Решение от 12 февраля 2019 г. по делу № А54-6598/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-6598/2018
г. Рязань
12 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 февраля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Картошкиной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-ФАКТ" (ОГРН <***>; 391800, <...>)

к акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ" (ОГРН <***>; 142119, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 447311руб. 35коп., пени в размере 316249руб. 12коп.,

при участии в судебном заседании 30.01.2019, 05.02.019:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 №1-юр, личность установлена на основании паспорта; ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019 №2-юр, личность установлена на основании паспорта;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании объявлен перерыв с 30.01.2019 по 05.02.019.После перерыва судебное заседание продолжено.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ФАРМ-ФАКТ" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ" о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 за период с 28.09.2015 по 30.07.2016 в сумме 447311руб. 35коп., пени за период с 24.08.2016 по 01.08.2018 в размере 316249руб. 12коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просит взыскать с ответчика задолженность за период с 28.09.2015 по 30.07.2016 в сумме 410220руб. и пени за период с 24.08.2016 по 30.01.2019 в сумме 365095руб. 80коп. Указанное уточнение исковых требований судом принято.

Истец поддерживает исковые требования по основаниям, изложенным в иске, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды нежилых помещений №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015.

Ответчик исковые требования не признает, в отзыве на иск указывает на отсутствие задолженности по арендной плате, на отсутствие оснований для начисления пени после даты расторжения договора аренды нежилых помещений №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015. Ответчик заявил об уменьшении пени в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное заявление принято судом.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства, заслушав пояснения истца, суд считает исковые требования обоснованными в части. При этом суд исходит из следующего.

Между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды нежилых помещений № 015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 (далее договор) (с дополнительными соглашениями), по условиям которого ответчик за плату передал, а истец по акту приема-передачи принял во временное владение и пользование недвижимое имущество: комнаты № 19, часть помещения 18 Литер 21Б, 3 20, 21 Литер 21Б1, № 1 Литер 21Б2, этаж 1, общей площадью 550 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <...>, кадастровый (или условный) номер 50-50-05/019/2009-013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области (л.д.10-15, т.1). По акту приема-передачи от 28.09.2015 нежилые помещения были переданы истцом ответчику (л.д.16, т.1).

В соответствии с пунктом 2.2 договора постоянная составляющая арендной платы за первые 11 месяцев первого года аренды, с момента передачи объекта по акту приема-передачи, устанавливается в твердом размере и составляет 363000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость. Налог на добавленную стоимость в сумме 65340 рублей исчисляется и предъявляется к оплате сверх установленной платы по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации на дату платежа.

Стороны 02.12.2015 подписали соглашение об изменении арендных платежей с 363000руб. + налог на добавленную стоимость 65340руб. до 290000руб.+ налог на добавленную стоимость 52200руб. на период с 3 по 11 месяцы аренды (с 28.11.2015 по 28.08.2016) (л.д.17, т.1).

В соответствии с положениями договора и дополнительного соглашения от 02.12.2015, произведенных ответчиком арендных платежей сумма задолженности за период с 28.09.2015 по 30.07.2016 составила 410220руб., исходя из следующего расчета.

Сумма арендного платежа в месяц составляет: 363000руб. + 65340руб. = 428340 рублей и оплачивается в соответствии с условиями договора двумя платежами (363000руб. + 65340руб.).

Аренда за сентябрь 2015 года (3 дня (с 28.09.2015 по 30.09.2015)) - 36 300 + налог на добавленную стоимость 6534руб. - в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи объекта (пункт 2.4 договора), т.е. до 08.10.2015.

Аренда за октябрь 2015 года (363000руб. + налог на добавленную стоимость - 65340руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.10.2015. Фактически платежи были произведены 19.10.2015 (платежные поручения № 305863 и № 305966 на суммы соответственно 428340руб. и 42834руб.

Аренда за ноябрь 2015 года: 363000,00руб. / 30 x 27 (с 01.11.2015 по 27.11.2015) = 326700 руб. + налог на добавленную стоимость - 58806руб.;

290 000,00руб. /30 x 3 (с 28.11.2015 по 30.11.2015) = 29000руб. + налог на добавленную стоимость - 5220руб.;

355700 руб.(326700руб. + 29000руб.) + налог на добавленную стоимость - 64026 руб.(58806руб. + 5220руб.)) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.11.2015. Фактически платежи были произведены 10.11.15 (платежное поручение № 404858 на сумму 428340руб.). Переплата истца за ноябрь 2015 года составила 8614руб.

Аренда за декабрь 2015 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.12.2015; фактически платежи были произведены 14.12.2015 и 31.12.2015 (платежное поручение № 220150 (145486руб.), платежное поручение № 226565 (290000руб.)). Переплата истца за декабрь 2015 года, с учетом переплаты за ноябрь 2015 года - 101900руб.

Аренда за январь 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.01.2016; фактически платежи в январе 2016 года не производились. Задолженность истца за январь 2016 года, с учетом переплаты за ноябрь 2015 г. и декабрь 2015 года - 240300руб.

Аренда за февраль 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.02.15; фактически платежи были произведены 10.02.2016 (платежное поручение № 365869 (290000руб.)). Задолженность истца за февраль 2016 года - 292500руб.

Аренда за март 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.03.2016; фактически платежи были произведены 09.03.2016 (платежное поручение № 563093 (290000руб.)) и 23.03.16 (платежное поручение № 579838 (52200руб.), платежное поручение № 579839 (52200руб.)). Задолженность истца за март 2016 года - 240300руб.

