Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А39-4426/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4426/2017

город Саранск15 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (с.Ельники Республики Мордовия)

к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу «Ельниковский торговый ряд» (с.Ельники Республики Мордовия)

о расторжении договора аренды от 08.02.2011 №8,

встречному иску

сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива «Ельниковский торговый ряд» (с.Ельники Республики Мордовия)

к Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (с.Ельники Республики Мордовия)

о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 №8 недействительным,

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

Администрация Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (далее – Администрация муниципального района, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему сбытовому кооперативу «Ельниковский торговый ряд» (далее – СПОСК «Ельниковский торговый ряд», ответчик). Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.02.2011 №8, заключенный между сторонами спора, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора по строительству рынка в трёхлетний срок.

Определением от 31.08.2018 принято к производству встречное исковое заявление СПОСК «Ельниковский торговый ряд» о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 №8 недействительным.

В судебном заседании представитель истца подержал исковые требования в полном объёме, встречный иск не признал.

Представитель ответчика требования истца не признал, поддержал доводы встречного искового заявления.

Из материалов дела установлено следующее.

08.02.2011 между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка №8, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4445 кв.м, сроком на 49 лет, с кадастровым номером 13:07:0104002:1238, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка) (акт приема-передачи земельного участка от 08.02.2011).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2018 №КУВУИ-001/2018-4949806 земельный участок с кадастровым номером 13:07:0104002:1238 имеет площадь 4445 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир дом 8, участок находится примерно в 80 м по направлению на запад от ориентира), почтовый адрес: Республика Мордовия, <...>. Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство рынка). Сведения о правообладателе земельного участка не указаны. Установлено ограничение в пользовании в виде права аренды СПОСК «Ельниковский торговый ряд» на основании договора аренды от 08.02.2011 № 8, зарегистрированного 05.08.2011, срок действия с 08.02.2011 по 08.02.2060.

Согласно акту обследования от 29.08.2016 хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено.

01.09.2016 в адрес ответчика было направлено письмо с требованиями в разумный срок (до 30.10.2016) устранить нарушения договора, осуществить строительство рынка на арендуемом земельном участке.

11.11.2016 ответчику вручено уведомление о расторжении договора аренды с приложенным к нему проектом соглашения о расторжении договора аренды №8 от 08.02.2011.

10.04.2017 СПОСК «Ельниковский торговый ряд» обратился в Администрацию Ельниковского муниципального района Республики Мордовия с заявлением о выдаче разрешения на строительство крытого рынка.

Письмом от 10.07.2017 №902 Администрацией Ельниковского муниципального района Республики Мордовия отказано в выдаче указанного разрешения ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка представленной проектной документации.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.02.2018 по делу №А39-6039/2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018, отказано в удовлетворении требований СПОСК «Ельниковский торговый ряд» о признании незаконным решения Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 10.07.2017 №902. Отказ в удовлетворении заявленных требований был мотивирован тем, что разрешение на строительство крытого рынка не может быть выдано ввиду отсутствия градостроительного регламента арендованного участка.

Указанные обстоятельства спора сторонами не оспорены.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора арендатор обязан осуществить строительство рынка в течение трёх лет с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. В случае не исполнения арендатором данного условия, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В связи с тем, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий данного договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указывается, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арендатор не оспаривает факт нарушения срока строительства рынка на указанном земельном участке, однако, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному строительству, по не зависящим от его воли причинам.

В подтверждение совершения необходимых действий со своей стороны ответчик представил копию договора на выполнение кадастровых работ от 29.03.2010, копию договора подряда на выполнение кадастровых работ в отношенииземельного участка от 09.04.2010, копию платежного поручения № 16 от 17.05.2010, документы на оплату 11263рублей 11копеек за изготовление землеустроительного проекта, формирование межевого плана, копию товарная накладной от 15.10.2010 (приобретение товара - профнастил С21 (зеленый), на сумму 58740рублей), копию накладной от 15.10.2010 (приобретение товара) на сумму 20725рублей, копию технического отчета 2013 года об инженерно-геологических изысканиях, выполненных на объекте: «Здание крытого рынка по адресу: <...> примерно в 80 метрах от д.8 на запад», копию договора генерального подряда № 1 от 14.08.2014, проектную документацию от 2014 года: Здание крытого рынка по адресу: <...> копию счета на оплату №8 от 14.08.2014, на сумму 450000рублей, копию платежного поручения №118 от 14.08.2014 на сумму 450000рублей с назначением платежа: предварительная оплата за проектные работы, копию технических условия на водоснабжение от 23.08.2016, копию договора на составление ситуационного плана земельного участка от 01.09.2016, копию технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям водоотведения (канализации) от 28.11.2016, копию договора № 13(5) об осуществления технологического присоединения к электрическим сетям от 08.12.2016, копию технических условий для технологического присоединения к электрическим сетям от 08.12.2016, копию платежного поручения №184 от 15.12.2016, документы об оплате 28792рубля 59копеек за технологическое присоединение, копию договор генерального подряда № 1 от 12.10.2016.

Как следует из представленных документов, в установленный договором срок для строительства - до 06.08.2014 года арендатором выполнены работы по проведению инженерно-геологических изысканий.

Согласно представленным истцом актам осмотра, на момент рассмотрения спора по существу строительство на земельном участке не начато.

Ответчиком предоставленные истцом сведения не оспорены, указание суда о проведении совместного осмотра спорного земельного участка на предмет соблюдения условий договора аренды с последующим составлением двустороннего акта осмотра ответчиком не выполнено.

Из представленных СПОСК «Ельниковский торговый ряд» документов следует, что за выдачей разрешения на строительство ответчик впервые обратился 05.10.2016, т.е. по истечении срока на строительство, предоставленного договором аренды.

