Решение от 15 марта 2021 г. по делу № А41-78928/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78928/20
15 марта 2021 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Ж.П. Борсова ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "МАГИСТРАЛЬ-Ф"

к ООО "ИНВЕСТОР"(ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ОАО «РЖД», Администрация городского округа Химки МО,

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца:

ФИО2, представитель по доверенности от 18.12.2020г.,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: ОАО «РЖД» ФИО3, представитель по доверенности от 07.12.2020г., от Администрации городского округа Химки: не явился, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.



УСТАНОВИЛ:

ООО "МАГИСТРАЛЬ-Ф" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ИНВЕСТОР"(ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями:

- признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 27.11.2018 года, заключенный между ООО «Инвестор» т ООО «Магистраль Ф», недействительным (ничтожным),

- взыскать с ООО «Инвестор» в пользу ООО «Магистраль Ф» денежные средства в размере 17 000 000,00 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика и третьего лица – Администрации городского округа Химки, надлежащим образом извещенных, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено по существу в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Представитель третьего лица – ОАО «РЖД» по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей истца и третьего лица – ОАО «РЖД», исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

27 ноября 2018 года между обществом с ограниченной ответственностью «Магистраль Ф» и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестор» был заключен договор купли продажи, согласно которому ООО «Инвестор» обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимости:

- основное строение, назначение: нежилое здание общей площадью 66,9 квадратных метров, кадастровый номер 50:10:0010209:41, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, ст. Химки, платформа № 1;

- торговый павильон, назначение: нежилое здание, общей площадью 99.8 кв.м., кадастровый номер 50:10:0000000:3250, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, станция Химки, платформа № 1, тор.пав. № 2;

- торговый павильон № 3, назначение: нежилое здание, общей площадью 69,2 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010209:40, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, станция Химки, платформа № 1.

Согласно п. 8 договора стороны оценивают нежилые помещения в 17 000 000,00 руб.

Данный договор стороны зарегистрировали в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 30.11.2018 года.

Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2020 года по делу А41-77577/19, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2020 года вышеуказанные объекты недвижимости признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.

Исковые требования мотивированы тем, что у покупателя по договору купли продажи не могло возникнуть право собственности на указанные объекты, поскольку не являются объектами недвижимости, и в силу ст. 222 ГК РФ ООО «Инвестор», осуществивший самовольную постройку, не приобрел на нее право собственности. Сделка, заключенная между ООО «Магистраль Ф» и ООО «Инвестор» не соответствует требованиями закона, поскольку предметом сделки являются самовольные строения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из обстоятельств дела следует, что предметом оспоренного договора купли-продажи являлись:

- основное строение, назначение: нежилое здание общей площадью 66,9 квадратных метров, кадастровый номер 50:10:0010209:41, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, ст. Химки, платформа № 1;

- торговый павильон, назначение: нежилое здание, общей площадью 99.8 кв.м., кадастровый номер 50:10:0000000:3250, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, станция Химки, платформа № 1, тор.пав. № 2;

- торговый павильон № 3, назначение: нежилое здание, общей площадью 69,2 кв.м., кадастровый номер 50:10:0010209:40, находящееся по адресу: Московская область, город Химки, станция Химки, платформа № 1.

Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2020 года по делу А41-77577/19, оставленным без изменений постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2020 года, вышеуказанные объекты недвижимости признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Принимая во внимание, что переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество, является самовольной постройкой, ООО «Инвестор» не имело право на его отчуждение в силу приведенной нормы закона (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи от 27.11.18 г. заключен с ООО «Инвестор» - с лицом, которое не могло по вышеуказанным основаниям быть собственником объекта, а из ст.222 ГК РФ следует прямой запрет на совершение сделок с самовольной постройкой, то суд приходит к выводу о не соответствии данного договора 222 ГК РФ, и, соответственно, к выводу о признании договора купли-продажи от 27.11.18 г. недействительной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Требованием истца также является применение последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции – возврата денежных средств, уплаченных продавцу по договору купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 чт. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В материалы дела представлены платежные поручения от 29.08.2018 № 4 на сумму 7 000 000,00 руб., от 15.12.2018 № 10 на сумму 10 000 000,00 руб.

Следовательно, с учетом того, что суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи, требование истца о возврате уплаченных по договору денежных средств подлежит также удовлетворению.

Возражая против удовлетворения исковых требований, третье лицо – ОАО «РЖД» ссылается на часть 4 статьи 167 ГК РФ, согласно которой суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений.

Основы правопорядка - это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные на соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение правовых предписаний и защиту основных прав и свобод граждан.

При этом понятие нравственности законодатель не дает в нормативно - правовых актах. Требования о нравственности получают свое выражение в общепризнанных представлениях о должном поведении, сложившихся в результате длительного общественного развития, в т.ч. общих принципов права и деятельности высших судебных инстанций.

Вышеуказанные выводы нашли своё отражение в Определение Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 N 226-0.

С учётом изложенного, третьим лицом – ОАО «РЖД» не представлены доказательства того, что сделка купли-продажи объектов недвижимости, заключённая между истцом и ответчиком, нарушает основы правопорядка и нравственности.

С учетом того, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки.

Таким образом, договор купли-продажи самовольно возведенного объекта, сделки по распоряжению которым ничтожны в силу ст. 168, п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, не является основанием для возникновения у покупателя прав на такой объект.

Поскольку в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, покупателю самовольно реконструированного объекта не переходит право лица, создавшего такой объект, на обращение с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не имеет значения, что право собственности на объект было зарегистрировано.

Данная правовая позиция подтверждена арбитражной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.06 N 13460/05), в котором отмечено, что по смыслу нормы п. 2 ст. 222 ГК РФ возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

При этом, судом учитывается то обстоятельство, что истец не просит применения двусторонней реституции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать недействительным договор купли продажи недвижимости от 27.11.2018 года, заключенный между ООО "МАГИСТРАЛЬ-Ф" и ООО "ИНВЕСТОР".

Взыскать с ООО "ИНВЕСТОР" в пользу ООО "МАГИСТРАЛЬ-Ф" денежные средства в размере 17 000 000,00 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области.



Судья Ж.П. Борсова