Аренда за апрель 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.04.2016; фактически платежи были произведены 11.04.2016 (платежное поручение № 404224 (290000руб.) и платежное поручение № 404228 (52200руб.)). Задолженность истца за апрель 2016 года - 240300руб.

Аренда за май 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.05.2016; фактически платежи в мае 2016 года не производились. Задолженность истца за май 2016 года - 582500руб.

Аренда за июнь 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.06.2016; фактически платежи в июне 2016 года не производились. Задолженность истца за июнь 2016 года - 924700руб.

Аренда за июль 2016 года (290000руб. + налог на добавленную стоимость - 52200руб.) - до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора), т.е. до 10.07.2016; фактически платежи в июле 2016 года не производились. Задолженность истца за июль 2016 года - 1266900руб.

В августе 2016 года часть задолженности была погашена путем зачета ответчиком перечисленного истцом ранее гарантийного платежа (726000руб. + налог на добавленную стоимость - 130680руб. = 856680руб.). Задолженность истца на август 2016 года составила 410220руб. (1266900руб.- 856680руб.).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Спорный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Дополнительное соглашение от 02.12.2015 также было зарегистрировано в установленном законом порядке и исполнялось сторонами. Дополнительное соглашение от 29.04.2016 в период действия договора зарегистрировано не было, а прошло регистрацию по заявлению истца только 26.09.2016 - по окончании действия договора, что является нарушением действующего законодательства. В период действия договора дополнительное соглашение от 19.04.2016 сторонами не исполнялось, в связи с чем, является незаключенным и его условия не могут быть использованы при расчете арендных платежей за спорный период.

Таким образом, с учетом пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, то и вносимые в него изменения (в т.ч. изменение размера арендной платы) также подлежат государственной регистрации. В силу требований статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 16.02.2001 № 59, незарегистрированные изменения договора являются незаключенными и не порождают прав и обязанностей для сторон.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды № 015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 прекращен 30.07.2016, нежилые помещения возвращены арендодателю, что не опровергается сторонами.

Вышеуказанная сумма задолженности и изложенные обстоятельства были также установлены решениями Арбитражного суда Московской области от 29.10.2018 по делу №А41-28926/18, от 09.06.2018 №А41-13035/18, Арбитражного суда Рязанской области от 06.11.2018 по делу №А54-3068/2018, вступившими в законную силу.

Истец направил ответчику претензию от 07.06.2018 №34 об оплате задолженности и пени, которая была оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства сторон возникли из договора аренды № 015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи нежилых помещений по договору аренды № 015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 ответчику 28.09.2015 подтверждается материалами дела (л.д. 16, т.1), что свидетельствует о возникновении у акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" с указанного момента обязательств по внесению соответствующей арендной платы до момента прекращения договорных отношений и возврата спорных нежилых помещений арендодателю (истцу).

Доводы ответчика относительно отсутствия задолженности опровергаются материалами дела. Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за период с 28.09.2015 по 30.07.2016 в полном объеме, истец обосновано предъявил ко взысканию задолженность в сумме 410220руб., в связи с чем, исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 410220руб. подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 24.08.2016 по 30.01.2019 в сумме 365095руб. 80коп. в соответствии с п. 8.2.2. договора аренды № 015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015.

Согласно п.9.3 договора аренды арендатор имеет право одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды полностью. В соответствии с п.9.4 договора аренды при одностороннем отказе арендатора от исполнения договора аренды договор считается досрочно расторгнутым от даты, указанной в уведомлении о расторжении договора аренды, но не ранее 2 (двух) месяцев с момента отправления указанного уведомления.

В соответствии с ч.2 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Следовательно, односторонний отказ от исполнения производится без подписания соглашений и обращения в суд, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым.

Письмом, полученным истцом 30.05.2016, ответчик известил истца об отказе от исполнения договора. При таких условиях, так как ответчик отказался от договора, поскольку такой отказ условиями договора допускается, договор аренды №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 является расторгнутым. Акт возврата помещений арендодателю был подписан сторонами договора 30.07.2016. Факт подписания акта, копия которого приобщена ответчиком в материалы дела, истцом не оспорен.

Указанное установлено решениями Арбитражного суда Московской области от 09.06.2018 №А41-13035/18, Арбитражного суда Рязанской области от 06.11.2018 по делу №А54-3068/2018, вступившими в законную силу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 № 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", по смыслу указанных положений, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Таким образом, установленная договором аренды №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 пени подлежит начислению за период до момента расторжения договора.

Поскольку обязательства между сторонами по договору аренды №015119/Мт/ДРБ/2015 от 25.09.2015 были прекращены, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени за период с 24.08.2016 по 30.01.2019 в сумме 365095руб. 80коп., начисленной истцом за период после расторжения договора. В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени в сумме 365095руб. 80коп. следует отказать. При указанных обстоятельствах заявление ответчика об уменьшении размера пени не может быть рассмотрено. Иным доводам сторон судом дана оценка, они не повлияли на выводы суда по существу заявленных требований.

В порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. Взыскать с акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" (ОГРН <***>, Московская область, г. Подольск) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-ФАКТ" (ОГРН <***>, Рязанская область, г. Скопин) 410220руб. задолженности, 9792руб. расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.А. Картошкина