Решением Арбитражного суда Республике Мордовия от 21.02.2018 по делу №А39-6039/2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018, ответчику отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 10.07.2017 №902.

Решением Верховного Суда Республики Мордовия от 14.08.2018 по делу №3а-40/2018 ответчику отказано в удовлетворении административного иска о частичном оспаривании Правил землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия, утвержденных решением Совета депутатов Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия от 25.05.2012 № 37.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек, и ответчиком в свою очередь не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Ссылка ответчика на то, что в настоящий момент не представляется возможным получить разрешение на строительство, не имеет отношения к предмету доказывания. Как указывалось выше, в установленный договором срок, действий по получению разрешения на строительство ответчиком не предпринималось.

С момента заключения сторонами договора аренды до вступления в силу Правил землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия истекло более 15 месяцев.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд пришел к выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В связи с изложенным, требования о расторжении договора аренды от 08.02.2011 №8 подлежат удовлетворению.

Иные доводы ответчика, указанные в отзыве на иск и возражениях к нему, судом отклоняются в силу изложенного выше.

В удовлетворении встречных исковых требований СПОСК «Ельниковский торговый ряд» о признании пункта 4.4.10 договора аренды от 08.02.2011 №8 недействительным, суд считает необходимым отказать в связи со следующим.

В обоснование заявленных требований СПОСК «Ельниковский торговый ряд» указывает, что исполнение условий пункта 4.4.10 договора невозможно с момента утверждения Правил землепользования и застройки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Суд считает, что требования СПОСК «Ельниковский торговый ряд» основаны на неверном толковании закона.

Юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении законности совершаемой сделки. Законность сделки выражается не только в соответствии ее содержания нормативным актам и в управомоченности лица, совершающего сделку.

Фактические требования, предъявляемые к содержанию сделки, заключаются в установлении реальной (фактической) возможности осуществлять права или исполнять принимаемые по сделке обязанности. Вопрос о реальности осуществления сделки решается сторонами на момент совершения сделки.

Правовая цель сделки должна быть законной и реально осуществимой. Требования к правовой цели указаны законодателем в статьях 168 - 170 ГК РФ.

При этом содержание сделки должно соответствовать ГК РФ, принятым в соответствии с ним федеральным законам, регулирующим гражданско-правовые отношения, а также другим законам, содержащим нормы гражданского права, указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ, иным правовым актам.

В случае наличия противоречий между нормами, содержащимися в указанных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, предусмотренной статьей 3 ГК РФ. Законность содержания сделки означает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам.

Как следует из содержания норм § 2. Недействительность сделок ГК РФ основания для признания сделки недействительной должны были существовать в момент её заключения.

В обоснование требований арендатор указывает на то, что исполнения пункта 4.4.10 договора невозможно с момента утверждения Правил землепользования и застройки.

Поскольку на момент совершения сделки её условия, по мнению СПОСК «Ельниковский торговый ряд» в том числе, не противоречили нормативно-правовым актам, пункт 4.4.10 договора не может быть признан судом недействительным по данному основанию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

При обращении с требованием о признании недействительной части сделки истцу нужно обосновать, что данная сделка была бы совершена и без соответствующей части (ст. 180 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

СПОСК «Ельниковский торговый ряд» не представлено доводов и доказательств в обоснование того, что договор аренды от 08.02.2011 №8 был бы заключен Администрацией Ельниковского муниципального района Республики Мордовия без условия о сроке строительства рынка на предоставляемом земельном участке.

Администрацией Ельниковского муниципального района Республики Мордовия заявлено о применении срока исковой давности в отношении требования о признании пункта 4.4.10 договора аренды 08.02.2011 №8 недействительным.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статья 168 ГК РФ в редакции, вступившей в законную силу с 1 сентября 2013 года, устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Совета депутатов Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия от 25.05.2012 №37 утверждены Правила землепользования и застройки Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия.

Правила землепользования и застройки опубликованы официально для всеобщего сведения в газете «Ельниковские Вести» от 25.05.2012 №15, а также опубликованы (размещены) на официальном сайте Администрации Ельниковского сельского поселения Ельниковского муниципального района Республики Мордовия в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", доменное имя http://elniki.elniki.rm. Правила землепользования и застройки вступили в силу со дня их официального опубликования.

Как указал СПОСК «Ельниковский торговый ряд» во встречном иске, исполнение спорного условия договора стало невозможным с момента утверждения указанных Правил. О нарушении прав и охраняемых законом интересов, невозможности строительства объекта на спорном участке, т.е. об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной ответчику по первоначальному иску стало известно 28.05.2018 (постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А39-6039/2017).

Со встречным иском СПОСК «Ельниковский торговый ряд» обратился в суд 24.08.2018.

Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании пункта 4.4.10 договора аренды 08.02.2011 №8 недействительным не истек. Заявление Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия о применении срока исковой давности подлежит отклонению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива «Ельниковский торговый ряд» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия в размере 6000рублей.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000рублей по встречному иску относятся на сельскохозяйственный потребительский обслуживающий сбытовой кооператив «Ельниковский торговый ряд».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

иск Администрации Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (с.Ельники Республики Мордовия) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 08.02.2011 №8, заключенный между Администрацией Ельниковского муниципального района Республики Мордовия (с.Ельники Республики Мордовия) и сельскохозяйственным потребительским обслуживающим сбытовым кооперативом «Ельниковский торговый ряд» (с.Ельники Республики Мордовия).

Взыскать с сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива «Ельниковский торговый ряд» (с.Ельники Республики Мордовия, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000рублей.

В удовлетворении встречного иска сельскохозяйственного потребительского обслуживающего сбытового кооператива «Ельниковский торговый ряд» (с.Ельники Республики Мордовия) отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва