 78 ГрК Москвы, пунктом 10(2) постановления Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП.

Так, согласно части 5 статьи 78 ГрК Москвы до вступления в силу правил землепользования и застройки подлежащие внесению в ГПЗУ сведения о требованиях к назначению, параметрам и размещению на земельных участках объектов капитального строительства определяются в соответствии с Генеральным планом города Москвы, территориальными и отраслевыми схемами, проектами планировки территории, проектами межевания территории, правовыми актами Правительства Москвы об утверждении режимов использования земель и градостроительных регламентов на территориях зон охраны объектов культурного наследия, историко-культурным опорным планом, а также с учетом результатов публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки, одобренных Правительством Москвы.

Пункт 10(2) постановления Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП дополнительно содержал указание на классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 и СП 42.13330.2011.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 23 ГрК Москвы Генеральный план города Москвы является основой градостроительного зонирования и планировки территорий в городе Москве, размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, Генеральный план города Москвы является основным документом, на основании которого в ГПЗУ подлежат сведения о возможности (невозможности) и параметрах застройки земельных участков, на что указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 305-КГ16-11160 по делу № А40-110007/2014.

Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с документом территориального планирования - Законом г. Москвы от 05.05.2010 N 17 "О Генеральном плане города Москвы" (карта «Территории реорганизации и зон развития», книга 3 Генерального плана города Москвы) земельный участок по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 25 с кад. № 77:09:0003022:37 расположен в границах зоны сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий.

При наличии подобных обстоятельств, действующий в настоящее время ГПЗУ № RU77-206000-019294, а также положения Правил землепользования и застройки города Москвы, указывают на невозможность осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003022:37 объекта недвижимого имущества, предусмотренного условиями договора аренды от 26.08.1998 № М-09-012269.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время точения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ООО «Квази социум» неоднократно получались ГПЗУ, предусматривающие строительство на спорном земельном участке, а именно, 15.06.2009 и ГПЗУ от 02.11.2012 № RU77-206000-007232.

Таким образом, изначально земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0003022:37, площадью 9 100 кв.м был предоставлен с возможностью строительства, а невозможность использования для целей, Сказанных в договоре, появилась вследствие принятия постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

После принятия данного постановления в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003022:37 по адресу: <...> Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы разработан и 06.10.2016 выдан ООО «Квази Социум» Градостроительный план земельного участка № RU77-206000-019294, утвержденный Приказом Москомархитектуры от 27.09.2016 № 3488, предусматривающий иные параметры, чем ранее полученные ГПЗУ, а именно «нулевые».

Согласно пп. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Невозможность реализации строительства и эксплуатации торгово-бытового, досугового центра обслуживания является существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора аренды, однако данные существенные изменения произошли вне зависимости от волеизъявления арендодателя и не могут повлечь установление его вины.

Абз. 1 п. 1 ст. 417 ГК РФ установлено, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

При наличии подобных обстоятельств, нормы утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП Правил землепользования и застройки города Москвы подпадают под критерии, указанные в п. 1 ст. 416 и абз. 1 п. 1 ст. 417 ГК РФ, являясь актом органа государственной власти, принятие которого повлекло невозможность исполнения условий договора аренды от 26.08.1998 № М-09-012269, ввиду чего указанный договор считается прекращенным.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п. 2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили з момент заключения договора.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Департамент, как Арендодатель по договору аренды от 26.08.1998 №М-09-012269 при заключении указанного договора, не мог предвидеть, что постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП будут утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы, предусматривающие «нулевые» параметры в отношении подлежащего размещению на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003022:37 объекта капитального строительства.

Арендодатель за указанное изменение обстоятельств не отвечает. Невыполнимость условий договора аренды от 26.08.1998 № М-09-012269 в части строительства объекта недвижимости свидетельствует об отсутствии фактической возможности пользования ООО «Квази Социум» земельным участком с кадастровым номером 77:09:0003022:37 для тех целей, для которых последний был предоставлен.

С учетом изложенного, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает возможность расторжения прекращенного обязательства, первоначальные и встречные исковые требования носят взаимоисключающий характер, в удовлетворении встречного иска суд отказывает.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать договор аренды от 26.08.1998 №М-09-012269 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0003022:37, площадью 9 100 кв.м., заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Квази Социум» прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы».

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАЗИ СОЦИУМ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова