Решение от 19 сентября 2017 г. по делу № А41-45798/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45798/17
19 сентября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 14 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316231500060171, дата регистрации: 15.06.2016, адрес: 353970, Краснодарский край, г. Новороссийск, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.01.2005, юридический адрес: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, промзона Северная промзона, вл. 16) в лице Конкурсного управляющего ФИО3 (адрес: 129075, г. Москва, а/я 4)

третье лицо: ООО «Ветанна» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 25.08.2014, адрес: 353900, Краснодарский край, г. Новороссийск, промышленная зона Кирилловская, ул. 4-я Промышленная, д. 1)

о взыскании суммы задолженности по договору вторичной аренды (субсубаренды) земельного участка от 20.06.2016 г. в размере 340 000 руб. 00 коп. в качестве основного долга, неустойки в размере 46 260 руб. 00 коп., штрафа в размере 300 000 руб. 00 коп.

при участии представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» (далее – ООО «Спецстрой К», ответчик) в котором просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» в пользу предпринимателя сумму задолженности по арендной плате по Договору вторичной аренды (субаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.06.2016 года денежные средства в размере 686 260 рублей, из которых 340 000 рублей в качестве основного долга по Договору вторичной аренды (субаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.06.2016 года, 46 260 руб. в качестве договорной неустойки, 300 000 руб. в качестве штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора субаренды ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует ООО «Ветанна».

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.02.2011 года между Администрацией муниципального образования город Новороссийск и ООО «КлассикМиг» заключен Договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4700004805, в соответствии с которым в аренду ООО «КлассикМиг» сроком до 23.12.2020 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м, для размещения опытно-экспериментальной базы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.03.2011 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

08.09.2014 года в соответствии с Соглашением о передачи прав и обязанностей арендатора, права и обязанности арендатора по Договору аренды от 28.02.2011 года № 4700004805 перешли от ООО «КлассикМиг» к ООО «Ветанна».

Договор уступки прав зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10.10.2014 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

15.06.2016 года между ООО «Ветана» и ИП ФИО2 заключен Договор субаренды земельного участка № 1/2016-ИП, в соответствии с которым в субаренду предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м.

20.06.2016 года между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К» заключен Договор вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым в субсубаренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м сроком с 20.06.2016 года по 14.05.2017 года.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора вторичной аренды, субсубарендная плата составляет 30 000 рублей в месяц.

В силу пункта 4.2 Договора вторичной аренды, субсубарендная плата выплачивается не позднее 5 числа следующего месяца за отчетным.

Согласно пункту 2.5 Договора вторичной аренды, если после прекращения срока аренды или расторжения Договора досрочно субсубарендатор будет продолжать занимать объекта аренды более установленного срока, субсубарендатор обязан выплатить штраф в размере 10-ти месячной арендной платы.

Пунктом 7.1 Договора вторичной аренды предусмотрено, что субсубарендатор несет ответственность за несвоевременное внесение платы, в виде неустойки в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора вторичной аренды, настоящий договор может быть досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон или в одностороннем внесудебном порядке любой стороной настоящего договора в любое время при условии направления другой стороне уведомления об отказе от исполнения настоящего договора в срок за 5 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Согласно пункту 7.2 Договора вторичной аренды, в случае не возврата либо несвоевременного освобождения земельного участка субсубарендатор уплачивает плату за фактическое использование земельного участка сверх срока и штраф, указанный в пункте 2.5 Договора.

В силу пункта 2.4 Договора вторичной аренды, при окончании срока действия Договора вторичной аренды, либо его расторжения субсубарендатор обязан возвратить земельный участок в течение 5 календарных дней с даты окончания срока субсубаренды.

02.02.2017 года ИП ФИО2 вручила представителю ООО «Спецстрой К» уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей на основании пункта 3.3 Договора вторичной аренды.

Как следует из искового заявления предпринимателя, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 20.06.2016 года по 07.02.2017 года в размере 220 000 рублей, за фактическое пользование земельным участком, на которую истцом были начислены пени.

02.02.2017 года истец вручил представителю ответчика претензию, в которой просил оплатить сумму основного долга и пени.

В соответствии с расчетом истца, представленным в материалы дела, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 20.06.2016 года по 07.02.2017 года в размере 220 000 рублей, за фактическое пользование земельным участком, в связи с его невозвратом после расторжения договора, с 07.02.2017 года по 13.06.2017 года в размере 120 000 рублей. Истцом также рассчитана неустойка по правилам пункта 7.1 Договора вторичной аренды, которая составила за период с 06.07.2016 года по 13.06.2017 года 46 260 рублей, а также сумма штрафа в размере 300 000 рублей согласно пункту 2.5 Договора аренды.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени, штрафа по Договору вторичной аренды, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Между тем, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Как указывалось ранее, право аренды земельного участка предоставляет право арендатору владеть и пользоваться земельным участком.

При этом под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над земельным участком; пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из земельного участка полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе его эксплуатации.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м, располагаются объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «Ветаннна», а именно:

- незавершённое строительством нежилое здание-административно-бытовой корпус, назначение нежилое, общая площадь застройки 561,2 кв.м, процент готовности 46%, литер А, этажность 5, кадастровый номер 23:47:0119047:493, право собственности зарегистрировано 13.10.2014 года;

- незавершённое строительством нежилое здание-главный производственный корпус (общий процент готовности – 67%), назначение нежилое, общая площадь 7035.2 кв.м, литер Б, Б1, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:494, право собственности зарегистрировано 13.10.2014 года;

- незавершённое строительством нежилое здание-трансформаторная подстанция (общий процент готовности – 69%), назначение нежилое, общая площадь 95,6 кв.м, литер В, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:492, право собственности зарегистрировано 13.10.2014 года;

- незавершённое строительством нежилое здание-проходная (общий процент готовности – 77%), литер Д, кадастровый номер 23:47:0119047:490, право собственности зарегистрировано 13.10.2014 года;

- незавершённое строительством нежилое здание-склад горюче-смазочных материалов (общий процент готовности – 86%), назначение нежилое, общая площадь 127,3 кв.м, литер Ж, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:491, право собственности зарегистрировано 13.10.2014 года.

Факт нахождения указанных объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0107002:3 на земельном участке сторонами не оспаривался.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в нарушение прямого указания закона, ответчику в пользование и владение был предоставлен земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие иному лицу.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что договоров, в соответствии с которым в пользование и владение ООО «Спецстрой К» передавались объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «Ветанна», не имеется, как не имеется подобных договоров, заключенных между ООО «Ветанна» и предпринимателем.

Доказательств опровергающих данные обстоятельства, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, в суд не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 установлено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае, при заключении Договора вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К», как и при заключении Договора субаренды земельного участка № 1/2016-ИП от 15.06.2016 года, был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, а именно, в нарушение положений земельного и гражданского законодательства, обществу в аренду был предоставлен земельный участок, в том числе под объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности третьему лицу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о ничтожности Договора вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.06.2016 года, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К», в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков